Gegenüber den ersten drei Quartalen 2019 erfuhren die Märkte in Deutschland einen Anstieg um elf Prozent. In den Top-7-Märkten ging das Investitionsvolumen hingegen im selben Zeitraum um elf Prozent auf 24,2 Milliarden Euro zurück. Zurückzuführen ist das ausschließlich auf das dort herrschende knappe Angebot an Core-Immobilien, die gerade in Krisenzeiten eine noch größere Nachfrage seitens nationaler und internationaler Immobilieninvestoren erfahren. Insgesamt gab es deutschlandweit in den zurückliegenden drei Quartalen 106 Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, die sich auf 34,2 Milliarden Euro summierten. Dabei war vor allem das erste Quartal maßgeblich, auf das gut 19 Milliarden Euro entfielen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Zusammen mit der Erholung der deutschen Wirtschaft nach der schwersten Rezession seit dem zweiten Weltkrieg steigt auch die Stimmung bei den meisten Investoren, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Diese Zuversicht spiegelt sich auch darin wider, dass selbst in der Hochphase der Corona-Pandemie trotz längerer Prüf- sowie Entscheidungsprozesse die Transaktionen erfolgreich zu Ende gebracht wurden und auch die laufenden Verhandlungen konsequent weiterverfolgt werden. Besonders aktiv sind dabei eigenkapitalstarke, institutionelle Investoren wie offene Immobilienfonds, Immobilienspezialfonds und Versicherungsunternehmen.
So haben ausländische Investoren im laufenden Jahr über zehn Milliarden Euro mehr in deutsche Immobilien investiert als noch im Vorjahreszeitraum. Insgesamt gibt es einen großen Kapitalüberhang internationaler und nationaler Kapitalsammelstellen, die Immobilien in Deutschland erwerben wollen. Da diese Investoren jedoch angesichts der aktuellen Situation und ihrer Risikoeinschätzung verstärkt auf Core- und Core-plus-Produkte mit langen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern setzen, kann das Produktangebot der großen Nachfrage nicht entsprechen.
Zum Ende des dritten Quartals gab es eine weitere leichte Renditekompression gegenüber dem Vorquartal unter anderem bei Büroimmobilien in München und Berlin sowie für moderne Logistikobjekte, die aufgrund des Strukturwandels im Einzelhandel und bei der Neuausrichtung der globalen Lieferketten zunehmend für eine breitere Investorengruppe von wachsender Bedeutung sind. Aktuell liegt damit die Spitzenrendite für Logistikimmobilien bei 3,55 Prozent und damit 0,15 Prozentpunkte) unter dem Vorjahreswert. Für Büroimmobilien in den Top-7-Standorten werden in der Spitze Renditen von 2,85 Prozent aufgerufen, wobei die Bandbreite von 2,55 Prozent in München bis 3,10 Prozent in Köln reicht. Weiter rückläufig waren auch die Renditen für lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien, die im Jahresvergleich um ein Viertel Prozentpunkt weiter nachgegeben haben. Dagegen war in den von der Corona-Krise stärker betroffenen Assetklassen wie Shopping-Center und Hotels ein Renditeanstieg von 0,75 beziehungsweise 0,5 Prozentpunkte zu verzeichnen.
Stärkste Assetklasse im Hinblick auf das Transaktionsvolumen waren mit knapp 18 Milliarden Euro weiterhin Büroimmobilien. Im Jahresvergleich lag deren Volumen zwar um 15 Prozent unter dem Vorjahresergebnis, was im Wesentlichen aber auf das geringe Angebot an Core-Objekten zurückzuführen ist und nicht an einem nachlassenden Investoreninteresse an dieser Assetklasse liegt. Das zeigt sich auch am Transaktionsvolumen im dritten Quartal, das mit insgesamt knapp fünf Milliarden Euro neun Prozent über dem Vorquartalswert lag.
Auch Wohnimmobilien verzeichneten mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens der ersten drei Quartale im Vorjahresvergleich um 25 Prozent auf 15,1 Milliarden Euro ein ungebrochen dynamisches Marktgeschehen.
Einzelhandelsimmobilien legten ebenfalls um 32 Prozent zu; im Fokus waren dabei erneut lebensmittelgeankerte Handelsobjekte, Fachmärkte und Fachmarktzentren. Logistikimmobilien profitierten von dem weiter zunehmenden Online-Handel und den damit gemachten Erfahrungen der Konsumenten während des Lockdowns sowie der entsprechenden Neuausrichtung der Lieferketten – dort stieg das Transaktionsvolumen um 26 Prozent. Starke Zuwächse gab es auch bei dem Handel mit Entwicklungsgrundstücken (plus 103 Prozent auf 4,4 Milliarden Euro).
Wir gehen weiterhin von einer nachhaltigen Fortsetzung der wirtschaftlichen Erholung in Deutschland aus, was sich derzeit auch in einer Vielzahl an Frühindikatoren, Stimmungsumfragen und Hochfrequenzdaten widerspiegelt – trotz zuletzt wieder steigender Infektionszahlen. Der hohe Anlagedruck vieler Investoren und die ultra-niedrigen Renditen alternativer Anlagemöglichkeiten werden weiter Investoren in die Assetklasse Immobilien ziehen, wobei wir zunehmend neue Marktteilnehmer registrieren, die in Deutschland investiert sein wollen. Bis zum Jahresende ist deswegen ein Transaktionsvolumen von insgesamt deutlich über 70 Milliarden Euro zu erwarten. Der Druck auf die Immobilienrenditen bleibt angesichts des Kapitalüberhangs für einen Großteil der Immobilien-Assetklassen bestehen, prognostiziert Linsin.
