Das Immobiliengeschäft von Union Investment hat sich 2025 trotz eines schwierigen Marktumfelds stabil entwickelt. Rückgänge bei Privatanlegern wurden durch ein starkes institutionelles Geschäft ausgeglichen, unter anderem durch neue Mandate im Service-KVG- und Insourcing-Bereich.
Zum Jahresende 2025 verwaltete Union Investment ein weltweites Immobilienvermögen von 50 Milliarden Euro, rund zehn Prozent weniger als im Vorjahr. Der Rückgang ist vor allem auf die geringere Nachfrage von Privatanlegern zurückzuführen. Die drei gewerblichen Offenen Immobilienfonds verzeichneten in den vergangenen zwölf Monaten einen Nettomittelabfluss von 2,32 Milliarden Euro. Institutionelle Produkte entwickelten sich dagegen stabiler.
„Unsere institutionellen Investoren beginnen schrittweise ihre Immobilienpositionen wieder auszubauen. Im Geschäft mit Privatkunden lag unser Fokus im zurückliegenden Geschäftsjahr hingegen darauf, unsere Offenen Immobilienfonds angesichts hoher Rückgabewünsche zu stabilisieren und für das neue Marktumfeld und die darin liegenden neuen Chancen vorzubereiten. Wir haben daher die Liquiditätsbeschaffung zulasten der Performance priorisiert.“—Michael Bütter, Leiter des Immobiliensegments und Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH.
Das Ausschüttungsvolumen wurde 2025 erhöht, alle Rückgabewünsche konnten bedient werden. „Wir werden nach zwei verkaufsstarken Jahren die Portfolios nach Erreichung der Performance-Tiefpunkte mit gezielten Zukäufen auf den beginnenden neuen Marktzyklus ausrichten“, so Bütter.
Union Investment hat 2025 insgesamt 35 Immobilien im Wert von 3,23 Milliarden Euro verkauft und damit mehr als im Vorjahr. Die Verkaufspreise lagen mindestens auf Höhe der Gutachterwerte, insgesamt wurden rund 118 Millionen Euro über Buchwert erzielt. Die Objekte wurden im Schnitt 14 Jahre gehalten.
„Wir haben den Investmentzyklus 2025, in dem Core- und Trophy Assets in Europa für eine kurze Zeit bereits wieder Konjunktur hatten, sehr gut genutzt und haben in diesem Marktumfeld einige der größten strukturierten Transaktionen in Europa erfolgreich umgesetzt“, sagt Bütter.
Zu den Verkäufen zählten unter anderem Immobilien in Paris, London und Prag. „Wir haben mit den drei Objekten aus dem UniImmo: Deutschland, die am Ende ihres Wertentwicklungszyklus standen, außergewöhnlich hohe Preise erzielt. Mit den Verkäufen hat der Fonds Handlungsspielräume in einem Marktumfeld gewonnen, welches sein Preisniveau nach längerer Neujustierung nun gefunden hat“, so Bütter.
Die Bruttoliquidität der drei offenen Publikumsfonds lag zum Jahresende 2025 deutlich über den gesetzlichen Mindestquoten. Gleichzeitig schütteten die Fonds insgesamt 769,3 Millionen Euro aus, 14 Prozent mehr als im Vorjahr. Die rechnerische BVI-Gesamtperformance im Retailbereich fiel jedoch erstmals negativ aus. Institutionelle Fonds erzielten dagegen überwiegend stabile Renditen zwischen zwei und sechs Prozent.
„Wir haben 2025 eine historische Ausnahmesituation erlebt“, sagt Bütter. „Diese Negativeffekte haben wir beim UniImmo: Deutschland erfolgreich und vollständig abgearbeitet und dem Fonds perfekte Startbedingungen für den neuen Marktzyklus verschafft.“ Für 2026 erwartet Union Investment eine Erholung der Performance, beginnend ab Q1/Q2.
„Nach einer außergewöhnlich langen Abwärtsphase erwarten wir im Jahr 2026 eine nachhaltige Trendwende auf den europäischen Immobilienmärkten.“—Frank Engels, Vorstand der Union Asset Management Holding AG.
Mit dem Kauf eines Logistikzentrums nahe Paris im November 2025 ist Union Investment erstmals seit rund zwei Jahren wieder als Käufer aufgetreten. Weitere Zukäufe in Europa sind geplant, mit Fokus auf kleinere Objekte. Investitionen sollen unter anderem in Logistik, Gewerbeparks, Fachmarktzentren sowie selektiv in Hotels und Büros erfolgen.
Die Vermietungsquote blieb mit durchschnittlich 95,3 Prozent stabil. „Union Investment steht für einen aktiven Management-Ansatz und bereitet sich sehr fokussiert auf das sich herauskristallisierende neue Marktumfeld vor“, sagt Engels.
Für 2026 plant Union Investment, die Ertragskraft zu stärken, Prozesse zu digitalisieren und das Produktangebot weiterzuentwickeln. „Unser Hauptaugenmerk liegt 2026 darauf, zu einer attraktiveren Performance unserer Immobilienfonds zurückzukehren“, so Bütter.
