Die heutige UBM blickt auf eine lange Geschichte zurück – konkret wurde sie 1873 unter dem Namen „Union-Baumaterialien-Gesellschaft“ gegründet. Seit damals notiert das Unternehmen auch an der Wiener Börse. 1912 hat sich die Porr die Aktienmehrheit an der UBM gesichert. Dieses Frühjahr wurde die Gesellschaft – nachdem sie über die PIAG Immobilien AG mit der Strauss & Partner Development GmbH verschmolzen wurde – schließlich in UBM Development AG umbenannt. Gleichzeitig wurden im Zuge einer Kapitalerhöhung knapp 60 Millionen Euro eingenommen.
Als reiner Developer deckt die UBM heute die gesamte Wertschöpfungskette von Umwidmung und Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis hin zum Verkauf ab und kann dabei einen langjährigen Track Record vorweisen. Ein strategischer Fokus gilt den drei Heimmärkten Österreich, Deutschland und Polen – konkret den drei Assetklassen Wohnen (aktueller Portfolioanteil: 20 Prozent), Hotel (22 Prozent) und Büro (32 Prozent). Insgesamt hat das Portfolio – mit Stand Ende Juni – einen Wert von 1,2 Milliarden Euro.
In den kommenden Jahren plant die UBM die Segmente Wohnen (Ziel Portfolioanteil: 40 Prozent) und Hotel (39 Prozent) zulasten von Büro (20 Prozent) auszubauen. Bis 2017 sollen Non-Core Assets im Wert von rund 800 Millionen Euro abverkauft werden, was laut dem Management 2015 und 2016 einen Netto-Mittelzufluss von rund 250 Millionen Euro mit sich bringen sollte. In den vergangenen Monaten konnten bereits einige Transaktionen erfolgreich abgeschlossen werden – darunter der Verkauf der beiden Hotels Andel’s Berlin sowie Radisson Blu (im polnischen Wroclaw).
Derzeit bietet die UBM ein rund 700 Millionen Euro schweres Portfolio, das sich aus insgesamt 18 länder- und assetklassenübergreifenden Objekten zusammensetzt, zum Verkauf an. Teil des Pakets ist das Quartier Belvedere Central (QBC), das bis 2018 zwischen Gürtel und Hauptbahnhof realisiert werden soll und das größte Projekt der Unternehmensgeschichte darstellt. Zuletzt wurden aber auch neue Projekte erworben – darunter in der ersten Jahreshälfte 2015 Grundstücke in Polen, Österreich und Deutschland. Die Projektpipeline beläuft sich derzeit auf insgesamt 1,5 Milliarden Euro. Die Output-Guidance für 2015 wurde mit der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen Ende August auf 700 Millionen Euro reduziert, was sich laut Analysten negativ auf die Profitabilität auswirken sollte.
Die UBM gehört derzeit neben Immofinanz, S Immo und CA Immo zu den Top-Picks der Analysten der Erste Group. „Im aktuellen von niedrigen Zinsen geprägten Umfeld ist das Unternehmen als Entwickler sehr attraktiv“, so Martina Valenta. Die Aktie weise unter den Wiener Immobilienwerten auch das größte Upside auf. Konkret bedeutet ein Kursziel von 49 Euro auf Zwölfmonatssicht – beim aktuellen Kursstand von 34 Euro – ein Aufwärtspotenzial von 44 Prozent. Bereits im bisherigen Jahresverlauf hat die Aktie um rund 51 Prozent zugelegt und damit alle anderen Wiener Immobilienwerte outperformed.
Ein Kurstrigger wäre in diesem Zusammenhang ein Verkauf des 700-Millionen-Euro-Portfolios, so Valenta. Erst kürzlich hat CEO Karl Bier gegenüber Journalisten bestätigt, dass es dafür viele Interessenten – vor allem institutionelle Investoren – gebe und man sich zwei Monate Zeit gebe, um die Lage zu sondieren. „Gelingt der Verkauf nicht, so können die Liegenschaften noch immer einzeln abverkauft werden, was zwar länger dauern wird, aber bessere Margen bedeutet“, sieht Valenta auch für den Fall, dass der Portfolio-Deal nicht gelingt, grundsätzlich kein Drama aufkommen.
„Mit einem Abschluss kann die UBM die – noch – hohe Verschuldung reduzieren und die Aktionäre in Form einer höheren Dividende vergüten“, so Valenta weiter. Derzeit liegt die Nettoverschuldung bei rund 570 Millionen Euro. Die Erste Group-Analystin glaubt, dass diese Zahl im kommenden Jahr auf 454,6 Millionen Euro reduziert werden kann und 2017 auf 376,9 Millionen Euro. Mittelfristig sei eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40 Prozent zu erwarten. Im Geschäftsjahr 2014 standen noch 25 Prozent zu Buche.
Was die Ausschüttungspolitik betrifft, hat sich die UBM eine Pay-Out-Ratio von 30 bis 50 Prozent zum Ziel gesetzt. Für 2015 rechnet Valenta mit einer Dividende von 1,75 Euro pro Aktie (2014: 1,25 Euro), was eine ansehnliche Dividendenrendite von 5 Prozent bedeuten würde. In den kommenden Jahren soll die Dividendenrendite dann auf 6 bis 7 Prozent ansteigen. Wegen deren Höhe – im Normalfall gilt ein Ausmaß von rund 3 Prozent als gesund – sei im Falle der UBM keine Skepsis angebracht. „Sie ist darauf zurückzuführen, dass Investoren wegen des Geschäftsmodells höhere Renditen verlangen“, erklärt sie. Schließlich wären mit Entwicklern mehr Risiken verbunden als mit den Haltern von Bestandsimmobilien.
