Bereits zum siebten Mal in Folge analysiert Österreichs größter Immobilienvermittler, RE/MAX Austria, den Luxusimmobilienmarkt. Die Ergebnisse bilden die Vergangenheit ab und weisen gleichzeitig in die Zukunft.
„Hochwertige Immobilien werden nach wie vor gut nachgefragt. Jedoch muss der Deckel exakt auf den Topf passen. Käufer haben es aktuell nicht eilig und kaufen nur, wenn die Realität zum Wunschtraum passt. Wer für sich eine Luxusimmobilie in Erwägung zieht, hat üblicherweise das nötige Kleingeld dazu“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria und „es ist aktuell aufgrund der weitestgehend stabilen Preise und des guten Angebots ein vernünftiger Zeitpunkt für einen Kauf. Es ist davon auszugehen, dass auch im Luxussegment die Preise in absehbarer Zeit wieder spürbar anziehen werden.“—Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria
Luxus ist Emotion
Das gilt auch bei Immobilien, und zwar in den verschiedensten Ausprägungen. Was als begehrenswert gilt und nur begrenzt verfügbar ist und daher als Luxus gilt, hängt immer von den Motiven der Käufer ab: Einmal ist es die Ausstattung, wie die goldverzierten WC-Muscheln eines Großpleitiers zeigen, ein anderes Mal die Lage mitten im Zentrum mit einem erstklassigen Angebot an Kunst, Kultur, Einkauf, Medizin und Lifestyle oder direkt an der Piste oder unmittelbar am Wasser oder auch in aller Abgeschiedenheit mit einer besonders anmutigen Aussicht auf Berg, Tal, Wasser oder Stadt oder auch einfach eine besonders attraktiv erscheinende Mitbewohnerschaft im Haus, im Viertel oder in der Stadt. Immer ist es die Einzigartigkeit der Immobilie, die den Lebensstil und damit die Einzigartigkeit des Besitzers dokumentiert.
Luxus tickt anders
Die Motive und die Kaufkraft der Luxuskäufer sind vom Gesamtmarkt immer zum Teil entkoppelt. Nicht völlig unbeeindruckt von der gesamten Wirtschafts- und Stimmungslage, aber doch auch mit anderen finanziellen Möglichkeiten ausgestattet, verändern sich deren Aktivitäten teilweise früher und teilweise zeitversetzt zum Gesamtmarkt. „Wer für sich eine Wohnung oder ein Haus jenseits der Millionen-Euro-Grenze in Erwägung zieht, hat üblicherweise das Kleingeld dazu und war von der KIM-Verordnung oder von steigenden Kreditzinsen eher unbeeindruckt“, weiß Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von RE/MAX Austria.
„Mit Ausnahme von 2022 sind die Preise im Luxus-Einfamilienhaussegment in den letzten Jahren immer gestiegen oder zumindest stabil geblieben. So auch 2024, während der Durchschnittspreis über alle Einfamilienhäuser gesunken ist“, so Reikersdorfer weiter.
„Bei den Luxuswohnungen zeigt sich ein umgekehrter Effekt: Während der Mittelpreis der gesamten Kategorie etwas angezogen hat und auch das Qualitätssegment, also die Top 25 %, spürbar zulegen konnten, zeigte sich im Luxusbereich bei den Top 5 % ein noch stärkerer Preisrückgang. Die Ursache liegt darin, dass die Anzahl der Spitzenwohnungen um ein Zehntel und jene über zwei Millionen Euro gar um ein Viertel weniger gehandelt wurden. Da dürfte auch der massive Rückgang der Neubauten-Fertigstellungen erheblich hineinspielen. Auch die Diskussionen um die Ferienwohnsitzregelungen – regionale Verschärfungen oder striktere Handhabung – dämpfen die Kauflaune so mancher möglicher Interessenten.
Hochwertige Immobilien werden nach wie vor gut nachgefragt. Jedoch muss der Deckel exakt auf den Topf passen. Käufer haben es aktuell nicht eilig und kaufen nur, wenn die Realität zum Wunschtraum passt“, erklärt Bernhard Reikersdorfer abschließend.
Analysedesign
Was Luxus ist und vor allem wo die Grenze zur „Normalität“ liegt, ist sowohl zeitlich, regional als auch subjektiv unterschiedlich zu bewerten. Um das emotional aufgeladene Phänomen Luxus und seine Entwicklung objektivierbar und damit greifbar zu machen, hat sich betreffend Vergleichbarkeit und Trendanalyse die Betrachtung nach Marktsegmenten bestens bewährt: So definiert RE/MAX die-Top-5-% als Luxus und betrachtet zusätzlich auch die Top-2-% und die Top-1-% in den klar umrissenen Immobilienkategorien Einfamilienhaus, Wohnung und Dachgeschoßwohnung. Dazu noch die Grundstücke am Wasser und die Gebäude am Wasser.
Die 5 % decken sich auch gut mit anderen psychologisch interessanten Grenzen: eine Million Euro für ein Haus, eine Dreiviertelmillion Euro für eine Wohnung, und eineinviertel Millionen Euro für eine Dachgeschoßwohnung.
Die Stückzahl der als Luxus definierten Eigenheime schwankt definitionsgemäß direkt proportional mit dem Eigenheimteilmärkten, die Kaufpreissummen zeigen dagegen schon eine gewisse – durchaus interessante – Unabhängigkeit vom jeweiligen Gesamtmarkt. Andere trendbestimmende Element sind die Anzahl der Ein- und Zwei-Millionen-Euro-Objekte und die absolute Eisbergspitze, die jeweils Top-Ten-Deals bundesweit und pro Bundesland mit dem Vergleich der Entwicklung der Durchschnittspreise und der Mindestpreise.
Was zählt zum Luxus-Immobiliensegment?
Mit der preislich dynamischen Luxusdefinition mittels 5-%-Grenze verändert sich die Gesamtanzahl jener Immobilien, die das Label „Luxus“ tragen dürfen, direkt proportional. Insgesamt ist die Menge an verbücherten Luxusklasse-Objekten ohne Einschränkung auf einen Immobilientyp im Jahresvergleich um -9,3 % zurückgegangen, von 3.550 (2022) und 2.707 (2023) auf 2.454 Stück (2024).
Der Gesamt-Luxusmarktwert ist dabei von 4,26 Mrd. Euro (2022) über 3,06 Mrd. Euro (2023) weiter um -6,2 % auf 2,87 Mrd. Euro geschrumpft. Damit finden wir uns knapp unter dem Niveau von 2019 (2,98 Mrd. Euro).
Im Detail zählen 2024 zur Luxusklasse:
Luxusimmobilienmarkt in Österreich 2,87 Mrd. Euro groß
• Luxusimmobilienkäufer: Ausstattung und Lage bestimmen die Einzigartigkeit der Immobilie. Luxus steht für einen besonderen Lebensstil, Stil, Geschmack und wirtschaftliche Potenz der Besitzer.
• Der Markt für Luxusimmobilien war 2024 stabiler als der Gesamtmarkt (-8,1 %): Luxus-Transaktionswertrückgang von 3,06 Mrd. Euro um -6,2 % auf 2,87 Mrd. Euro. Häuser ziehen bereits an, Wohnungen geben noch nach.
• Luxuseinfamilienhäuser 2024: Durchschnittspreise der Top-5-% unverändert, aber Preissteigerungen bei den Top-2-% von +1,2 %.
• Ein-Millionen-Euro-Einfamilienhäuser: 2024 Zuwachs der Verkäufe auf 436 (+13,0 %). Zwei-Millionen-Euro-Häuser: 110 Objekte (+11,1 %).
• Die Top-Ten-Einfamilienhäuser in Wien kosteten 2024 im Durchschnitt 6,00 Mio. Euro, in Salzburg 5,74 Mio. Euro, in Tirol aber 9,18 Mio. Euro.
• Luxuswohnungen: Österreichschnitt der Top-5-% rutscht unter die 1-Mio.-Euro -Grenze (-2,7 %), der Top-2-%-Schnitt gibt um -8,0 % auf 1,32 Mio. Euro nach.
• Ein-Millionen-Euro-und-mehr-Wohnungen: 446 Stück (-8,6 %), Zwei-Millionen-Euro-und-mehr-Wohnungen 76 Stück (-23,2 %).
• Top-Ten-Wohnungs-Durchschnittpreise legen in Burgenland, Niederösterreich und Steiermark zu.
• Luxus-Dachgeschoßwohnungen im Top-5-%-Durchschnittspreis im Jahresvergleich mit 1,98 Mio. Euro um -17,8 % billiger als im Rekordjahr 2023.
• Die Top-Ten-Dachgeschoß-Wohnungen österreichweit kosteten im Schnitt 4,21 Mio. Euro.
• Der aus sechs Teilindizes basierende RE/MAX-Luxury-Gesamtpreisindex spiegelt das Luxus-Marktgeschehen auf breitester Basis und ergibt für Luxuseinfamilienhäuser: +5,5 % (2023: +3,5 %) - Luxuswohnungen: -12,7 % (2023: -8,9 %) - Luxusdachgeschoßwohnungen: -18,8 % (2023: -1,4 %)
• Gebäude am See: Weiterer Rückgang auf 130 Liegenschaften (-46,1 %); der Verkaufswert sinkt um ein Viertel auf 123,4 Mio. Euro.
• Seegrundstücke (unbebaut): Menge fällt 2024 auf 65 (-44,0 %). Gesamtwert nach Verdopplung von 20,1 Mio. Euro (2022) auf 39,0 Euro (2023), Einbruch 2024 auf 12,0 Mio. Euro.
• RE/MAX-Secret Sale: Österreichs größte Interessentendatenbank bringt Käufer für Top-Luxusimmobilien – diskret, effizient, ohne Aufsehen.
