Im zweiten Quartal 2026 zeigt der Victor Prime Office Performance-Indikator eine deutliche Korrektur: Der Index fiel um -3,0 % auf 169,2 Punkte und unterbricht damit die sieben Quartale andauernde Phase stabiler bis leicht positiver Entwicklungen (Q1 2026: +0,3 % Q4 2025: +1,6 %). Ausschlaggebend für diesen Rückgang waren Renditeanstiege an allen fünf beobachteten Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, die von den positiven Impulsen aus den Vermietungsmärkten nicht kompensiert werden konnten.
Die Renditeanpassungen spiegeln die veränderten Marktbedingungen auf einem nach wie vor vergleichsweise trägen Investmentmarkt für Büroimmobilien wider. Immerhin betrug das kumulierte Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in den fünf Städten im ersten Halbjahr 2026 gut zwei Milliarden Euro. Das entspricht einem Anstieg von 24 % gegenüber dem sehr geringen Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Im Laufe der vergangenen Monate haben sich somit ausreichend Erkenntnisse aus Transaktionen und Bieterverfahren summiert, die ein höheres Renditeniveau untermauern. Die Spitzenrenditen stiegen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg um jeweils 20 Basispunkte, in München um 10 Basispunkte.
Alle fünf Standorte weisen im zweiten Quartal einen Indikatorrückgang im Vergleich zum Vorquartal auf. Die Münchner Spitzenlage verzeichnete dabei mit -1,7 % auf 191,2 Punkte den geringsten Wertverlust und beweist sich erneut als stabilster Markt unter den deutschen A-Städten. Neben der unterdurchschnittlichen Anhebung der Spitzenrendite um nur 10 Basispunkte trugen positive Mietpreisentwicklungen zu diesem Ergebnis bei. Auch die Bankenlagen in Frankfurt und Düsseldorf konnten die Renditeeinflüsse durch positive Mietmarktimpulse zumindest teilweise kompensieren. So fiel der Index in Düsseldorf um -2,5 % auf 153,9 Punkte. In der Mainmetropole ist insbesondere die Erhöhung der Spitzenmiete um drei Euro auf 55 Euro hervorzuheben, wodurch der Index um -2,8 % auf 148,3 Punkte zurückging. Hamburg verbuchte mit -3,8 % auf 192 Punkte einen deutlicheren Verlust, da kaum positive Mieteffekte den Renditeeinfluss abfedern konnten. Berlin landet mit -4,7 % und 174,3 Punkten auf dem letzten Platz.
Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Q2 2026 zu Q2 2025) drehte aufgrund des schwachen Quartalsergebnisses ebenfalls ins Minus und verzeichnet einen Rückgang von -0,4 %. Hamburg bleibt mit +3,8 % Jahresperformance im positiven Bereich, profitierend vom überdurchschnittlichen Ergebnis des vierten Quartals 2025. Düsseldorf erreicht immerhin +0,5 %. Die übrigen Städte weisen auf Jahressicht einen Wertverlust von -0,2 % in München, -1,9 % in Frankfurt und -2,9 % in Berlin auf.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bleiben herausfordernd. Das BIP stieg lediglich um 0,2 %, und die Leitzinsanhebung um 25 Basispunkte aufgrund des Iran-Kriegs und gestiegener Energiepreise erschwert die Lage zusätzlich. Bemerkenswert bleibt der Unterschied zwischen Fremdkapital- und Eigenkapitalverfügbarkeit. Die Liquidität bei Fremdkapitalgebern ist weiterhin sehr hoch, was zu Wettbewerb um attraktive Finanzierungsopportunitäten, Margendruck und einer Erweiterung der Loan-to-Value-Quoten führt.
Der aktuelle JLL Germany Investment Focus (DIFI) für das zweite Quartal 2026 sieht die Finanzierungssituation für Büroinvestments zwar als kritisch, dokumentiert aber gleichzeitig deutlich verbesserte Zukunftsaussichten hinsichtlich der Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute. Der eigentliche Hemmschuh für den Investmentmarkt liegt anscheinend auf der Eigenkapitalseite: Solange sich die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern lediglich im Schneckentempo nähern und die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird oder anderweitiger Verkaufsdruck besteht, bleibt die selektive Transaktionsaktivität vermutlich bestehen.
