Trotz Wohnungsmangel bleibt die Nachfrage gedämpft

Nach zwei Jahren rückläufiger Preise dreht der österreichische Wohnimmobilienmarkt wieder ins Plus. Steigende Einkommen, einbrechende Fertigstellungszahlen und eine wachsende Bevölkerung treiben die Preise nach oben — auch wenn der Irankrieg Unsicherheit und Zinsdruck verstärkt hat. „Die Zeit der sinkenden Immobilienpreise in Österreich ist vorbei, daran hat auch der Irankrieg nichts grundlegend geändert“, konstatiert Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Die Erholung verläuft jedoch gedämpft: Ein Boom wie in den Jahren vor 2022 zeichnet sich weder kurz- noch langfristig ab.

Preisanstieg ohne Boom-Dynamik: Geändertes Zinsumfeld wirkt strukturell

Österreichweit stiegen die Immobilienpreise 2025 um 1,0 Prozent. Im ersten Halbjahr verteuerte sich Wohneigentum um 1,8 Prozent; außerhalb Wiens erreichten die Preise im zweiten Quartal ein historisches Hoch. Für das laufende Jahr prognostiziert Raiffeisen Research einen Anstieg von rund 2,5 Prozent — stärker als 2025, aber weit entfernt von den Zuwächsen früherer Boomjahre.

Bremsend wirkt das Zinsumfeld: Die EZB dürfte in den kommenden Monaten noch zweimal an der Zinsschraube drehen, was Preisanstiege kurzzeitig unterbrechen, den grundsätzlichen Aufwärtstrend aber nicht abbrechen könnte. Reith zieht eine strukturelle Schlussfolgerung: „Auf dem Immobilienmarkt hat sich durch das geänderte Zinsumfeld ein ‚Klimawandel' vollzogen. Nicht nur Sommer ‚wie damals', sondern auch Preisanstiege ‚wie damals' gehören der Vergangenheit an.“

Bauwirtschaft im achten Rezessionsjahr: Fertigstellungen brechen ein

Parallel zur Preiserholung vertieft sich die Krise auf der Angebotsseite. „Die Bauwirtschaft befindet sich inmitten einer ‚Marathon-Rezession', bei der die Ziellinie noch nicht in Sicht ist“, erwartet Reith. Die Branche durchlebt 2026 das achte Rezessionsjahr in Folge; die Anzeichen verdichten sich, dass 2027 ein weiteres werden wird.

Die Konsequenz für den Neubau ist gravierend: Österreichweit dürften 2027 nur noch rund 32.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden — 2021 waren es knapp 62.000. Den Aufwärtsdruck auf Neubaupreise verstärken zusätzlich die durch den Irankrieg gestiegenen Energiepreise, die das Bauen weiter verteuern. Neubauimmobilien dürften sich dadurch stärker verteuern als Bestandseinheiten. Der knappe Wohnraum in den Ballungszentren wird dadurch noch knapper; die Angebotsmieten stiegen im zweiten Quartal österreichweit um 5,1 Prozent p.a. — schneller als die Inflation.

Wien: Fertigstellungen halbiert — Nachfrage bleibt trotzdem gedämpft

Besonders ausgeprägt ist der Rückgang in Wien. Gerhild Bensch-König, Geschäftsführerin des Bauträgers Raiffeisen Wohnbau, beschreibt die Entwicklung: „Bis 2022 wurden in Wien jährlich rund 20.000 Wohneinheiten errichtet. 2025 waren es lediglich 9.700 Fertigstellungen, und für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf 8.200 neue Wohnungen prognostiziert. Hinzu kommt, dass derzeit kaum neue Projekte entwickelt oder realisiert werden. Daher ist auch in den kommenden zwei bis drei Jahren mit keiner spürbaren Entspannung zu rechnen.“

Raiffeisen Wohnbau sticht als privater Bauträger in diesem Umfeld hervor: 2026 brachte das Unternehmen mit den Projekten Fasangartengasse 39 und Gallitzinstraße 72 in Wien sowie Algunder Straße 6 in Innsbruck insgesamt 55 freifinanzierte Wohnungen auf den Markt. In Bau befinden sich derzeit 43 Wohnungen in der Heiligenstädter Straße 103 in Döbling sowie 81 Wohneinheiten in der Augasse 17 in Alsergrund. Die Projektpipeline ist laut Bensch-König mit geplanten Projekten und Liegenschaftsankäufen gut gefüllt.

Dennoch verkaufen sich neue Wohnungen trotz des geringen Angebots langsamer. „Das Verkaufsniveau liegt derzeit bei rund 60 Prozent des Boomjahres 2022. Gerade bei jungen Menschen und Familien scheitert der Kauf häufig an der Finanzierung. Die Aufbringung der erforderlichen 20 Prozent Eigenmittel wird durch die hohen Mieten erschwert, während das weiterhin hohe Zinsniveau viele bei dieser wichtigen Lebensentscheidung zuwarten lässt“, so Bensch-König.

Finanzierungen erholen sich: Altbestand dominiert das Kreditgeschäft

Trotz der Kaufzurückhaltung verzeichnet die Raiffeisen Bausparkasse eine deutliche Belebung im Finanzierungsgeschäft. Bis Ende September 2026 stiegen die vergebenen Finanzierungen um knapp 20 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf ein Volumen von 653,9 Millionen Euro. Davon flossen 73 Prozent in den Kauf, Um- und Zubau sowie die Sanierung und Renovierung bestehender Immobilien. Der Erwerb bestehender Gebäude legte um 7 Prozent zu; der Anteil der Mittel für Neubauten hält sich stabil bei 13 Prozent.

„Unsere aktuellen Zahlen bestätigen den anhaltenden Trend zum Wohnen im Altbestand. Insbesondere in Österreich besteht großes Potenzial für die Wohnraumschaffung in älteren Gebäuden, da mehr als die Hälfte der Ein- und Zweifamilienhäuser zwischen 1960 und 2000 errichtet wurden“, erklärt Christian Vallant, Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse. Die angekündigte Sanierungsoffensive 2027 der Bundesregierung mit Fördergeldern von insgesamt 500 Millionen Euro begrüßt Vallant als wichtigen Impuls für weitere Wohnrauminvestitionen.

Die Planbarkeit der Finanzierungskosten bleibt dabei ein zentrales Kriterium: 92 Prozent der vergebenen Kredite sind mit fixen Zinssätzen von 6 bis 20 Jahren ausgestattet; über ein Drittel entfällt auf 20-jährige Fixzinsfinanzierungen.

Bausparprämie: 33 Millionen Euro lösen 1,8 Milliarden aus

Einmal mehr belegt Bausparen seinen volkswirtschaftlichen Hebeleffekt. Die von den heimischen Bausparkassen vergebenen Finanzierungen fließen vollständig in die Wohnraumschaffung in Österreich. „Die Bausparprämie ist eine der effektivsten Förderungen“, unterstreicht Vallant. „Allein im Jahr 2025 haben 33 Millionen Euro an Prämien Wohnrauminvestitionen von 1,8 Milliarden Euro ausgelöst — ein enormer volkswirtschaftlicher Hebel.“

Das Gesamtbild des österreichischen Wohnimmobilienmarktes bleibt damit widersprüchlich: Preise steigen, Fertigstellungen sinken, Mieten klettern, Kaufnachfrage stockt. Der strukturelle Wohnraummangel in den Ballungszentren dürfte sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen — solange die Bauwirtschaft ihre Marathon-Rezession nicht überwindet und das Zinsumfeld die Eigentumsbildung erschwert.