„Die nach wie vor eher schwache wirtschaftliche Entwicklung wirkt sich weiterhin bremsend auf die Nachfrage auf dem Logistikvermietungsmarkt aus“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Unternehmen tendieren dazu, Investitionsentscheidungen hinauszuzögern und bestehende Flächen wenn möglich zu halten. Zwei Faktoren zeichnen hierfür in erster Linie verantwortlich: Auf der einen Seite ist das Mietpreisniveau nicht nur in der Breite, sondern insbesondere im modernen Flächensegment gestiegen, sodass ein Umzug in moderne Flächenalternativen aktuell immer mit einem spürbaren Kostenanstieg auf Nutzerseite verbunden ist, den viele Unternehmen im aktuellen Marktumfeld scheuen bzw. nicht tragen können. Auf der anderen Seite bleibt aber auch das fehlende kurzfristig verfügbare Flächenangebot in einigen Märkten ein limitierender Faktor. In der Konsequenz optieren viele Unternehmen für Mietvertragsverlängerungen, die für den Flächenumsatz nicht relevant werden. Nichtsdestotrotz haben wir im zweiten Quartal mehr Bewegung im Markt gesehen als zum Jahresauftakt. Dies gilt insbesondere für Regionen außerhalb der großen Logistik-Hubs.“
Überwiegend gedämpfte Dynamik an den bedeutenden Logistikmärkten
Die bedeutenden Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) weisen mit einem Flächenumsatz von zusammen 854.000 m² das niedrigste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre auf, bleiben rund 13 % unter dem Vorjahresresultat und 27 % unter dem zehnjährigen Schnitt. Köln ist dabei der einzige Markt, der ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielt, alle anderen Märkte bewegen sich aktuell auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. An der Spitze des Rankings steht Frankfurt, das mit 195.000 m² Flächenumsatz eine deutliche Steigerung gegenüber dem schwachen ersten Halbjahr des Vorjahres erreicht (+52 %). Ähnliches gilt für Berlin, das mit 151.000 m² ein Plus von 21 % verzeichnet und vor allem Köln, das mit 145.000 m² (+164 %) ein gutes Ergebnis erreicht. Hamburg verbucht mit 131.000 m² dagegen ein schwaches Resultat (-21 %) und die größte Abweichung zum zehnjährigen Durchschnitt (-40 %), Düsseldorf (92.000; -39 %), Leipzig (88.000 m²; -52 %) und München (52.000 m²; -69 %) bleiben jeweils unter der 100.000-m²-Marke. Insgesamt wirkt sich die geringere Anzahl an großflächigen Verträgen spürbar auf die Ergebnisse aus - so wurden beispielsweise in Berlin und Hamburg bisher lediglich Verträge bis 12.000 m² bzw. 10.000 m² registriert.
Außerhalb der Top-Standorte notiert der Flächenumsatz bei 1,59 Mio. m² und damit 18 % unter dem Vorjahresniveau und 22 % unter dem langjährigen Durchschnitt. Bemerkenswert ist hier eine deutliche Zunahme der Dynamik gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres. Hervorzuheben ist darüber hinaus das Ruhrgebiet, wo sich das Umsatzvolumen 22 % über dem schwachen Vorjahresniveau bewegt, aber mit 192.000 m² der Langzeitdurchschnitt wesentlich verfehlt wurde (-18 %).
Der bundesweit größte Mietvertrag geht einmal mehr an das Automotive-Segment mit einem neuen Logistikzentrum für Mercedes Benz im badischen Bischweier (rund 100.000 m² Logistikfläche), aber auch Handelsunternehmen zeichnen für großflächige Verträge verantwortlich, zu denen Fressnapf in Nörvenich (68.000 m²), Lidl in Hückelhoven (64.000 m²) sowie Action in Wallersdorf (55.000 m²) zählen.
Bei der Branchenverteilung liegen Handelsunternehmen und produzierende Unternehmen mit jeweils rund 32 % nahezu gleichauf. Logistikdienstleister belegen mit knapp 29 % den dritten Rang und weisen damit im Branchenvergleich den größten Abstand zu ihrem zehnjährigen Durchschnitt auf. Gerade in diesem preissensiblen Segment werden vermehrt bestehende Lager zur Auftragsabwicklung genutzt, anstatt neue Flächen anzumieten. Mit einem Anziehen der Konjunktur sollte diese Nachfragegruppe auch im großflächigen Bereich wieder abschlussfreudiger werden.
Spitzenmieten bleiben größtenteils stabil
Das starke Mietpreiswachstum der vergangenen Jahre hat sich im ersten Halbjahr nur noch punktuell und verlangsamt fortgesetzt. Dabei sind die Spitzenmieten im zweiten Quartal lediglich in Frankfurt (+1 %) und Hamburg (+2 %) noch leicht angestiegen, in allen anderen Top-Agglomerationen haben sie sich auf dem erreichten Niveau stabilisiert. Im Zwölfmonatsvergleich belaufen sich die Zuwachsraten dagegen auf 3 % bis 11 %. Im Durchschnitt liegt die Spitzenmiete nunmehr bei knapp 8,10 €/m², was einem Plus von 6,3 % gegenüber Mitte 2023 entspricht. Mit Abstand der teuerste Standort bleibt München (10,50 €/m²), gefolgt von Hamburg (8,50 €/m²) und Berlin (8,20 €/m²). Frankfurt (7,95 €/m²), Düsseldorf (7,90 €/m²) sowie Köln (7,70 €/m²) liegen noch unter der 8-€/m²-Marke, in Leipzig sind 5,90 €/m² anzusetzen. Auch das durchschnittliche Mietpreisniveau (6,61 €/m²) hat sich im Quartalsvergleich kaum verändert - lediglich in Berlin hat die Durchschnittsmiete noch etwas angezogen. Gegenüber Mitte 2023 beläuft sich der Anstieg auf knapp 9 %.
Perspektiven
Die schwache konjunkturelle Entwicklung wirkt sich nach wie vor dämpfend auf die Nutzermärkte und die resultierenden Ergebnisse aus. „Dabei ist jedoch durchaus mehr Bewegung im Markt als der Flächenumsatz widerspiegelt“, erläutert Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Logistikdienstleister befüllen eher bestehende Kapazitäten als zusätzliche Flächen anzumieten. Auch Mietvertragsverlängerungen wirken sich nicht auf den Flächenumsatz aus. Sie
bleiben für viele Nutzer aber eine wichtige Option, die auch gezogen wird, um die Kosten im Umfeld des gestiegenen Mietpreisniveaus im Rahmen zu halten oder Flächen zu sichern, die aufgrund des in einigen Märkten nach wie vor geringen Flächenangebots kaum Alternativen aufweisen. Darüber hinaus beobachten wir, dass sich der Untervermietungstrend verlangsamt und weniger Nutzer Flächen abgeben wollen.“
Für die weitere Entwicklung des Flächenumsatzes bleiben die Konjunktur und die Stimmung in der Wirtschaft maßgebend. Die führenden Wirtschaftsinstitute prognostizieren bis zum Jahresende ein nur leichtes Wirtschaftswachstum, sodass sich die Rahmenbedingungen für den Logistikmarkt zunächst kaum verändern werden. Positive Signale gehen jedoch von der im Juni vorgenommenen Leitzinssenkung der EZB und den damit verbundenen sinkenden Finanzierungskosten, den niedrigeren Energiepreisen und der rückläufigen Inflation sowie von einer potenziellen Belebung der privaten Konsumausgaben durch steigende Realeinkommen aus. Für zusätzlichen Rückenwind sollte auch die langsam an Wachstumsdynamik zulegende Weltwirtschaft sorgen. Von mehr Dynamik auf den internationalen Produktions-, Handels- und Konsummärkten sollte insbesondere der deutsche Exportsektor profitieren.
Vor diesem Hintergrund dürfte sich der Flächenumsatz bis zum Jahresende tendenziell stabil entwickeln und der Jahresumsatz voraussichtlich eher zwischen fünf und sechs Millionen Quadratmeter liegen als im Bereich des langjährigen Durchschnitts von knapp 7 Mio. m². Für das Mietpreisniveau ist ebenfalls von einer überwiegend konstanten Entwicklung auszugehen.
