„Der Trend geht zu Showrooms und Flagship-Stores, um den Marketingeffekt zu pushen.“—Anthony Crow, Head of Retail, Otto Immobilien
Das gilt im Übrigen auch für Onlinehändler, die zunehmend auf stationäre Präsenz setzen. Um ihre Ziele zu erreichen, setzen die Marken auf neue Konzepte wie ein hybrides Kauferlebnis, innovative Features oder die Individualisierung von Produkten. Diese Entwicklung spiegelt sich in den Ansprüchen an die Immobilien wider:
„Der Trend geht zwar zur Flächenverkleinerung, dafür aber zu Toplagen – ganz besonders bei Konsolidierungsprozessen beziehungsweise strategischen Portfoliooptimierungen und Relocations.“—Anthony Crow
Dynamische Vermietungslage - vor allem in Top-Lagen
Gab es 2020 etwa 190 neue Shoperöffnungen, waren es im Vorjahr bereits an die 600. Und der Anteil der neueröffneten Flächen steigt weiter.
„Vor allem A-Lagen wie das Goldene H oder die Mariahilfer Straße sind begehrt.“—Martin Denner, Leiter Immobilien Research bei Otto Immobilien
In Erstgenannten sind derzeit zwischen 3.000 und 4.000 Quadratmeter Fläche on- wie off-market verfügbar, in der Mariahilfer Straße sind es zwischen 5.000 und 6.000 Quadratmeter. Dementsprechend konstant auf hohem Niveau sind hier die Mieten.
„Die Spitzenmieten im Goldenen H liegen bei 500 Euro pro Quadratmeter, in seinen relevanten Seitenstraßen sind es 150 Euro pro Quadratmeter.“—Martin Denner
Auf der Mariahilfer Straße selbst beträgt die Spitzenmiete 150 Euro pro Quadratmeter, in ihren relevanten Seitenstraßen 100 Euro pro Quadratmeter. Anders sieht es hingegen in Nebenlagen aus: Hier ist der Druck auf Mieten spürbar - das gilt allen voran für Großflächen mit vertikaler Geschossstruktur.
Mieter werden preissensibel – und erwarten Pandemie- oder „Kriegsklauseln“
„Die Retailer fordern unserer Beobachtung nach schon bald eine gewisse Anpassung der Mietniveaus, oft bereits sehr früh im Prüfprozess einer potenziellen Flächenoption.“—Anthony Crow
Nicht zuletzt angesichts der Tatsache, dass in anderen europäischen Metropolen die Mietpreise zuletzt um zehn bis 15 Prozent, teilweise sogar um bis zu 20 Prozent, gefallen sind.
„Neben den allgemein kürzer gehaltenen Mietvertragslaufzeiten und klassischen Incentivierungen wie etwa Staffelmiete, Baukostenzuschüsse oder kreativ gestaltete Verlängerungsoptionen sind nun auch Pandemieklauseln in der Regel fixer Bestandteil eines Mietvertrags. Neuerdings werden leider auch gewisse „Kriegsklauseln“ in Mietverträge implementiert.“—Anthony Crow
Auch umsatzabhängige Mieten sind gerade in den Highstreets immer öfter Bestandteil eines Vertrags.
Kurzfristig keine niedrigeren Mieten
Von einer kurzfristigen Senkung des Mietniveaus ist somit, auch bedingt durch die rege Dynamik und gute Nachfrage, nicht auszugehen.
„Mittelfristig jedoch wird es unserer Ansicht nach in allen Lagen Wiens zu gewissen Anpassungen kommen. Dies vor allem auch aufgrund der doch schwierigen wirtschaftlichen Lage, bedingt durch politische Geschehnisse und deren möglichen Folgen.“—Anthony Crow
In Nebenlagen sei der Druck auf die Mietpreise schon jetzt spürbar.
