Erwirbt ein Ausländer (EU/Drittland) ein Feriendomizil, könnte es allerdings zu steuerlichen Überraschungen kommen: Nach österreichischem Recht liegt nämlich auch beim Feriendomizil ein steuerlicher Wohnsitz vor (§ 26 BAO). Dabei kommt es weder auf den melderechtlichen Status (zB Zweitwohnsitz) noch auf die tatsächliche Verwendung an. Vielmehr reichen bereits objektive Umstände aus, die es ermöglichen, das Domizil dauerhaft als Wohnsitz zu nutzen. Liegt ein Wohnsitz vor, unterliegt man grundsätzlich ertragsteuerlich mit dem Welteinkommen (!) der sog. „unbeschränkten Steuerpflicht“ in Österreich. Wurden keine ausreichenden Vorkehrungen getroffen, kann dieser Umstand bei ausländischen sog. High Net Worth Individuals („HNI“) empfindliche Folgen haben.
Abhilfe dagegen schafft zunächst die Anwendung eines Doppelbesteuerungsabkommens (DBA). Kann man dokumentieren, dass der tatsächliche Mittelpunkt der Lebensinteressen nicht in Österreich liegt, kann Österreich aufgrund des DBA nicht auf die im Ausland erzielten Einkünfte zugreifen. Der Mittelpunkt der Lebensinteressen besteht in jenem Staat, zu dem man die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat. Dabei geht es neben gesellschaftlichen, persönlichen und sozialen Aktivitäten der Familie auch um die beruflichen Tätigkeiten und die Höhe der Einkünfte in den betreffenden Staaten.
Liegt kein DBA vor (bspw Monaco oder Gibraltar), kommt alternativ noch die so genannte „Zweitwohnsitz-Verordnung“ in Betracht. Wird das Feriendomizil weniger als 70 Tage im Kalenderjahr benutzt und der Mittelpunkt der Lebensinteressen liegt im Ausland, greift die Besteuerung Österreich nur auf jene Einkünfte zu, die aus österreichischen Quellen erzielt wurden (beschränkte Steuerpflicht). Sofern die Kriterien der Zweitwohnsitzverordnung erfüllt sind, unterliegen nach Verwaltungspraxis auch Zuwendungen an eine ausländische Stiftung keiner Stiftungseingangssteuer (2,5 – 25%).
Entscheidend ist eine ausreichende Dokumentation: Der Nachweis des Nicht-Überschreitens der 70-Tages-Grenze erfordert ein Verzeichnis. Es werden nur Anwesenheiten im Feriendomizil einbezogen und nicht der Aufenthalt in Österreich per se (zB in einem Hotel). Besitzt man mehrere Ferienhäuser, werden die Aufenthalte addiert, wobei auch Aufenthalte des Ehepartners im Feriendomizil bei der Berechnung einzubeziehen sind.
Unabhängig von der Einhaltung der 70-Tages-Frist sind jedenfalls auch Meldeverpflichtungen nach § 121a BAO zu beachten. Schenkungen von Kapitalvermögen, Beteiligungen, sowie Sachvermögen unter Lebenden sind demnach dem Wohnsitzfinanzamt zu melden, wenn der Erwerber oder Zuwendende im Inland einen Wohnsitz hat, wobei zwischen Zuwendungen unter nahen Angehörigen (Zuwendungen von EUR 50.000 innerhalb eines Jahres) und Nichtangehörigen (Zuwendungen von EUR 15.000 innerhalb von fünf Jahren) unterschieden werden muss. Wird eine solche Meldeverpflichtung vorsätzlich unterlassen, liegt eine Finanzordnungswidrigkeit gem § 49a FinStrG vor, die mit einer Geldstrafe von bis zu 10% des gemeinen Werts des übertragenen Vermögens geahndet wird.
Fazit: Erwirbt ein (Steuer-)Ausländer ein Feriendomizil in Österreich, birgt dies durchaus weitreichende steuerliche Implikationen. Soll die Urlaubsidylle nicht empfindlich gestört werden, ist ein planmäßiges Vorgehen bereits beim Erwerb zu empfehlen.
Dr. Gernot Ressler ist Steuerberater und Director bei LeitnerLeitner in Wien und Lehrbeauftragter am Institut für Österreichisches und Internationales Steuerrecht an der Wirtschaftsuniversität Wien.
Mag. Beate Reithofer ist Berufsanwärterin bei LeitnerLeitner in Wien. Die Tätigkeitsschwerpunkte der Autoren liegen im Bereich Transaktionen und Restrukturierungen mit Schwerpunkt auf Immobilien.
