Knapp nach dem Zweiten Weltkrieg von der Republik Österreich als Wohnungsgesellschaft für Bundesbedienstete gegründet, blieb die Buwog bis 2002 im Eigentum des Staates. Der Verkauf - die Buwog ging gemeinsam mit der ESG Villach, WAG Wohnungsanlagen GmbH und EBS um 961 Millionen Euro an ein Bieterkonsortium bestehend aus RLB OÖ, Wiener Städtische und Immofinanz - beschäftigt wegen des Verdachts illegaler Absprache beim Verkaufsverfahren seit Jahren die Gerichte. 2004 wurde das Paket aufgeteilt und die Immofinanz übernahm als Alleineigentümer das Steuer.
Heute verfügt das Unternehmen über rund 52.500 Wohnungen, die je rund zur Hälfte in Österreich und Deutschland liegen. Die Buwog ist auch Bauträger und zeichnet für die Errichtung von mehr als 35.000 Wohnungen allein in Österreich verantwortlich. Im Großraum Wien baut sie jährlich rund 700 Wohnungen.
2012 wurde ein Berliner Entwicklungsunternehmen übernommen. Man stieg in den Wohnungsneubau im deutschen Markt ein, wo man weiter wachsen will, und arbeitet seither an einer Projektpipeline von rund 1.600 Wohnungen. Insgesamt ist die Entwicklungspipeline der Buwog mit einem Investitionsvolumen von 1,5 Milliarden Euro mit 5.000 Wohneinheiten gefüllt.
Ende April 2014 brachte die Immofinanz das Unternehmen an die Börsen in Frankfurt, Warschau und Wien. Dort ging die Buwog-Aktie (ISIN: AT00BUWOG001) – insgesamt wurden 99.613.479 Stück begeben - am ersten Tag mit 13,93 Euro aus dem Handel; in Frankfurt waren es 13,78 Euro. Bereits am 20. Jänner 2015 erreichte die Buwog-Aktie an der Wiener Börse erstmalig das NAV-Niveau und kam bei einem Schlusskurs von 17,42 Euro zu liegen. Seither wurde das EPRA-NAV-Niveau, die jeweiligen Schlusskurse betrachtend, nicht mehr unterschritten. Bei Redaktionsschluss beendete die Buwog-Aktie in Wien den Börsentag mit 18,44 Euro. Sie ist damit aktuell der einzige börsennotierte österreichische Immobilientitel mit einem Aufschlag auf den EPRA-NAV je Aktie.
„Die Erreichung des NAV-Niveaus in nur neun Monaten macht uns sehr stolz und ist eine Bestätigung für die Arbeit aller in der Buwog Group“, sagt CEO Daniel Riedl. „Mit einer Dividendenrendite von aktuell rund 3,7 Prozent bleibt die Buwog-Aktie auch auf aktuellem Niveau eine attraktive Anlagemöglichkeit.“ Die hohe Generierung von freien Mitteln aus dem operativen Geschäft („Recurring FFO“), basierend auf dem voll integrierten Geschäftsmodell mit den drei Säulen Asset Management, Property Sales und Property Development, ermögliche zudem weiteres signifikantes Wachstum des Unternehmens, so Riedl.
Der Buwog-Börsegang entwickelte sich besonders für Immofinanz-Aktionäre höchst erfreulich: Die Buwog hatte im Zuge der Abspaltung von der Immofinanz keine Aktien platziert, die Papiere waren stattdessen den Immofinanz-Investoren ins Depot gebucht worden und so gab es für je 20 Immofinanz-Papiere eine Buwog-Aktie. Die Dividende - 69 Cent pro Aktie - ließ die Herzen der Aktionäre höher schlagen. Die Ausschüttung in einer Gesamthöhe von 68,73 Millionen Euro erfolgte am 23.10.2014. Das brachte, bezogen auf den Schlusskurs vom 14.10. (ab 15.10. wurde das Papier ex Dividende gehandelt), eine Dividendenrendite von 4,48 Prozent, was das Sparbuch klar links liegen lässt.
Die Buwog-Ausschüttung war noch dazu kapitalertragssteuerfrei, wie CEO Daniel Riedl verkünden konnte, und entspricht so einer KESt-pflichtigen Dividende von 92 Cent. Hintergrund des Geldregens: Das Unternehmen verfügt über hohe Einlagen, die man nicht benötigt und die vom Fiskus als „rückzahlungsfähig“ eingestuft werden. Daher kann die Buwog die Dividende als sogenannte „Einlagenrückzahlung“ den Aktionären zufließen lassen; bei in Österreich amtlich gemeldeten Personen entfällt dann die KESt. Aktionäre können frohlocken, denn „das ist keine einmalige Konstruktion, diese Ausschüttungen können wir noch viele Jahre fortsetzen“, erklärte CEO Riedl. Daran glauben offenbar auch der Aufsichtsrat und die Vorstände, denn immer wieder werden aus diesem Personenkreis emsig Buwog-Aktien zugekauft, wie aus den Berichten der Finanzmarktaufsicht hervorgeht. So legte sich CEO Riedl seit April 2014 rund 54.000 Buwog-Aktien ins Depot. Auch Finanzvorstand Ronald Roos griff mit knapp 11.000 Stück eifrig zu. Aufsichtsrat Eduard Zehetner kaufte im gleichen Zeitraum 6.000 Stück und der Aufsichtsratsvorsitzende Vitus Eckert über 4.000 Stück.
Mit einem Preis-Buchwert-Verhältnis (KBV) - dabei wird der Kurs einer einzelnen Aktie in Relation zu ihrem anteiligen Buchwert gestellt; eine Aktie gilt als umso preiswerter, je niedriger ihr KBV ist; ihr fairer Wert entspricht in etwa dem Buchwert - von 0,91 ist die Aktie zum aktuellen Kurs leicht unterbewertet.
Wie im Vorjahr bereits angekündigt, hat die Buwog im Jänner 2015 nach Unterzeichnung von Hypothekenkreditverträgen mit zwei führenden österreichischen Banken über ein Volumen von insgesamt 330 Millionen Euro die von ihr begebene Wandelschuldverschreibung 2019 (ISIN AT0000A17CA5) in Ausübung der Hard Call Option gemäß den Anleihebedingungen zu 101 Prozent der Nominale in Höhe von 260 Millionen Euro zurückgezahlt. Die Hypothekendarlehen weisen einen durchschnittlichen gewichteten Nominalzinssatz von rund 1,8 Prozent auf. Gegenüber der Finanzierung durch die bestehende Wandelschuldverschreibung ergibt sich ein Zinsvorteil in Höhe von ca. 1,7 Prozentpunkten. Ergibt unter dem Strich in Summe eine cash-wirksame Entlastung ihres Finanzergebnisses in Höhe von mehr als 3 Millionen Euro pro Jahr, die sich auch entsprechend im Recurring FFO der Gesellschaft auswirken wird. Die BUWOG AG vollzieht damit einen weiteren Schritt in Richtung Optimierung des bereits in der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft angelegten Recurring-FFO-Profils.
Das Geschäftsmodell der Buwog-Group basiert auf drei wesentlichen Geschäftsfeldern, nämlich Asset Management, Development und Sales, und ist auf nur eine Assetklasse in zwei Ländern, und zwar Österreich und Deutschland, fokussiert. Die Einnahmen des Unternehmens hängen daher nicht ausschließlich vom Vermietungsgeschäft (Asset Management) ab, sondern werden durch wiederkehrende Erträge aus der Immobilienentwicklung, also dem Development, sowie dem Verkauf aufgefettet.
Im Geschäftsjahr 2013/2014 lag das Konzernergebnis bei 111,8 Millionen Euro, was umgerechnet auf eine einzelne Aktie 1,12 Euro ausmacht. Der Recurring FFO aus allen drei Bereichen lag bei 69,2 Millionen Euro und beträgt daher je Aktie 0,69 Euro. FFO steht für „Funds From Operations“ und setzt sich aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten zusammen. Zählt man den Verkauf von Objekten und Portfolios zur laufenden Optimierung in Österreich hinzu, ergibt sich ein Total-FFO von 81,8 Millionen Euro. Zum Vergleich: Bei der S Immo lag der Total-FFO im ersten Quartal 2014 bei 10,6 Millionen Euro.
Im Bereich „Sales“ wurden im Geschäftsjahr 2013/14 an die 550 Wohneinheiten im Einzelverkauf mit einer Marge von 54 Prozent auf den Fair Value verkauft; 1.739 Wohnungen wechselten im sogenannten „Blockverkauf“ mit einer durchschnittlichen Marge von elf Prozent den Eigentümer. Das Ergebnis aus dem Asset Management, dem stärksten Bereich, betrug 75,9 Millionen Euro.
Im Close-Up zeigt sich, dass die 26.468 deutschen Wohneinheiten deutlich ertragreicher sind als die österreichischen: Die Buwog erzielte 102 von insgesamt 195 Millionen Euro an Netto-Kaltmiete; das entspricht einer Nettorendite von 7,6 Prozent. Die 26.250 österreichischen Wohnungen brachten Mieterträge von 93 Millionen Euro in die Kassen. Hier lag die Nettorendite bei nur 4,4 Prozent, obwohl die Gesamtnutzfläche in Österreich mit 2,012 klar über jener in Deutschland mit 1,647 Millionen Quadratmetern liegt. Im Bereich Property Sales wurden 34 und aus dem Property Development 4,9 Millionen Euro erzielt. Insgesamt betrug die Bilanzsumme 3,355 Milliarden Euro. In Berlin hätten die Preise aber mittlerweile dermaßen angezogen, dass sich das Unternehmen jetzt mehr dem Raum zwischen Kiel und Kassel zuwende. „Da sind wir an Transaktionen dran“, so Riedl mit Verweis auf Immobilien in Kiel, Lübeck und Braunschweig.
Aktuell hat die BUWOG in der Entwicklungspipeline 1.500 Einheiten in Berlin mit einem Investmentvolumen von 500 Millionen Euro und 3.900 in Wien und Umgebung mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro. 2014 habe die Buwog allein in Wien 64 Millionen Euro investiert und dabei 321 Wohnungen mit rund 24.000 Quadratmetern Wohnraum geschaffen.
An dem Bieterwettstreit um die Wiener conwert Immobilien Invest SE - wie bekannt hat die Deutsche Wohnen AG ein milliardenschweres Angebot für die conwert gelegt - will sich die Buwog im Moment nicht beteiligen. Der Immobilienbestand an sich sei zwar „nicht uninteressant“, „Wir haben aber kein Interesse, das gesamte Unternehmen zu übernehmen - der hohe Gewerbeanteil von 40 Prozent ist für uns das Hauptproblem“, erklärt Riedl. „Wir sind ein reiner Wohnimmobilienkonzern.“ Stünde aber nur das Deutschland-Portfolio zur Disposition, „wären wir sicher wieder im Rennen“.
(c) BUWOG[/caption] Mag. Daniel Riedl, FRICS CEO Bestellt seit: November 2013 bis Ende April 2017
Verantwortlich für die Bereiche: Asset Management – Property Management – Transaktionen – Development – Marketing & Kommunikation – Human Resources & Organisation – Recht – Interne Revision
Dr. Ronald Roos, CFO
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(c) BUWOGCFO[/caption] Ronald Roos studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Bayreuth und war für verschiedene Beratungsunternehmen (u.a. Ernst & Young) im Bereich Corporate Finance tätig, ehe er seine Karriere als Finanzvorstand in Unternehmen der Immobilien- und der Versicherungsbranche (aurelis, Swiss Life) startete. Zuletzt war Roos als Sanierungsmanager für eine norddeutsche Reederei tätig. Bestellt seit: Februar 2014 bis Ende April 2017
Verantwortlich für die Bereiche: Buchhaltung - Konsolidierung - Controlling - Steuern - Finanzierung - Prozessmanagement, PMO - Zentraler Einkauf - IT - Investor Relations
> Mag. Vitus Eckert Vorsitzender des Aufsichtsrats
> Dr. Eduard Zehetner Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats
> Mag. Klaus Hübner
> Dr. Volker Riebel
> Dr. Jutta A. Dönges
> Elisabeth Bulis (Arbeiterbetriebsrat)
> Markus Sperber (Angestelltenbetriebsrat)
> Raphael Lygnos (Angestelltenbetriebsrat)
> Dr. Oliver Schumy Oliver Schumy folgt mit Wirkung zum 01. Mai 2015 Eduard Zehetner, der dann aus dem Gremium ausscheidet, in den Aufsichtsrat der BUWOG AG. Oliver Schumy wird Eduard Zehetner 2015 auch als Vorstandsvorsitzender des BUWOG-Großaktionärs IMMOFINANZ AG nachfolgen.
