Eine enorme technische Veränderung rollt derzeit auf uns zu. Die Auswirkungen auf Immobilien sind in ihrer Gänze noch gar nicht abzuschätzen. Um es gleich vorweg zu nehmen: Eine genaue, geschweige denn einheitliche Definition für den Begriff „Industrie 4.0“ gibt es nicht. Es handelt sich lediglich um eine Bezeichnung, die es ausschließlich im deutschsprachigen Raum gibt. Sie geht auf eine Marketingaktion der deutschen IT-Industrie Anfang 2013 zurück, die als "Zukunftsprojekt" von der deutschen Regierung übernommen wurde.
Aber egal, wie wir diese Evolution nennen, sie ist allumfassend und es wird notwendig sein, neue Geschäftsmodelle zu entwickeln, denn die alten Wirtschaftsstrukturen werden sich voraussichtlich in der digitalen Transformation auflösen.
Die Immobilien sind in diesem maßgeblichen Wandel natürlich miteingeschlossen. Die Industrie 4.0 gibt Bedingungen vor, so wie die Fließbandproduktion den Aufbau von Fabrikhallen diktierte oder die erste Welle der Digitalisierung die Anforderungen an Büroflächen verändert hat. Daher stellt sich die Frage: Wie muss eine Immobile gestaltet sein, die diesen Wandel mitmacht, um auch für die Zukunft wettbewerbsfähig zu sein? Kann sich eine Immobilie, die vor zehn oder zwanzig Jahren errichtet wurde, den entsprechenden Gegebenheiten anpassen?
Es ist schon sehr viel Weitblick notwendig, um den immer schneller laufenden Entwicklungen entgegenzutreten. Immerhin weiß man zum Errichtungszeitpunkt nicht, welche Veränderungen vor uns liegen. Natürlich konnte man dies auch vor 30 oder 40 Jahren nicht, aber die Zeitabstände zwischen den Entwicklungen sind kürzer geworden – und die Entwicklungen viel umfassender. Wir sehen heute, dass Bürolösungen, die noch vor zehn Jahren nicht denkbar waren, in die Planung und die Entwürfe von neuen Büroimmobilien einfließen.
Industrie 4.0 bedeutet eine enorme Herausforderung an die Flexibilität der Immobile, denn es wird in der ersten „Runde“ der Großteil der Veränderungen innerhalb der Gebäude stattfinden. Räume werden anders genutzt oder nicht mehr gebraucht – es werden neuartige Arbeitsräume geschaffen. Betrachtet man, wie vor allem internetaffine Start-ups in den vergangenen Jahren in unkonventionelle Bürolösungen investiert haben, dann gibt das einen Vorgeschmack auf das, was uns erwarten wird: Zum Beispiel die Verschmelzung von Produktions- und Büroflächen. Schlüsselfunktionen wie Forschung und Entwicklung mit anschließender Prototypen- oder Spezialprodukt-Fertigung werden in den Flächen zusammengeführt.
Die Kombinationen könnten aber noch viel umfangreicher sein und in einem zweiten Schritt wird sich auch das Äußere der Immobilie verändern. Eine nicht unberechtigte Frage lautet daher: Wie sehr wird es auch die Größe betreffen? Die Frage ist eben nicht, ob, sondern wie stark.
Was da vor uns liegt, ist meines Erachtens unvorstellbar.
