Die Umsätze im europäischen E-Commerce sind im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr weiter gestiegen und liegen laut neuester Analyse des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE mittlerweile nur noch knapp unter dem Höchststand aus dem Jahr 2021, als die Corona Pandemie für einen außerordentlichen Anstieg der Nachfrage sorgte.
In den meisten großen europäischen Märkten hat sich der Anteil des Onlinehandels an den gesamten Einzelhandelsausgaben wieder an den langfristigen Wachstumstrends orientiert, die bereits vor der Pandemie bestanden hatten. Dies spiegelt eine Stabilisierung des Konsumentenverhaltens wider. Das weitere Wachstum im Onlinehandel dürfte daher moderater ausfallen und stärker dem fortgeschrittenen Entwicklungsstadium des Marktes entsprechen.
„Die Zukunft liegt im optimalen Zusammenspiel. Erfolgreiche Handelskonzepte verbinden Online- und Offline-Kanäle nahtlos miteinander.“—Christoph Ecker - Director Retail bei CBRE
Die europäische E-Commerce-Landschaft bleibt stark konzentriert: Großbritannien, Deutschland und Frankreich vereinten im Jahr 2025 mehr als die Hälfte des gesamten Umsatzvolumens auf sich. Einige wenige Märkte, darunter Spanien, Polen und Irland, entwickeln sich weiterhin überdurchschnittlich und liegen deutlich über ihren historischen Trendwerten. In Spanien und Polen wird das Wachstum durch eine starke digitale Durchdringung sowie eine deutlich verbesserte Lieferinfrastruktur unterstützt. Die E-Commerce pro-Kopf-Ausgaben in Österreich liegen leicht über dem westeuropäischen Durchschnitt, aber bei weniger als der Hälfte des Spitzenreiters England.
Der E-Commerce bleibt weiterhin ein wesentlicher Treiber der Nachfrage nach Logistikflächen in Europa, auch wenn sich die Flächenumsätze in diesem Sektor – verglichen mit Höchstwerten von 18 Prozent im Jahr 2020 und 17 Prozent im Jahr 2021 – in den Jahren 2024 und 2025 auf sieben Prozent abgeschwächt haben. Die Nachfrage verlagert sich zunehmend in Richtung Logistikdienstleister (Third-Party-Logistics-Anbieter/3PL), da Nutzer verstärkt moderne, automatisierungsfähige Lagerflächen bevorzugen. Der Fokus verschiebt sich dabei von rascher Expansion hin zu operativer Effizienz. Qualität wird zum entscheidenden Faktor. „Einzelhändler konzentrieren sich zunehmend auf wenige, dafür sehr leistungsstarke Standorte“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Logistics bei CBRE.
Der stationäre Handel spielt zugleich eine wachsende Rolle in Omnichannel-Strategien. Einzelhändler widmen der Abwicklung von Online-Bestellungen direkt aus der Filiale heraus mehr Aufmerksamkeit; der Anteil von Lager- und Verwaltungsflächen ist in manchen Fällen von historisch rund 15 Prozent auf bis zu 25 Prozent der insgesamt angemieteten Fläche gestiegen. Der stationäre Handel verliert Verkaufsfläche, gewinnt aber an Funktion. Geschäfte werden zunehmend zu Logistik- und Service-Hubs mit entsprechend steigenden Anforderungen an die Flächeneffizienz. Parallel dazu verlangen insbesondere Händler im Bereich Bekleidung und Schuhe zunehmend Gebühren für postalische Retouren, während Rückgaben im Geschäft häufig kostenlos angeboten werden.
„Bei geschätzten monetären Aufwänden von bis zu einem Drittel des Warenwertes kann eine Reduktion der Retourenquote die Kosten der Einzelhändler signifikant senken. Das ist insbesondere für Österreich von Bedeutung, weil laut einer Studie von CBRE die Retourenquote in Österreich unter den Top 3 der untersuchten europäischen Märkte liegt. Wir erwarten daher auch in den kommenden Jahren ein kontinuierliches Wachstum im E-Commerce, allerdings auf einem moderateren Niveau. Gleichzeitig wird der stationäre Handel eine zentrale Rolle innerhalb integrierter Vertriebskonzepte behalten. Filialen sind heute ein zentraler Bestandteil von Omnichannel-Strategien – sowohl als Logistik-Knotenpunkt für E Commerce als auch als Marken-Flagships. Das unterstützt die Nachfrage nach gut gelegenen Premium-Handelsflächen, da Einzelhändler verstärkt auf Qualität und Kundenerlebnis setzen“, sagt Ecker.
