Laut dem Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) flossen im ersten Halbjahr 2016 4,4 Milliarden Euro in die Assetklasse – im Übrigen mehr als im gesamten Vorjahr (3,3 Milliarden Euro). Nur Mischfonds konnten mit 4,6 Milliarden Euro mehr Gelder einsammeln. Ende Juni verwalteten offene Immobilienfonds ein Nettovermögen von 87 Milliarden Euro.
Am meisten Investorengelder sammelte im ersten Halbjahr mit 988 Millionen Euro der „Hausinvest“ von der Commerz Real Investmentgesellschaft ein, gefolgt von „Grundbesitz Europa“ (Fondsgesellschaft: RREEF Investment, Neugelder 1. Halbjahr: 929 Millionen Euro), „UniImmo: Europa“ (Union Investment, 743 Millionen Euro), „UniImmo: Global“ (Union Investment, 710 Millionen Euro) sowie „Deka-Immobilien Europa“ (Deka, 622 Millionen Euro).
„Die offenen Immobilienfonds profitieren vom hohen Interesse an Immobilien und weisen zudem einen deutlichen Renditespread zu deutschen Staatsanleihen auf, deren Renditen sich auf einem historischen Tiefstand befinden“, so Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate bei der Feri EuroRating Services AG. Die Ratingagentur hat die Entwicklung von zwölf offenen Immobilienfonds im Zeitraum 1. Oktober 2015 bis 31. März 2016 unter die Lupe genommen und die Ergebnisse kürzlich veröffentlicht. Positiv: Sämtliche Fonds erhielten eine Ratingnote zwischen A- und A+, was laut Feri dem Rating-Kommentar „sehr gut“ entspreche.
Über den Untersuchungszeitraum haben die untersuchten Fonds jedenfalls ein Transaktionsvolumen von 7 Milliarden Euro (Käufe und Verkäufe, Anm.) realisiert. Die meisten Objekte wurden mit 1,5 Milliarden Euro in Frankreich ge- und verkauft, gefolgt von Deutschland (1,3 Milliarden Euro) und Großbritannien (1,1 Milliarden Euro). Unter den restlichen 13 Ländern sind noch die USA und die Niederlande mit einem Transaktionsvolumen von jeweils 550 Millionen Euro erwähnenswert.
„Viele Fondsgesellschaften haben das aktuelle Marktumfeld für Verkäufe genutzt und haben gleichzeitig ihre Portfolios bereinigt. Es zeigt sich ein Trend in Richtung größerer Objekte und ungebrochener Marktaktivität“, so Kubatzki. Konkret haben die bewerteten Fonds im Zeitraum 4. Quartal 2015 bis 1. Quartal 2016 60 Immobilien für rund 3,5 Milliarden Euro verkauft, woraus sich ein durchschnittlicher Preis von 58 Millionen pro Immobilie ableitet. Gleichzeitig wurden 27 Immobilien für ebenfalls 3,5 Milliarden Euro gekauft (Durchschnittspreis: 130 Millionen Euro).
„Einige Fondsgesellschaften haben sich von kleineren und älteren Immobilien mit vor-wiegender Büronutzung in Deutschland getrennt“, so Kubatzki. Tatsächlich entfällt bei einer vom Transaktionsvolumen isolierten Betrachtung die Hälfte aller 60 Verkäufe auf Deutschland (Transaktionsvolumen: 710 Millionen Eur0). Bei den Käufen sind es bei einem Transaktionsvolumen von 630 Millionen Euro 30 Prozent (8 Käufe).
Bei aller Euphorie ist aber auch etwas Vorsicht angebracht. Bei der Ratingagentur Scope warnt man vor zunehmenden Risiken für Anleger und Fondsgesellschaften. Der Hintergrund: Wegen des weltweiten Runs auf Immobilien – der bekanntlich auf das niedrige Zinsniveau zurückzuführen ist – sind die Immobilienpreise angestiegen. Die Folge: Für die Fondsmanager wird es immer schwieriger, Objekte zu finden. Aufgrund der teilweise überhitzten Core-Immobilienmärkte würden die Fonds verstärkt in den eigenen Bestand, in B-Standorte und in Projektentwicklungen investieren, heißt es in einer aktuellen Scope-Studie. Im Vorjahr wären ungefähr 15 Prozent des Ankaufvolumens auf Projektentwicklungen gefallen. Darüber hinaus wären Hotelimmobilien immer beliebtere Zielinvestitionen.
Für die Experten von Scope stelle heuer die größte Herausforderung für Fondsmanager die Allokation des hohen Mittelaufkommens dar. Dabei sei es von entscheidender Bedeutung, wie die in der Hochpreisphase des Marktes angekauften Objekte in einer Abkühlung des Marktes reagieren oder einer Krisensituation standhalten. Objekte an sehr guten Standorten hätten dabei oft höhere Schwankungen hinsichtlich der Marktwerte und Mieten, wären aber hinsichtlich ihrer grundsätzlichen Vermietbarkeit oder der Transaktionsfähigkeit oftmals im Vorteil.
Langfristige Mietverträge mit Mietern hervorragender Bonität würden dabei eine solide Basis für den Ausgleich künftiger Marktschwankungen bilden. Auch das Vorhalten eines unmittelbar transaktionsfähigen Bestandes ist aus Sicht von Scope ein wichtiger Aspekt für die Zukunftsfähigkeit offener Immobilienfonds.
Der Fonds aus dem Hause Union Investment erhielt mit „A+“ die beste Note im aktuellen Feri-Rating. Im Fokus stehen Immobilien in deutschen Ballungsregionen sowie europäische Metropolen mit nachhaltigem wirtschaftlichem Entwicklungspotenzial. Den größten Anteil am Immobilienvermögen haben mit 45,17 bzw. 38,68 Prozent Büro- und Einzelhandelsobjekte. Zur weiteren Anlagestreuung würden Hotels (13,35 Prozent), Logistikim-mobilien (2,80 Prozent) und Gewerbeparks dienen, so die Fondsgesellschaft.
Im Portfolio befinden sich derzeit jedenfalls 71 Liegenschaften mit einem Gesamtwert von 8,6 Milliarden Euro. Davon werden 51 direkt gehalten. Die Vermietungsquote liegt bei starken 97,4 Prozent. Die Fremdfinanzierungsquote – sprich das prozentuelle Verhältnis der aufgenommenen Darlehen zum Verkehrswert der Immobilien – beträgt 5,91 Prozent. Die Gesamtliquidität, die sich aus der gebundenen Liquidität, der gesetzlichen Mindestqualität und der freien Liquidität zusammensetzt, liegt bei 24,4 Prozent.
Seit der Auflegung im Jahr 1966 hat der UniImmo: Deutschland Anlegern ein jährliches Plus von 5,70 Prozent gebracht. Auf Einjahressicht liegt die Performance bei 2,80 Prozent, auf Dreijahressicht sind es 2,68 Prozent.
Scope hat den UniImmo: Deutschland von "aaAIF" auf "aa-AIF" herabgestuft. Der Fonds sei weiterhin solide aufgestellt. Er schneide lediglich bei der Bewertung des Länderrisi-kos etwas schlechter ab, habe aber eine sehr gute Risiko-Rendite-Relation. Das Immobi-lienportfolio sei besonders hinsichtlich seiner geografischen Diversifikation und Vermietungsquote sehr gut aufgestellt.
Auch der zweite von Union Investment gemanagte Fonds wurde von Feri mit der Note „A+“ geratet. Mit einer attraktiven Wertentwicklung kann er ebenfalls aufwarten: Mit einer jährlichen Performance von 4,61 Prozent seit seiner Auflage 1985 wird der UniImmo: Europa sicherlich so manchen „normalen“ Investmentfonds in den Schatten stellen – ganz zu schweigen von Sparbüchern. In den vergangenen drei Jahren konnten sich Anleger über ein jährliches Plus von 2,41 Prozent freuen, auf Einjahressicht waren es solide 2,50 Prozent.
Der Fonds investiert in attraktive Gewerbeimmobilien mit nachhaltigem wirtschaftlichem Entwicklungspotenzial, die sich überwiegend in europäischen Metropolen befinden. Das Fondsmanagement darf aber auch außerhalb Europas investieren. Was die Zusammensetzung des Portfolios, das sich aus insgesamt 78 Liegenschaften zusammensetzt, betrifft, liegt der Fokus auf Büroimmobilien (Anteil am Immobilienvermögen: 64,35 Prozent). Aber auch Hotel- (8,21 Prozent) und Logistikimmobilien (1,07 Prozent), Einzelhandelsobjekte (26,37 Prozent) sowie Gewerbeparks sind von Interesse. Die Vermietungsquote liegt derzeit bei fast 96 Prozent.
Scope hat das Rating des UniImmo: Europa von „a+AIF“ auf „aa-AIF„ hinaufgestuft. Im Vergleich zum Vorjahr zeichne sich das Immobilienportfolio durch eine deutliche Verbesserung einiger Bewertungsparameter bedingt durch ein hohes Ankaufsvolumen aus. So sei die Objektaltersstruktur und die Mietvertragslaufzeitendauer durch Ankäufe junger, langfristig vermieteter Objekte deutlich gesteigert worden.
Fremdfinanzierungsquote: 13,90 Prozent; Gesamtliquidität: 19,90 Prozent
„Die Erwirtschaftung regelmäßiger Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein kontinuierlicher Wertzuwachs durch eine positive Entwicklung der Verkehrswerte der Immobilien“, so lautet in groben Zügen das Anlageziel des von Deka gemanagten offenen Immobilienfonds. Dabei wird neben fertigen Immobilien auch in Projektentwicklungen sowie in Bau befindliche Objekte in Europa investiert. Derzeit beläuft sich das Immobilienvermögen auf 12,7 Milliarden Euro. Über die vergangenen 5 Jahre hat der Fonds um 11,5 Prozent zugelegt, auf Einjahressicht waren es 2,2 Prozent.
Mit einem Anteil von 33,7 Prozent am – insgesamt 134 Immobilien umfassenden – Portfolio ist derzeit Deutschland die größte Länderposition, gefolgt von Frankreich (21 Prozent) und Großbritannien (16,8 Prozent). Auch österreichische Immobilien spielen im Deka-ImmobilienEuropa eine Rolle – und zwar 5 an der Zahl, die einen Portfolioanteil von 3,2 Prozent ergeben. Insgesamt liegt der Büroanteil derzeit bei 63,5 Prozent. Weitere wichtige Assetklassen sind Handel und Gastronomie (19,4 Prozent), Logistik (7 Prozent) und Hotel (4,9 Prozent). Was die Vermietungssituation betrifft, steht derzeit eine Auslastung von 93,2 Prozent zu Buche.
Scope hat den Deka-ImmobilienEuropa von „aAIF“ auf „a+AIF“ hinaufgestuft. Begründet wird dies vor allem mit einer Verbesserung der Finanzstruktur und der Mietvertragsauslaufstruktur.
Finanzierungsquote: 17,2 Prozent
Der Fonds aus dem Hause Deka hat Anlegern in den vergangenen fünf Jahren eine Performance von 10,2 Prozent gebracht, in den letzten zehn Jahren waren es knapp 30 Prozent. Die Einjahresperformance liegt bei 2 Prozent. Den überwiegenden Teil des Portfolios machen mit 59,7 Prozent Büroimmobilien aus, gefolgt von den Assetklassen Handel und Gastronomie (16,3 Prozent), Hotel (11,8 Prozent), Kfz (5,1 Prozent) und Logistik. Dazu kommen noch kleinere Positionen in den Segmenten Wohnen (0,4 Prozent) und Freizeit (0,9 Prozent). Aktuell liegt die Vermietungsquote bei 90 Prozent.
Was die geographische Allokation betrifft, gibt derzeit Deutschland mit einem Anteil von 45,2 Prozent am Immobilienportfolio den Ton an, gefolgt von Frankreich (13,4 Prozent), den Niederlanden (8,5 Prozent), Polen (6,4 Prozent), Spanien (6,1 Prozent), Großbritannien (5,6 Prozent) und Belgien (5,3 Prozent). Zu den Highlights zählen im bisherigen Jahresverlauf der Kauf des InterCityHotel Hamburg Dammtor-Messe mit einem Netto-Ankaufsvolumen von fast 50 Millionen Euro. In Frankfurt am Main wurde wiederum das kleinvolumige Objekt Niddastraße verkauft.
Finanzierungsquote: 19,4 Prozent
„Wir wollen Immobilien so fit machen, dass sie auch 15 Jahre nach dem Bau noch ansprechend für Mieter sind“, so Mario Schüttauf, Fondsmanager des hausInvest. Sein Fonds sei derzeit in mehr als 100 Immobilien in 56 Städten und 19 Ländern investiert. Dabei wären Frankreich (Portfolioanteil: 15,30 Prozent), Deutschland (19,40 Prozent) und Großbritannien (23,60 Prozent) Fondsschwerpunkte. Dazu kommen andere europäische Länder sowie ausgewählte Standorte in Asien und Amerika.
Büroimmobilien haben derzeit einen Portfolioanteil von 47,80 Prozent, Objekte aus dem Bereich Handel/Gastronomie 39,30 Prozent. Hotelimmobilien zeichnen wiederum für 4,80 Prozent verantwortlich. Positiv: Seit 1972 hat der hausInvest Anlegern eine jährliche Rendite von 2,2 Prozent gebracht. Über die vergangenen drei Jahre legte der Fonds um 7,7 Prozent zu, über die letzten fünf Jahre um 13,1 Prozent.
Die Experten von Scope haben den hausinvest von „aAIF“ auf „a+AIF“ hinaufgestuft. Begründet wird die Verbesserung des Ratings mit der soliden Risiko-Rendite-Relation, einer besonders risikoarmen Finanzstruktur sowie den erfolgten Maßnahmen der Portfoliobereinigung. Risiken in den Vermietungsparametern und der Immobilienstruktur würden einer sehr risikoarmen Finanzstruktur und einer sehr hohen geografischen Diversifikation gegenüberstehen.
