Wir haben uns von knapp 30 Standorten auf einen konzentriert und dabei 4.500 Mitarbeiter umgesiedelt“, erzählt Erste Group-Sprecher Michael Mauritz von der vor rund einem Jahr erfolgten Übersiedlung der Großbank auf den Erste Campus im neuen Stadtteil Quartier Belvedere beim Hauptbahnhof Wien. „Das ist logistisch und organisatorisch eine große Herausforderung. Dass dies so gut geklappt hat, war sicherlich dem Umstand zuzuschreiben, dass wir schon bei der Grundsteinlegung den Umzug mitgeplant haben“, so Mauritz weiter. Was auch mitgespielt hat: Es wurde ein eigenes Veränderungsprojekt aufgesetzt, um die Mitarbeiter auf die neue Arbeitsumgebung und das Bürokonzept vorzubereiten. Denn die Aufgaben waren keine kleinen, so der Erste Bank-Sprecher weiter: „Wir reden hier von den Versorgungsanforderungen für eine Gemeinde der Größe von Bad Aussee. Dass das Facility Management hier einen besonderen Stellenwert bekommt, versteht sich von selbst. Umso wichtiger war es auch, deren Anforderungen von Beginn an miteinzubeziehen.“
Standortzusammenlegungen oder Groß-Übersiedlungen sind offenbar aktuell eine Bankensache. Nachdem die Fusion von Raiffeisen Zentralbank (RZB) und Raiffeisenbank International (RBI) im Jänner abgesegnet wurde, werden wohl bald Überlegungen zur Zusammenführung von Standorten stattfinden. Aktuell kommentieren will man konkrete Schritte seitens des Instituts jedoch nicht. Es wird allerdings immer wieder kolportiert, dass es Überlegungen gebe, die Zentrale am Wiener Stadtpark zu verlegen. Einige Töchter und Bankabteilungen sind am zweiten Bürostandort Wien-Heiligenstadt angesiedelt. „Wenn man kleiner wird, werden Standorte diskutiert.“ An einen Verkauf des Hauses am Stadtpark werde jedoch nicht gedacht. Ähnlich zurückhaltend ist man bei der Bank Austria, was die Übersiedlungspläne an den 2018 fertiggestellten Austria Campus im 2. Wiener Gemeindebezirk betrifft. Das von Developer Signa entwickelte Projekt mit einem Investitionsvolumen von mehr als 500 Millionen Euro ist derzeit eine der größten Projektentwicklungen Europas, heißt es. Mehr als die Hälfte der gesamten Bürofläche von ca. 200.000 Quadratmetern wird ab Mitte 2018 als österreichisches Headquarter der UniCredit Bank Austria genutzt werden. Das Institut wird hier alle Mitarbeiter aus den zentralen Wiener Bereichen und den gesamten Vorstand unterbringen.
Nach solchen Firmenübersiedlungen steht viel freie Fläche zur Verfügung. Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten gibt es genügend. Freilich muss genau und gut überlegt werden, was alles damit geschehen kann und soll. Die Erste Bank hat alle nunmehr leerstehenden Gebäude verkauft oder an die Eigentümer zurückgegeben, erzählt Erste Bank-Sprecher Mauritz: „Einzig der Graben und der Geiselberg als IT-Zentrum bleiben neben dem Campus als Standorte bestehen.“ Immobilienexperten haben auch so ihre Vorstellungen und Ideen, wie mit Altbestand verfahren werden kann.
Für Peter Ulm, CEO der 6B47 Real Estate Investors AG, gibt es zunächst einmal kein allgemein gültiges Konzept: „Jedes Gebäude an sich ist ein Unikat. Je nach Standortqualität kann sich eine Sanierung oder Nachnutzung ebenso wie ein Umbau oder ein gänzlicher Neubau des Gebäudes anbieten.“ Für ÖRAG-Vorstand Johannes Endl kommt es auf die nötige Flexibilität an: „Die Immobilie hat die Aufgabe, der Firmenstruktur in möglichst optimierter Form einen räumlichen Rahmen zu geben. Erfolgreiche Unternehmen müssen heute flexibel agieren und ihre Struktur rasch anpassen können – das muss auch ein Büro leisten.“ Flexibilität gilt in besonderem Maße natürlich für sehr große Unternehmen und die entsprechend langfristig angelegten Standortentscheidungen. Büros und Standorte sind aber auch Statements des Unternehmens – an Mitarbeiter ebenso wie an Kunden – und sagen viel über Kultur und Werte aus, ist Endl überzeugt: „Das muss gerade bei einer Zusammenlegung von Unternehmen oder Unternehmensteilen bedacht werden, weil in der Regel auch eine gemeinsame Neuausrichtung beabsichtigt ist.“
Wozu würde er in Sachen Nachnutzung plädieren? „Das kommt ganz darauf an. Wenn die bisherige Büronutzung weiterhin die in Hinblick auf Lage und Gebäude beste Nutzung darstellt, wird man nach entsprechender Sanierung geeignete Nachmieter suchen – und kann allenfalls über einen günstigen Mietpreis punkten. Bei Bürohäusern in attraktiven Wohnlagen rechnet sich angesichts der starken Wohnnachfrage in Wien die Umnutzung in Wohnungen oder Abbruch des Gebäudes und Errichtung eines Wohnneubaus allerdings oft mehr.“ Bei derartigen Umnutzungen sei es zudem hilfreich, wenn ganze Gebäude bestandsfrei werden, damit effizient gebaut werden kann, erkennt Endl. Neben der Errichtung von Wohnungen kämen für ihn auch wohnähnliche Nutzungen wie z.B. Studentenapartments, Serviced Apartments oder Hotels in Frage: „Wenn rechtliche oder faktische Gegebenheiten, wie z.B. Lage an einer stark befahrenen Verkehrsachse, nicht zum Wohnthema passen, kommen auch neue Nutzungsideen wie z.B. Co-Work-Spaces für Start-ups in Frage.“
[caption id="attachment_11748" align="alignright" width="422"]
© 6B47[/caption] Standortzusammenlegungen sind immer eine große Herausforderung, jedoch auch eine Chance, bestehende – sprich: verkrustete – Systeme zu modernisieren und zu ändern, sieht Patrick Schild, Head of Office and Industrial & Logistics bei CBRE Österreich, die großen Vorteile: „Einfacher scheint es, einen gemeinsamen neuen Standort zu wählen. Schwieriger ist es, wenn eine Partei in die Flächen der anderen ziehen muss.“ Woran denkt er bei der Nachverwertung? „Alternative gewerbliche Nutzungen wie Student Housing, Serviced Apartments oder Hotels. Wohnen stellt sicherlich ebenfalls eine interessante Alternative dar.“
Auch die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ist mit Nachnutzungen laufend konfrontiert, wie BIG-Sprecher Ernst Eichinger erzählt, denn: „Veränderungen in der Standortfrage sind zur Konstanten geworden. Nicht nur private Unternehmen, sondern auch Institutionen der Republik optimieren kontinuierlich ihre Organisation und damit auch ihren Flächenbedarf. Wir haben daher in den vergangenen Jahren unseren strategischen Ansatz deutlich aktiver definiert und im Sinne dieses Paradigmenwechsels verstärkt zur langfristigen Sicherung der Standorte Flächen oder Objekte rund um bestehende Immobilien gekauft.“Flexibilität ist in diesem Fall der Schlüssel, egal ob Erweiterung oder Verdichtung, ist der BIG-Sprecher überzeugt: „Wir verfolgen die Entwicklung unserer Geschäftspartner und bieten Lösungen für aktuelle Herausforderungen, indem wir künftige Entwicklungen zu antizipieren versuchen.“ Bei allen technischen oder rechtlichen Herausforderungen dürfe man aber nie vergessen, die Menschen auf die Reise mitzunehmen. Auch für die BIG ist die Nachnutzung oder Verwertung immer vom Einzelfall abhängig und genau zu prüfen.
Eichinger: „Die Entscheidung wird nahezu ausschließlich nach wirtschaftlichen Kriterien auf Basis der Marktlage getroffen. Nachdem wir im Konzern die meisten Assetklassen und auch Geschäftsfelder abdecken, verfügen wir auch über entsprechende Möglichkeiten.“ Alleine das Beispiel der ehemaligen Finanzämter zeige eine große Bandbreite: „Das Palais Strozzi wurde adaptiert und an das IHS neu vermietet. Die ehemaligen Finanzämter in der Schottenfeldgasse und Seidengasse werden zu Wohnungen umgebaut. Das Objekt in der Nussdorfer Straße wurde abgerissen – der Wohnungsneubau läuft. Die Immobilie in der Kriehubergasse wird als Ausweichgebäude für unseren Unternehmensbereich Schulen genutzt. Die Liegenschaft in der Ullmannstraße wurde verkauft.“
Auch EHL-Boss Michael Ehlmaier ist es wichtig, bei größeren Standortzusammenlegungen alle Beteiligten in den Change Prozess mit einzubeziehen: „Speziell wenn die Übersiedlung eine deutliche Veränderung der regionalen Lage innerhalb einer Stadt mit sich bringt, bedarf es intensiver Integration der Mitarbeiter in den Change-Management-Prozess. Je intensiver die Belegschaft einbezogen wird, desto geringer sind Widerstände gegen den neuen Unternehmensstandort und die Fluktuation innerhalb des Unternehmens“, weiß Ehlmaier. Er sieht die Frage der Nachnutzung leerstehender Standorte differenziert: „Veraltete Bürohäuser außerhalb stark nachgefragter Lagen und gewachsener Bürocluster geraten weiterhin zunehmend unter Druck, vor allem wenn sie eine in die Jahre gekommene Ausstattung aufweisen. Hier werden Flächen immer öfter trotz qualitativer Oberflächensanierungen in Kombination mit sehr günstigen Mietpreisen nicht mehr vom Markt absorbiert.“ Aufgrund dessen seien Umwidmungen in Wohn- und Hotelimmobilien eine nach wie vor gelebte und beliebte Praxis, erzählt der EHL-Geschäftsführer. Denn diese stellen eine sehr gute Lösung für beide Segmente dar: „Dem Büromarkt werden schwer zu vermarktende Flächen entzogen und dem nach wie vor stark nachgefragten Wohnungsmarkt können hochwertige Flächen zugeführt werden. Dieser Trend wird auch weiterhin anhalten und sich voraussichtlich auch noch verstärken.“
Unsere Arbeitswelt befindet sich in großen Veränderungsprozessen: „Wir werden in Zukunft anders arbeiten, anders kommunizieren – wir wissen aber noch nicht wie“, schildert Immobilienprojektentwickler und -berater Hannes Horvath das Hauptproblem, vor dem jeder Bauherr steht, der für Jahrzehnte ein Bauwerk in Beton gießen will. Aber nicht nur das: „Unternehmenskulturen und -organisationen werden sich verändern, neue Geschäftsmodelle werden an Bedeutung gewinnen. Wir werden noch viele M&A-Prozesse in den nächsten Jahren sehen“, ist Horvath überzeugt. All das führe auch zu veränderten Anforderungen an Arbeitsplätze und damit auch an Büroimmobilien. Die schwierigste Entscheidung, die bei der Übersiedlung von großen Konzernen zu treffen ist, sei die langfristige Einschätzung des Bedarfs, beschreibt Projektberater Horvath die Situation: „Wie viele Unternehmen können schon ihren Bedarf an Arbeitsplätzen auf die Nutzungsdauer einer Immobilie – also Jahrzehnte – voraussehen? Und auch wie die Arbeitsplätze aussehen sollen bzw. wie wir in Zukunft arbeiten werden? Klar ist nur, dass sich unsere Arbeitswelt in beschleunigten Veränderungsprozessen befindet.“ Mangelndem Wissen über die Zukunft kann man bei der Neuerrichtung eines Bürogebäudes sinnvoll nur mit maximaler Flexibilität begegnen, glaubt Horvath. Hilfreich kann dabei eine klare Ablauforganisation sowie die Regelung klarer Entscheidungsprozesse sein: „Bei einem Standortwechsel werden meist grundlegende Themen und Diskussionen aufgeworfen, mit denen sich das Management und die Eigentümer bisher nicht beschäftigen mussten. Bei einem gelungenen Projekt kann eine Übersiedlung enorme Chancen mit sich bringen. Die Beseitigung sinnloser Abläufe, Optimierung der internen Kommunikation und vor allem die Identifikation der Mitarbeiter mit dem neuen Arbeitsplatz und dem Unternehmen sind oft unterschätzte Erfolgsfaktoren.“ Welche Tipps hätte er für eine sinnvolle Nachnutzung von verlassenen Gebäuden? „Aufgrund der hohen Nachfrage an Wohnungen werden derzeit viele Bürogebäude in urbanen Räumen zu Wohnungen umgenutzt“, berichtet Horvath. Die Nachnutzung als Büro mit kleinteiliger Vermietung quasi als „Betreiberimmobilie Büro“ wäre auch eine sinnvolle Verwertung, der derzeit zu wenig Rechnung getragen würde, erkennt Horvath brachliegende Chancen: „Damit würde man kosteneffizient der konstant steigenden Nachfrage neuer Selbstständiger und Kleinunternehmen der letzten Jahre begegnen. Nur fehlen hier noch Betreiberkonzepte.“ Letztendlich, resümiert Horvath, müsse man bei jedem Projekt bzw. Standort prüfen, welche Nachnutzung der Liegenschaft die beste sei.
© 6B47[/caption] Peter Ulm, 6B47 Ein Musterbeispiel für eine Konvertierung ist unser Projekt Living Kolin. Das 1872 errichtete Gründerzeithaus wurde zwischenzeitig als Zentrale der KPMG und Volksbank genutzt und von 6B47 nach einer umfassenden Sanierung wieder als Wohnhaus genutzt. Weitere spannende Projekte sind Althan-Park, wo eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe die ehemalige Postzentrale beleben wird, Philips, die Nachnutzung der ehemaligen Firmenzentrale mit Serviced Apartments und 54 easy apartments, wo ebenfalls ein Bürohaus als Wohngebäude nachgenutzt wurde.
[clearfix]
[caption id="attachment_11750" align="alignleft" width="150"]
© ÖRAG[/caption] Johannes Endl, ÖRAG Die Entwicklung des Goldenen Quartiers, wo aus zwei (überwiegend bankgenutzten) Bürogebäuden eine Luxuseinkaufsmeile, Wohnungen, Büros und ein Luxushotel geschaffen wurden, das Bürohaus Green Worx (Entertainmentzentrum mit Kino zu Bürohaus) oder das in Umbau begriffene Philips Haus am Wienerberg (Apartment Konzept) sind Beispiele erfolgreicher Neupositionierungen mit deutlichem Mehrwert. Ganz besonders spannend wird die Entwicklung des Gebäudekomplexes rund um die Überbauung des Franz-Josefs-Bahnhofs am Julius-Tandler-Platz im 9. Bezirk; das erste Projekt „Althan-Park“ befindet sich bereits in baulicher Ausführung und wird rund 240 Wohnungen in einem sehr begehrten Wohnbezirk bieten.
[clearfix]
Es gibt viele coole loftartige Projekte, wo alte Industrieanlagen oder Büros umgenutzt wurden. Die Umnutzung von Büros aus den 70er bis 90er Jahren in Wohnungen ist meist eine technische Herausforderung. Ein gutes Beispiel für einen erfolgreichen Umbau Büro zu Wohnung ist das Projekt Althan-Park von 6B47. Trotz der bedungenen Pragmatik einer derartigen Development-Aufgabe und der technischen Herausforderungen ist hier ein qualitätsvolles Projekt gelungen.
[clearfix]
Besonders gut gelungen ist der Rochusmarkt – vormals Büro, jetzt moderne, hochwertige, hochpreisige Mietwohnungen (Amisola). Die Kaufkraft wurde gesteigert, der Marktplatz wurde aufgewertet und ist dadurch auch an den Wochenenden belebter.
[clearfix]
[caption id="attachment_11755" align="alignleft" width="146"]
© Petra Spiola[/caption] Ernst Eichinger, Bundesimmobiliengesellschaft Die ehemalige HTL in der Argentinierstraße wurde in hochwertige Wohnungen umgebaut. Vor wenigen Wochen erfolgte dort die Fertigstellung. Es ist trotz äußerst beengter Raumsituation und daraus resultierender hoch komplizierter Baulogistik gelungen, das Projekt im Zeit- und Kostenrahmen umzusetzen. Nahezu alle der insgesamt 75 frei finanzierten Wohnungen sind bereits verkauft.
[clearfix]
[caption id="attachment_11756" align="alignleft" width="152"]
© EHL[/caption] Michael Ehlmaier, EHL Immobilien In den letzten Jahren gab es unter anderem entlang der Ringstraße einige Umwidmungen von Bürogebäuden in Hotelprojekte, z.B. das „Ritz Carlton“ in der ehemaligen Giro-Zentrale, das „Park Hyatt“ in der früheren Länderbank-Zentrale oder das „Kempinski“ im Palais Hansen, dem einstigen Gesundheitsamt der Stadt Wien. Am Schubertring wurde zuletzt ein Bürogebäude in das Hotelprojekt „Grand Ferdinand“ umgenutzt. Eine weitere Nutzung der Immobilien als Büroflächen hätte aufgrund ihrer Größe ein enormes Sanierungsbudget der Eigentümer erfordert. Diese Investitionen wären jedoch kein Garant für eine schnelle Absorption der Mietflächen am Markt zu den dann entsprechend höheren Nettomieten gewesen. Durch diese Umwidmungen konnte die Chance von namhaften Hotelketten wahrgenommen werden, einen neuen Standort in der Wiener Innenstadt zu eröffnen. Auch das Living Kolin im Alsergrund oder die Wohllebengasse 6 sind gute Beispiele für perfekt gelungene Konvertierungen von Büros in attraktiven Wohnraum.
