„Die Nachfrage nach Wohnungen zu Anlagezwecken ist ungebrochen hoch, allerdings werden immer weniger Wohnungen nach dem klassischen Vorsorgewohnungsmodell (zu Vorsorgezwecken erworbene Eigentumswohnungen, bei denen ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wird) gekauft. Stattdessen kaufen Privatanleger immer öfter zum Eigennutzerpreis und verzichten damit auf den Umsatzsteuervorteil beim Ankauf“, heißt es im EHL-Vorsorgewohnungsmarktbericht, der diese Woche präsentiert wurde.
„Oft nur mehr sechs oder acht Prozent Ersparnis beim Kauf rechtfertigen für viele Anleger die mit dem Vorsteuerabzug verbundenen Auflagen wie die 20 Jahre dauernden Aufzeichnungspflichten und vor allem Einschränkungen bei der Eigennutzung nicht mehr“, erklärt darin Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH.
Anlegern sind „… sechs oder acht Prozent Ersparnis“ zu wenig? Das sollte uns zu denken geben.
Was dürfen wir daraus schließen?
Die Investoren sind verunsichert. Sie sehen keine Rechtssicherheit bei ihren Investments mehr. Die Anlassgesetzgebung der vergangenen Jahre schreckt ab, allzu stark auf (Umsatz)Steuervorteile zu setzen. Da wählt man lieber gleich eine Variante, bei der man nicht Spielball der Politik ist und nicht zum Vermieten gezwungen wird.
Mit einer klassische Vorsorgewohnung gut zu verdienen ist schwierig geworden. Die Preise steigen, die Mieten können nicht folgen. Potentielle Mieter wollen oder können sich die für eine ansprechende Rendite realistischerweise notwendigen aufgerufenen Mieten nicht mehr leisten.
Zudem lassen sich klassische Vorsorgewohnungen rascher veräußern. Der Sekundärmarkt für Vorsorgewohnungen ist holprig, der Verkauf vor Erreichen eines Gesamtüberschusses führt zu erheblichen Verlusten. Im Gegensatz dazu lassen sich zum Eigennutzerpreis angekaufte befristete bzw. zu Top-Konditionen langfristig vermietete Immobilien aktuell sehr gut am Markt platzieren.
