Der europäische Logistikimmobilienmarkt mit einem Volumen von 500 Milliarden Euro sieht sich mit einer strukturellen Angebotslücke von mehr als 150 Milliarden Euro konfrontiert. Dies geht aus einem neuen Whitepaper von Prologis Research mit dem Titel „Anhaltende Lieferengpässe verschaffen Europa Wertsteigerungspotenzial“ hervor.
Regulatorische Hürden, Infrastrukturengpässe, Umweltanforderungen und politischer Widerstand behindern neue Entwicklungen in ganz Europa. Gleichzeitig wächst die Nachfrage nach modernen Logistikflächen weiter, angetrieben durch E-Commerce, Strategien zur Stärkung der Widerstandsfähigkeit der Lieferketten und das Bevölkerungswachstum in den Städten. Angesichts der zunehmenden Hindernisse wird es immer schwieriger, diese Nachfrage zu befriedigen.
Der European Modern Logistics Concentration Index (MLC), der die Logistikfläche im Verhältnis zu den Haushalten misst, liegt bei 30, verglichen mit 75 in den USA. Da die Städte in Europa dichter besiedelt und die Netzwerke effizienter sind, ist ein direkter Vergleich irreführend. Ein Wert näher an 50 wäre realistischer – was immer noch auf einen erheblichen Mangel hindeutet.
„Selbst wenn wir in Europa ein ausgeglicheneres Niveau an Logistikflächen erreichen würden, bliebe der Mangel immer noch ziemlich groß. Bei dem aktuellen Bautempo würde es etwa acht Jahre dauern, um die Lücke zu schließen, und es wären Investitionen von mehr als 150 Milliarden Euro nötig.“—Eva van der Pluim-Kok, Vice President Prologis Europe Research
Deutschland ist einer der schwierigsten Logistikmärkte Europas für neue Entwicklungen. Die Landknappheit in der Nähe wichtiger Nachfragezentren ist akut, und das Angebot wird durch strenge Waldschutzgesetze und komplexe kommunale Genehmigungsverfahren weiter eingeschränkt. Diese Hindernisse haben die Bereitstellung neuer Logistikimmobilien verlangsamt, insbesondere in der Nähe von Verbrauchern.
Lokaler Widerstand erhöht den Druck in Deutschland zusätzlich, da die Gemeinden den langfristigen wirtschaftlichen Wert der Logistik im Vergleich zu alternativen Landnutzungen in Frage stellen. Diese Kombination aus regulatorischen Beschränkungen und gesellschaftlichem Widerstand hat die strukturelle Unterversorgung in Deutschland verstärkt und neue Entwicklungen trotz der stabilen Nachfrage der Nutzer eingeschränkt.
„Die strukturelle Knappheit in gefragten Lagen in Deutschland stellt Logistikimmobilienentwickler vor die Herausforderung, Kunden moderne und nachhaltige Flächen in Verbrauchernähe bereitzustellen, die sie dringend benötigen. Das belastet nicht nur die Versorgungssicherheit, sondern auch die Wettbewerbsfähigkeit des Wirtschaftsstandorts Deutschland.“—Phillip Feige, Vice President, Head of Capital Deployment und Co-Geschäftsführer Deutschland bei Prologis
Die Entwicklung in urbanen Gebieten Europas steht vor den größten Herausforderungen, wodurch der Bau von Logistikanlagen weiter aus den Städten verdrängt wird – obwohl die Nachfrage in urbanen Märkten am stärksten ist. Dies spiegelt sich in der Leistungsfähigkeit wider, wobei Objekte in der Nähe der Verbraucher ein höheres Mietwachstum erzielen. Standorte in der Stadt und so genannte Last-Touch-Lagen haben in den letzten drei Jahren ein Mietwachstum von 150 bis 240 Basispunkten über dem europäischen Durchschnitt erzielt. Auch die Qualität spielt eine Rolle: Moderne Objekte erreichen in Märkten, in denen die Nutzer die Wahl haben, einen Mietaufschlag von rund 9 Prozent.
Während die Leerstandsquoten gestiegen sind, bleibt der Bestand an modernen Immobilien weiterhin knapp. Das Angebot an hochwertigen, gut gelegenen Objekten wird durch strukturelle Barrieren auf einem Niveau gehalten, das nahe am Friktionsniveau liegt, und die Nutzer bevorzugen nach wie vor nachhaltige, moderne Gebäude in erstklassigen Lagen. Diese Dynamik stützt bereits das Mietwachstum und dürfte langfristig zu einer anhaltenden Überperformance moderner Immobilien führen.
„Die Knappheit an Logistikimmobilien in Europa ist strukturell bedingt und nicht zyklisch. Für Kunden ist der Zugang zu modernen, nachhaltigen Flächen an den richtigen Standorten wichtiger denn je. Für Investoren verstärkt dies den langfristigen Wert von gut gelegenen Anlagen, dort wo die Knappheit weiterhin die Performance antreibt. Bei Prologis ermöglichen uns unsere Größe, unsere starken Netzwerke und unsere Umsetzungskapazitäten, dort zu liefern, wo andere Schwierigkeiten haben – und so unseren Stakeholdern dauerhafte, langfristige Renditen zu sichern.“—Ben Bannatyne, President Prologis Europe
