Nach einer Phase stark steigender Preise und hoher Nachfrage, gefolgt von Verunsicherung durch gestiegene Energie- und Baukosten sowie erschwerte Finanzierungsbedingungen, steigen die Transaktionszahlen in vielen Regionen wieder spürbar an. Käufer:innen und Verkäufer:innen finden zunehmend zueinander. Die Preise entwickeln sich überwiegend stabil oder steigen moderat. Das geht aus dem Halbjahresrückblick des Immobilienunternehmens s REAL hervor, das als Tochterunternehmen der Erste Bank und Sparkassen österreichweit tätig ist.
Moderate Preissteigerungen als Stabilitätssignal
„Ein gesunder Immobilienmarkt braucht ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage, leistbare Rahmenbedingungen sowie eine nachhaltige Wertentwicklung. Moderate Preissteigerungen sind dabei ein wichtiges Signal: Sie zeigen Stabilität und Werterhalt, ohne eine erneute Überhitzung zu fördern.“—s REAL-Geschäftsführerin Martina Hirsch
Das von s REAL zu Jahresbeginn prognostizierte „Window of Opportunity 2026“ werde genutzt, so das Unternehmen. Lage, Infrastruktur und Objektzustand bleiben entscheidende Bewertungsfaktoren, wobei Nachhaltigkeit und Energieeffizienz deutlich an Bedeutung gewonnen haben. Die Finanzierungssituation hat sich gegenüber den Vorjahren verbessert. Dennoch agieren Käufer:innen bewusst und preissensibel — eine Preissensibilität, die dazu beiträgt, dass sich Immobilienpreise wieder stärker am tatsächlichen Verkehrswert des jeweiligen Objekts orientieren.
Neubau und Leistbarkeit: strukturelle Herausforderungen bleiben
Der Markt ist regional selektiv. Im Neubau-Erstbezugssegment wird in vielen Regionen aktuell zu wenig neuer Wohnraum geschaffen, was langfristig zu Engpässen führen kann. Am Mietmarkt ist die hohe Nachfrage bereits spürbar: Insbesondere in Städten und Ballungsräumen stellt die Verfügbarkeit leistbaren Wohnraums viele Haushalte vor Herausforderungen. Der Markt befindet sich auf dem Weg der Stabilisierung, entwickelt sich organischer und weniger geprägt von Überhitzung oder übermäßiger Zurückhaltung — von einem nachhaltig gesunden Markt könne jedoch noch nicht gesprochen werden, hält s REAL fest.
Bundesländer im Überblick
Wien: Mietmarkt unter Druck, Neubauüberhang schwindet
Wien befindet sich aufgrund seiner Mietquote von knapp 80 Prozent in einer Sonderstellung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ungebrochen hoch, während das Angebot zunehmend unter Druck gerät — mit der Folge gestiegener Suchanfragen und rascher Vermittlung verfügbarer Wohnungen. Steigende Mietkosten rücken Eigentumserwerb für viele Haushalte wieder stärker in den Fokus.
„Wir sehen, dass das Interesse an Neubau-Erstbezugswohnungen langsam zunimmt. Kaufargumente sind vor allem nachhaltige Bauweisen und kluge Grundrisse, gepaart mit guter Lage.“—Michael Molnar, Geschäftsführer von s REAL Immobilien
Der Markt profitiert derzeit noch von in den vergangenen Jahren fertiggestellten Neubauprojekten; dieser Überhang werde sich in den kommenden ein bis zwei Jahren voraussichtlich deutlich reduzieren. Stadtentwicklungsprojekte wie der Nordwestbahnhof oder das Nordbahnviertel schaffen dringend benötigten Wohnraum, Aufwertungen bestehender Stadtteile — etwa entlang der äußeren Mariahilfer Straße — steigern die Attraktivität ganzer Grätzel.
Niederösterreich: Einfamilienhäuser bis 400.000 Euro im Fokus
Der niederösterreichische Immobilienmarkt setzt im ersten Halbjahr 2026 seine positive Entwicklung fort. Die Nachfrage bewegt sich auf stabilem Niveau, die Zahl der Transaktionen steigt deutlich an. Besonders gefragt sind Bestandsimmobilien, allen voran Einfamilienhäuser bis rund 400.000 Euro. Im Neubau-Erstbezugssegment bleibt das Angebot in vielen Regionen begrenzt.
„Aktuell profitieren vor allem jene Gemeinden, die eine gute Verkehrsanbindung mit hoher Wohn- und Lebensqualität verbinden. Für Käufer ist die Kombination aus guter Erreichbarkeit, urbaner Infrastruktur und gleichzeitig attraktiver Wohnqualität das entscheidende Kriterium bei der Immobiliensuche.“—Nino Lutz, s REAL Prokurist und Regionalleiter Wien und NÖ Ost/Mitte
Zu besonders attraktiven Regionen zählen Krems und Umland, Korneuburg und Hollabrunn, Wiener Neustadt und Bruck an der Leitha sowie die Regionen rund um Tulln und St. Pölten.
Burgenland: Zweigeteilter Markt mit Potenzial rund um den Neusiedler See
Der burgenländische Immobilienmarkt zeigt sich Mitte 2026 deutlich stabiler als in den beiden Vorjahren. Bessere Finanzierungsbedingungen und gesunkene Baukosten haben die Nachfrage belebt. Die Preisrückgänge aus den Jahren 2023 und 2024 scheinen überwunden; die damaligen Höchstpreise wurden allerdings noch nicht wieder erreicht. Im Fokus der Käufer:innen stehen gebrauchte, sanierte und nachhaltige Immobilien.
Der Markt bleibt zweigeteilt: Im teureren Norden profitieren die Bezirke rund um Neusiedl am See und Eisenstadt von der Nähe zu Wien, die Nachfrage ist hoch und viele geförderte Neubauprojekte werden errichtet. Der günstigere Süden — Güssing, Jennersdorf, Oberwart — bietet Chancen für preisbewusste Käufer.
„Wer eine passende Immobilie findet und sie sich leisten kann, sollte 2026 nicht mehr zu lange zögern.“—Bernhard Klikovits, Leitung der Regionen Burgenland und Niederösterreich Süd
Das größte Wertsteigerungspotenzial besteht derzeit in den Gemeinden rund um den Neusiedler See — insbesondere Weiden, Jois und Podersdorf — sowie in Parndorf.
Steiermark: Hohe Preissensibilität, Sekundärmarkt belebt sich
„Der steirische Immobilienmarkt hat sich im ersten Halbjahr deutlich belebt. Die Transaktionszahlen sind spürbar gestiegen, während die Preise nur moderat gestiegen sind.“—Roland Jagersbacher, Geschäftsführer s REAL Steiermark
Im Bauträgerbereich herrscht weiterhin wenig Bewegung; die Nachfrage nach Neubau-Erstbezug und Anlegerwohnungen bleibt aufgrund anhaltend hoher Preise gering. Die steigende Nachfrage konzentriert sich auf den Sekundärmarkt — gebrauchte Einfamilienhäuser und Wohnungen — vorwiegend im Preissegment zwischen 150.000 Euro und 450.000 Euro. Auffallend ist die ausgeprägte Preissensibilität: Liegt eine Immobilie auch nur leicht über dem Verkehrswert, bleibt die Nachfrage nahezu aus; nach einer leichten Preiskorrektur zieht sie deutlich an. Für Verkäufer:innen bedeutet die aktuelle Situation längere Vermarktungszeiten, Kaufinteressierte profitieren von einem ausgewogenen Angebot.
Oberösterreich: Bestandsobjekte gefragt, Neubau zurückhaltend
In Oberösterreich bleiben Eigentumsobjekte gefragt — sowohl Einfamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen.
„Die Investition ins Eigentum ist auch in krisenbehafteten Zeiten eine der sichersten Anlagen und beschert eine bessere Wohn- und Lebensqualität.“—Ernst Mittermair, Geschäftsführer s REAL Oberösterreich
Kauf und Sanierung von Bestandsobjekten bleiben eine bewährte Strategie für leistbares Wohneigentum; das Preisniveau ist attraktiv und das Angebot breit gefächert. Im mehrgeschoßigen Wohnbau im Eigentum hält die Zurückhaltung gewerblicher Bauträger an — abgesehen von Nischen oder dem Hochpreissegment. Klassische Baugrundstücke mit Bauverpflichtung verzeichnen wenig Nachfrage; ohne Verpflichtung werden solche Grundstücke als Geldanlage oder für künftige Generationen erworben. Die Lage bleibt zentraler Entscheidungsfaktor: Innerstädtisch wird die ruhige Grünoase mit kurzen Arbeitswegen gesucht, am Land die Nähe zu Bezirkshauptstädten mit entsprechender Infrastruktur.
Kärnten: Bestandswohnungen beleben den Markt, Neubau weiterhin schwach
Mehr Transaktionen prägen den Kärntner Immobilienmarkt, wobei sich diese Dynamik nur zum Teil in den Preisen widerspiegelt, die moderat gestiegen sind.
„Hohe Lebensqualität und intakte Natur sind nach wie vor die Haupttreiber für den Zuzug nach Kärnten, das gilt sowohl für ländliche als auch für urbane Gebiete.“—Robert Haubiz, Geschäftsführer s REAL Kärnten
Gebrauchte Wohnungen in gutem Zustand und guter Lage sind ab 3.000 Euro pro Quadratmeter zu finden; besonders nachgefragt sind Bestandswohnungen in den Ballungsräumen Klagenfurt und Villach. Neu errichtete Wohnungen verzeichnen weiterhin sehr niedrige Nachfrage — gestiegene Baukosten, mangelnde Grundstücke zu markttauglichen Preisen und noch spürbare strengere Finanzierungsvorgaben belasten dieses Segment. Randlagen mit eingeschränkter Infrastruktur bieten Grundstücke ab 25 Euro pro Quadratmeter — ein Segment, das insbesondere für Homeoffice-Nutzer:innen an Relevanz gewinnt.
Salzburg: Transaktionszahlen steigen, Preise stabilisieren sich
Nach verhaltenem Start in den Vorjahren zeigt sich der Salzburger Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2026 wieder deutlich belebt. Das zweite Quartal brachte spürbar mehr Dynamik, da viele Kaufinteressierte aufgeschobene Immobilienpläne umsetzten. Zusätzlich sorgte das Auslaufen der Gebührenbefreiung für einen Vorzieheffekt bei Kaufabschlüssen bis Mitte Juni. Im ersten Halbjahr wechselten mehr als 1.200 Wohnungen und rund 160 Einfamilienhäuser im Bundesland den Eigentümer. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung liegt aktuell bei rund 4.800 Euro pro Quadratmeter, im Neubau-Erstbezug bei etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter.
Besonders gefragt sind Wohnungen und Stellplätze, gefolgt von Grundstücken und Einfamilienhäusern. Bei Familien erfreuen sich der Flachgau und der Bezirk Hallein großer Beliebtheit; die Stadt Salzburg zählt trotz ihres hohen Preisniveaus weiterhin zu den begehrtesten Wohnstandorten.
„Der Salzburger Immobilienmarkt hat wieder an Stabilität und Dynamik gewonnen. Wer langfristig plant, findet derzeit kalkulierbare Finanzierungsbedingungen und ein Marktumfeld vor, das sowohl Käufer als auch Verkäufer gute Perspektiven bietet.“—Martina Hirsch
Tirol: Lage als entscheidender Wertfaktor, Leistbarkeit bleibt Herausforderung
Der Tiroler Immobilienmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2026 weiter stabilisiert. Kaufinteressierte setzen aufgeschobene Pläne wieder um — allerdings bewusster, selektiver und preissensibler. Die Immobilienpreise haben sich auf stabilem Niveau eingependelt und entwickeln sich in gefragten Lagen wieder moderat nach oben. Die Neubautätigkeit bleibt aufgrund hoher Grundstücks- und Baukosten zurückhaltend, die Nachfrage nach Bestandsimmobilien steigt spürbar an.
„Für Eigentümer, die einen Verkauf planen, sind mehr denn je eine fundierte Bewertung und ein maßgeschneidertes Vermarktungskonzept entscheidend. Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir eine stabile, klar nach Lage und Qualität differenzierte Marktentwicklung mit moderaten Preissteigerungen in gefragten Lagen.“—Ingmar Schwabl, Geschäftsführer von s REAL Tirol
Die alpine Topografie begrenzt das Angebot an bebaubaren Flächen und stützt insbesondere gute Mikrolagen nachhaltig. Aufwertungsprojekte wie die Neugestaltung des Bozner Platzes oder Entwicklungen entlang des Inns in Innsbruck liefern zusätzliche Impulse. Leistbarkeit bleibt eine zentrale Herausforderung — insbesondere für junge Haushalte und Familien.
Vorarlberg: Marktbalance verbessert sich, Grundstückspreisdynamik bremst sich ein
„Kaufinteressenten profitieren jetzt von einem attraktiven Angebot. Während in den vergangenen Jahren die Auswahl begrenzt war, stehen heute wieder zahlreiche relevante Immobilien zur Verfügung. Angebot und Nachfrage treffen also auf einem ausgewogenen Niveau zusammen.“— Christian Hagspiel, Geschäftsführer s REAL Vorarlberg
Besonders gefragt sind gebrauchte Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in guten Wohnlagen der Bezirke Dornbirn, Feldkirch und Bregenz. Die Nachfrage hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum spürbar erhöht, getragen von gestiegenem Interesse sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern. Bei Grundstückspreisen hat sich die jahrelang starke Preisdynamik merklich eingebremst; attraktive Bauparzellen sind in vielen Gemeinden wieder verfügbar. Als besonders interessant gelten derzeit hochpreisige Gemeinden zwischen Feldkirch und Dornbirn — Götzis, Weiler und Sulz — die durch hohe Lebensqualität, ausgezeichnete Infrastruktur und Nähe zur Schweiz überzeugen.
Ausblick: Stabilisierung setzt sich fort, strukturelle Defizite bleiben
Der österreichische Immobilienmarkt entwickelt sich 2026 organischer und weniger geprägt von Überhitzung oder übermäßiger Zurückhaltung. Die Transaktionsdynamik zieht österreichweit an, die Preise steigen moderat oder stabilisieren sich. Strukturelle Herausforderungen — insbesondere das zu geringe Neubauvolumen und die Verfügbarkeit leistbaren Wohnraums in Ballungsräumen — bleiben jedoch bestehen und erfordern weitere Marktentwicklungen, bevor von einem nachhaltig gesunden Immobilienmarkt gesprochen werden kann.
