Geschäftsräumlichkeiten können an Neu-Mieter, die nicht nahezu ausschließlich (d.h. zu mindestens 95 Prozent) zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, grundsätzlich nur noch umsatzsteuerfrei vermietet werden; die Option zur 20-prozentigen Umsatzsteuerpflicht der Miete ist dann nicht zulässig.
Der Gesetzgeber begründete die Einführung dieser gesetzlichen Änderung mit
Bei Vermietung an teilweise vorsteuerabzugsberechtigte Mieter hat diese Änderung allerdings, wie die Erfahrung der letzten zwei Jahre zeigt, vielfach zu zusätzlichen von in der Unternehmerkette ungerechtfertigten Belastungen geführt. Es ist also tatsächlich eine ungerechtfertigte Kumulation von Umsatzsteuer eingetreten, insbesondere dann, wenn der Mieter die Voraussetzung einer nahezu ausschließlichen Vorsteuerabzugsberechtigung knapp nicht erfüllt.
Der Mieter erzielt zu 90 Prozent umsatzsteuerpflichtige Umsätze. Damit in Zusammenhang stehende Vorsteuern sind abzugsfähig. Lediglich 10 Prozent der Umsätze werden aus umsatzsteuerfreien Umsätzen, die den Vorsteuerabzug ausschließen, erzielt. Für die Anmietung einer Bürofläche durch den Mieter ist nach aktueller Rechtslage, da die 95-Prozent-Grenze nicht erreicht wird, die Anmietung einer Bürofläche nur zur Gänze umsatzsteuerfrei möglich.
Muss die Anmietung zur Gänze umsatzsteuerfrei erfolgen, bedeutet dies für den Vermieter den Verlust seines Vorsteuerabzugs, soweit es sich um Vorleistungen handelt, die dieser umsatzsteuerfrei vermieteten Fläche zuzurechnen sind. Häufig ist damit eine Berichtigung von in Anspruch genommenen Vorsteuern im Zusammenhang mit der Anschaffung/Herstellung dieser Mietfläche seitens des Vermieters verbunden. Die nicht abzugsfähige bzw. zu berichtigende Vorsteuer wird beim Vermieter zum Kostenfaktor und verteuert den Mietzins in der Regel erheblich. In derartigen Fällen ist daher zu überlegen, ob die Voraussetzungen für eine Teiloption für die Mietflächen, welche zur Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze dienen, vorliegen.
Nach derzeitiger Auffassung der österreichischen Finanzverwaltung ist eine Teiloption nur möglich, wenn die „Optionseinheit“, d.h. die kleinste Fläche für die zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung optiert werden soll, eine parifizierbare Fläche ist. Beinahe „revolutionär“ mutet im diesem Zusammenhang das jüngst ergangene Urteil des deutschen Bundesfinanzhofes (BFH-Urteil vom 24.4.2014 – V R 27/13, veröffentlicht am 23.7.2014) an.
Eine umsatzsteuerpflichtig vermietete Bürofläche wurde vom Mieter im Ausmaß von 5,68 Prozent für umsatzsteuerfreie Umsätze und von 94,32 Prozent für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet. Die Finanzbehörde verwehrte daraufhin den Vorsteuerabzug, da ein wirksamer Verzicht auf die Steuerbefreiung infolge zu hoher vorsteuerschädlicher Ausgangsumsätze nicht möglich sei. Der BFH hat der eingebrachten Klage stattgegeben.
Ein Teilverzicht ist unter der Voraussetzung, dass die Nutzung der Teilflächen eindeutig bestimmbar ist, zulässig und zwar auch dann, wenn sich der Teilverzicht nur auf einzelne Räume bezieht. Ein abgrenzbarer Funktionsbereich (vergleichbar der seitens der österreichischen Finanzverwaltung geforderten parifizierbaren Fläche) ist nicht erforderlich.
Bei Vermietung von Büroflächen und Geschäftsräumlichkeiten an nur teilweise vorsteuerabzugsberechtigte Mieter empfiehlt es sich jedenfalls, die Möglichkeit einer Teiloption, uU auch nur für einzelne Räume, genau zu prüfen.
