Was tut sich aktuell am Investmentmarkt?
Daniel Jelitzka: Zu beobachten ist, dass seit geraumer Zeit viele gewerbliche Investoren in Richtung Immobilien gehen. In den anderen Assetklassen ist ja kaum etwas zu verdienen. Wir sehen das erste Mal deutsche Anleihen mit Negativzinsen. Der Markt für gewerbliche Immobilien ist im Moment praktisch tot. Geht’s der Wirtschaft gut, geht’s dem Markt für gewerbliche Immobilien gut. Gewerbliche Immobilien sind aktuell ein relativ unbeliebtes Investment.
… und Investments in Wohnimmobilien?
Jelitzka: Die Assetklasse Wohnen ist auch bei institutionellen Anlegern sehr beliebt – trotz sinkender Renditen. Diese lagen bei Wohnprojekten im Neubau bis vor ein, zwei Jahren zwischen 4,25 Prozent und 4,5 Prozent. Anfang des Jahres lagen wir bei 3,5 Prozent bis 3,75 Prozent. Wir bewegen uns langsam in Richtung 3,25 Prozent Anfangsrendite. Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Gewohnt werden muss immer. So denken auch große Investoren und nehmen vernünftig vermietbare (Vorsorge-) Wohnungen ins Portfolio. Ein gutes Beispiel dafür ist unser Stadtentwicklungsprojekt Laend Yard an der Erdberger Lände. Gemeinsam mit der CA Immo errichten wir 200 Wohnungen. Von diesen haben wir bereits zwei Pakete à 50 Wohnungen an zwei Großinvestoren, weitere 30 an Kleininvestoren bzw. Eigennutzer verkaufen können.
Bei diesem Projekt ist es uns gelungen, sowohl die Bedürfnisse der Großinvestoren als auch der kleinen Investoren zu treffen. Es ist immer wieder eine Frage des gesunden Verhältnisses zwischen Leistbarkeit pro Quadratmeter, nachhaltig erzielbarer Miete und guter Lage. Das passt dort ganz gut.
Was bedeutet „vernünftig vermietbar“?
Jelitzka: In der Regel kleinere Einheiten. Das gilt übrigens auch für Eigennutzer. Der Trend geht eindeutig zu kleineren Wohnungen – vor allem dort, wo die Grundpreise hoch sind. Wie zum Beispiel im 1. Bezirk. Bei uns heißen diese Kleinwohnungen Smart Luxury. Da geben wir im Moment so richtig Vollgas. N°10 in der Renngasse ist unser erstes Projekt in diesem Segment. Statt einer Zwei-Zimmer-Altbauwohnung mit 70 Quadratmetern kann man auch eine 50-Quadratmeter-Neubauwohnung erwerben, die die gleichen Funktionen bietet, die aber deutlich günstiger ist.
… um wieviel?
Jelitzka: Die Ersparnis liegt bei rund 30 Prozent. Das heißt aber nicht, dass man auf Qualität und Komfort verzichten muss. Smart Luxury heißt, dass einzelne Funktionen, die in einer Wohnung dieser Größe keinen Platz mehr finden, in Gemeinschaftsbereiche ausgelagert werden, die von allen Hausbewohnern genutzt werden können. Dazu zählen zum Beispiel „Salon“ oder „Kitchen Lounge“, die beide für private Feiern, Public Viewings mit Freunden oder Meetings genutzt werden können. Dass es in Smart Luxury Projekten auch Massageräume und/oder ein Gym geben kann, ist selbstredend. Damit können die Wohnungen kleiner werden. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass die Erdgeschoßzonen, die für Wohnraum weniger gut geeignet sind, besser genutzt werden können. Abgewickelt wird die Buchung der gemeinsam genutzten Räume über ein Intranet nach dem Prinzip „first-come, first-served“.
Und dieses neue Konzept wird angenommen?
Jelitzka: Zwei Drittel der Wohnungen liegen preislich unter der Eine-Million-Euro-Grenze. Wir schaffen die Leistbarkeit innerstädtisch nur, wenn wir die Wohnungen kleiner machen. Kein „leistbares Wohnen“ - aber für die Lage günstig. Von den 73 Wohnungen sind 14 bereits verkauft, weitere 8 sind reserviert. Wir reden von einer Vorverwertung von bereits einem Drittel. Das ist für ein Projekt in dieser Preisklasse sehr gut. Demnächst starten wir mit der ARE am Franz-Josefs-Kai 51 ein zweites Smart Luxury Projekt. Die Projekte Renngasse und Franz-Josefs-Kai sind die beiden einzigen Neubauprojekte in der Wiener Innenstadt der letzten Jahre. Insgesamt entstehen in den nächsten Jahren im ersten Bezirk 39.000 Quadratmeter Wohnfläche, 13.000 Quadratmeter davon im Neubau und die kommen alle von uns.
Kaufen hier nur Eigennutzer oder sind die Wohnungen auch für Anleger gedacht?
Jelitzka: Primär kaufen hier nur Eigennutzer, denn je besser die Lage, desto eher sind Eigennutzer bereit, einen höheren Preis - losgelöst von einer Rendite - zu zahlen. Klaffen der Kaufpreis und die zu erzielende Miete zu sehr auseinander, ist keine Rendite mehr darstellbar. Dies ist einerseits der Fall, wenn die Nachfrage von Eigennutzern getrieben wird und/oder wenn Investoren sich damit zufrieden geben, ihr Geld "sicher zu investieren" und lediglich eine Rendite in der Höhe der Inflationsrate zu erwirtschaften – und dies findet im Regelfall in extrem guten Lagen wie dem ersten Bezirk statt.
Ein weiteres Projekt, das sich mit Kleinwohnungen beschäftigt, wird am Modenapark mit rund 11.000 Quadratmetern realisiert. Hier entsteht unter anderem ein Haus mit 20 Quadratmeter großen Microlofts.
Wie bringt man auf 20 Quadratmeter eine ganze Wohnung unter?
Jelitzka: Durch tolle Architektur.
… und diese ist dann auch voll eingerichtet?
Jelitzka: Voll eingerichtet - mit Küche und Bad, Einbaumöbel inklusive. Der Mieter muss nur noch seine Bilder aufhängen und die Pölster für sein Sofa auswählen – und fertig ist das tolle Wohnambiente. Es gibt immer mehr Trends zu Zweitwohnsitzen in der Stadt. Diese müssen aber leistbar sein. Das sind dann klassische Singlewohnungen. Wir haben auch unseren Architekturpreis, den SUPERSCAPE, bei dem es um die funktionalen Grundrisse auf kleinstem Raum geht, genau auf dieses Thema abgestimmt.
Ein Modell für Kleinanleger oder für einen Großinvestor?
Jelitzka: Die Idee ist, dass das Gesamtprojekt von einem Investor erworben wird. Das Projekt Microlofts ist ein Teilobjekt von insgesamt drei Baukörpern, die wir im Modenapark errichten werden. Es ist zwar ein Bauplatz, es entstehen aber drei autonome Gebäude, weil wir dem Modenapark eine Kleinteiligkeit in der Architektur schulden. Da kann ich keinen Monolith hinstellen. Ich schaffe nur Individualität, Identität und Emotionalität, in dem ich jedes Haus zu einem kleinen, charmanten Haus mache. Man soll nicht sagen: „Ich wohne auf Stiege 4 im 28. Stock“ – das Thema muss sein: „Das ist mein Haus und ich wohne da im zweiten Stock“ – das ist ein großer Unterschied.
Wo sollte ich daher am besten investieren? Wo lockt die höchste Rendite?
Jelitzka: Ich gehe dorthin, wo die Gentrifizierung noch nicht zugeschlagen hat, aber bald zuschlagen wird. Der Yppenmarkt im 16.Bezirk ist hier ein sehr gutes Beispiel. Stark polarisierend: Auf der einen Seite hipp, auf der anderen Seite sehr viele Migranten. Gerade das aber macht den Charme von Wien aus. Jüngere Menschen lieben dieses Flair. Auch der 2. oder 20. Bezirk sind ein riesen Thema in Wien. Die attraktiven Renditelagen sind zum Beispiel Erdberger Lände, Brigittenauer Lände oder unser Projekt in der Kalvarienberggasse in Wien Ottakring. Das ist sicher ein aufstrebendes Viertel. Dort kann man zu Preisen wie vor fünf Jahren im sechsten Bezirk kaufen, also weit günstiger. Die Mieten sind unerheblich schlechter, da aber die Einstandspreise wesentlich attraktiver sind, kann man hier eine weit bessere Rendite nachhaltig erwirtschaften.
Droht eine Immobilienblase? Die Preise kletterten in den vergangenen Jahren Jahr für Jahr nach oben, kommt es da nicht bald einmal zum großen Showdown?
Jelitzka: Der Wiener Wohnmarkt ist super, super gesund. Die Preise sind international gesehen super, super charmant. Das ist der Grund, warum so viele Auslandseuropäer und Private insbesondere aus den Arabischen Emiraten oder China in Österreich investieren wollen. Man muss auf Holz klopfen: Österreich ist - mit Ausnahme der Flüchtlingsthematik, die uns ein bisschen getroffen hat - was das Thema politische Stabilität, Kriminalität und Terror angeht, ein sicheres Land. Heute leider keine Selbstverständlichkeit mehr.
Ist das Thema Crowdfunding ein Thema bei JP Immobilien? Kommt eine neue Anleihe?
Jelitzka: Nein, das zahlt sich nicht aus. Beim Crowdfunding ist man von der absoluten Höhe ja beschränkt. Das macht bei uns keinen Sinn. Und um die Frage gleich vorweg zu nehmen. Weil das Geld gerade so billig ist, macht es aus unserer Sicht gesehen auch keinen Sinn, eine Anleihe zu begeben. Das wäre kaufmännisch nicht sinnvoll. Als langjähriger Kunde einer Bank mit einem guten Track Record, wie wir es sind, ist es aufgrund der Eigenkapitalhinterlegungsvorschriften für die Banken sogar viel günstiger und am Papier weniger Risiko, einen alten Kunden zu 100 Prozent zu finanzieren als einen Neukunden zu 60 Prozent. Neukunden werden de facto auf Ramschstatus eingestuft. Für neue Bauträger ist der Markteintritt daher mehr als schwierig. Für diese mag Crowdfunding eine Hilfestellung sein. Ich sehe Crowdfunding eher im kleinvolumigen Bereich angesiedelt.
Wie sieht der typische Käufer einer Vorsorgewohnung aus?
Martin Müller: Bei den Vorsorgewohnungen sehe ich auf Käuferseite zwei Grundtypen. Einerseits der „Blue-Chip-Käufer“. Der will sein Betongold im 3., 13., 18. oder 19. Bezirk. Die Rendite ist sekundär. 2 Prozent oder 2,75 Prozent sind ausreichend. Da geht es um den Besitz von Grund und Boden. Die Wohnung wird auch unter dem Aspekt einer möglichen Eigennutzung – „Da zieht vielleicht einmal meine Tochter und mein Enkelkind ein“ - angeschafft. Finanziert wird dabei mit sehr viel Eigenkapital. 50 Prozent Eigenkapital sind da keine Seltenheit. Sie kaufen meist in sehr gut entwickelten Lagen ein, wo nur mehr mit geringen Wertsteigerungen zu rechnen ist. Die anderen Käufer sind Renditenkäufer, die gehen lieber in eine Potenziallage. Die sind einfach mutiger. Sie kaufen in Favoriten, hinter dem Hauptbahnhof, bei einer Fußgängerzone, die zahlen sicher 40 Prozent weniger auf den Quadratmeter, haben aber einen sehr gut funktionierenden Mietmarkt. Das Verhältnis von Mietpreis zu Kaufpreis ist besser. Dazu kommt auch die Chance auf eine größere Wertsteigerung.
