Vorsorgewohnungen sind grundsätzlich für alle langfristig denkenden Privatanleger geeignet, erklärt Andreas Holler, in der Geschäftsführung der Buwog für den Bereich Neubau Österreich verantwortlich: „Sie sollten je nach Bonität über Eigenmittel in der Höhe von ca. 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises verfügen, ihr Investment auf rund 20 Jahre binden können und nicht von gewaltigen Renditen träumen.“ Sicherheit, Nachhaltigkeit und kontinuierlich steigende Mieteinnahmen sind die Ziele: „Nur das ist realistisch.“
Natürlich gibt es auch bei der sichersten Anlageform Risiken, so Holler: „Wenn Mieten künftig sinken statt steigen oder z.B. in Wien auf einmal viel zu viele Wohnungen auf dem Markt wären, hätte das natürlich auch negative Auswirkungen auf Vorsorgewohnungen. Ein realistischeres Risikoszenario ist aber, dass man während der Investitionsperiode Geld braucht und vorzeitig verkaufen muss.“ Ähnlich sieht dies auch Georg Aichelburg-Rumerskirch, Leiter der Sparte Immobilien Produkte & Dienstleistungen bei der Wiener Privatbank: „Vorsorgewohnungen sind grundsätzlich für jedermann geeignet, der die genügenden Eigenmittel hat bzw. langfristig je nach Fremdmittelanteil die Kreditraten bedienen kann.“
Aus steuerlicher Sicht mache es wenig Unterschied, so Aichelburg-Rumerskirch, ob der Investor aufgrund seiner Steuerstufe jetzt, solange er ein negatives steuerliches Ergebnis hat, z.B. 36,5 Prozent refundiert bekommt und dann bei einem positiven steuerlichen Ergebnis 36,5 Prozent zu zahlen hat: „Im Ergebnis muss binnen 20 Jahren der Totalüberschuss - also die Summe aller Einnahmen muss höher als die Summe aller Aufwendungen sein - erreicht werden.“
Denn auch der Vorsorgewohnungs-Spezialist der Wiener Privatbank sieht Risiken: „Wenn die tatsächlichen Mieten unter den kalkulierten und prognostizierten Mieteinnahmen liegen und somit der Totalüberschuss nicht binnen 20 Jahren erzielbar ist.“ Auch Wohnungszuschnitt und die Größe (sprich: Mietkosten) der Wohnung können nachteilig wirken, weshalb „grundsätzlich gut geschnittene kleinere 2- und 3-Zimmerwohnungen, die auch für einen Mittelverdiener leistbar sind, geeignet erscheinen“, so Aichelburg-Rumerskirch.
Für ÖRAG-Vorstand Johannes Endl ist eine Vorsorgewohnung „üblicherweise ein Neubauobjekt, das bereits in Hinblick auf optimale Vermietbarkeit errichtet wurde, sich zum Teil aus den Einkünften finanzieren soll und steuerliche Vorteile bringt.“ Speziell Projekte mit Mietenpool bieten hohen Komfort und entsprechen - vom geringen Befassungsaufwand her gesehen - fast schon einem Finanzprodukt, erklärt Endl, „da der Eigentümer der Wohnung sich nicht um die Vermietung seines Objektes kümmern muss und durch die Teilnahme an einem Mietenpool einzelne Leerstände, z.B. im Zuge von Neuvermietungen, nicht zu einem gänzlichen Mietausfall für den betroffenen Eigentümer führen.“
Für Markus Ritter, CEO von C&P Immobilien AG, sind die Risikofaktoren ganz klar zu definieren: „Zuerst einmal das Leerstandrisiko. Es kann passieren, dass eine Wohnung einmal leer steht. In dieser Zeit muss der Eigentümer für die Betriebskosten aufkommen. Für den Fall, dass er einen Teil des Kaufpreises mit Kredit finanziert hat, muss er in dieser Zeit die Kreditraten aus seinem laufenden Einkommen bezahlen können. Das Veräußerungsrisiko: Man kann aus heutiger Sicht nicht den genauen Preis festlegen, zu dem die Wohnung wiederveräußert werden kann, da das natürlich stark von der Immobilienpreisentwicklung abhängt. Zuletzt das Zinsrisiko, sofern der Kaufpreis fremdfinanziert wurde. Dieses Risiko kann aber sehr wohl mit Fixzinsvereinbarungen abgesichert werden.“
Im Unterschied zu einem Finanzprodukt bieten Vorsorgewohnungen aber den Vorteil, direkt durch im Grundbuch einverleibtes Wohnungseigentum abgesichert zu sein. Wiener Privatbank-Experte Aichelburg-Rumerskirch kann beiden Wohnungstypen - Neubauten und bestehenden Altmietwohnungen - etwas abgewinnen, bietet doch sein Institut in der Produktgruppe Vorsorgewohnung auch passende Altbauobjekte an. Aber nicht nur das: „Der Vorteil ist einerseits ein niedrigerer Einstandspreis als bei Neubauten. Sie sind meist unbefristet vermietet zu marktkonformen MRG-Mieten und haben somit auf den Quadratmeter wesentlich günstigere, leistbare Mieten.“
Dafür, räumt Aichelburg-Rumerskirch ein, handle es sich beim Altbau aber auch teilweise um größere Wohnungen - allerdings mit höheren Rendite-Optionen als bei Neubauten: „Wenn man bedenkt, dass eine Vorsorgewohnung im Neubau mit Ust.-Option (Nettokaufpreis) aufgrund des Beobachtungszeitraumes hinsichtlich Refundierung der Umsatzsteuer 20 Jahre vermietet sein muss, ist die Tatsache eines unbefristeten Mietvertrages bei Vorsorgewohnungen dann auch kein Thema mehr.“ Freilich gebe es auch andere Investmentformen, z.B. Fonds, erklärt Aichelburg-Rumerskirch: „Da ist das Angebot entsprechend groß und der Eigenmittelbedarf startet mit 10.000 Euro. Fakt ist aber, dass der Investor über keine Wohnung physisch verfügt.“
Aber nicht alle Objekte eignen sich dafür, als Vorsorgemodell herzuhalten. ÖRAG-Vorstand Endl: „Die Wohnungen sollten gut geschnitten sein, nachgefragte Größen haben und verkehrstechnisch gut angebunden sein. Ist dies der Fall, sollte die Vermietung auch zukünftig - besonders in den stark wachsenden Ballungszentren - problemlos funktionieren.“ Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler beschreibt es ähnlich: „Vorsorgewohnungen sollten in der Regel zwei bis maximal drei Zimmer bzw. 40 Quadratmeter bis 60 Quadratmeter haben und sich in Lagen befinden, in denen nicht unbeschränkt weiterer Wohnbau möglich ist. Das ist natürlich vor allem in eher zentralen Lagen bzw. in der Nähe wichtiger Verkehrsanbindungen der Fall.“
Dabei müssen Vorsorgewohnungen zwar hochwertig, aber nicht luxuriös ausgestattet sein. Wichtig sei jedoch, so Holler, auf eine freie Mietzinsvereinbarung zu achten: „Objekte, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen - in der Regel vor 1945 baubewilligte Häuser - sind nicht geeignet.“ Ähnlich kategorisiert auch Johannes Endl die optimale Vorsorgewohnung: „Ideal sind effizient geschnittene Neubauwohnungen, die möglichst ,viel Wohnung‘ auf kleiner Fläche ermöglichen.“
Das sind also 2-Zimmer-Wohnungen (ca. 40 - 55 Quadratmeter groß, Gesamtmiete zw. 650 Euro und 850 Euro je nach Lage und Ausstattung) und 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 65 -70 Quadratmeter, Gesamtmiete zw. 700 Euro und 950 Euro je nach Lage und Ausstattung). Wichtig sei außerdem, so Endl, dass es eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, gute Infrastruktur und attraktive Ausstattung (Parkettböden, zeitgemäße Sanitäreinrichtungen) gibt. Und: „Eine moderne Einbauküche gehört ebenso dazu, wie eine kleine Außenfläche und separater Stauraum.“ Die Hauptzielgruppe bei diesen Mietern sind Singles, Pärchen und Jungfamilien zwischen 20 und 40 Jahren.
Aber mit dem Ankauf einer Vorsorgewohnung erreicht man mehrere Ziele, sodass ein breiteres Spektrum potenzieller Investoren angesprochen wird, beschreibt Endl die übliche Klientel für Vorsorgewohnungen: Einerseits wird der Wunsch nach einer sicheren Wertanlage in unsicher empfundenen Zeiten erfüllt. Das unmittelbare Investment in eine Wohnung in Form grundbücherlich einverleibten Wohnungseigentums bietet ein hohes Maß an Absicherung. Außerdem werden nachhaltige Erträge erwirtschaftet, die über die üblichen Wertsicherungsklauseln in den Mietverträgen einen guten Inflationsschutz bieten.
Nicht zuletzt können auch gewisse Steuervorteile – die allerdings ab 1. Jänner 2016 reduziert bzw. angepasst werden (siehe Kasten: Neu ab 1. Jänner 2016) - erzielt werden: Vorsteuerabzug und - über die Werbungskosten - Ersparnisse bei der Einkommenssteuer. Bei der Auswahl des richtigen Produktes ist einerseits auf das Ausmaß der persönlichen Involvierung (Servicepaket, Mietenpool ja/nein), andererseits auch auf die finanzielle Situation und das optimale Maß zwischen Fremd- und Eigenmittel einzugehen. Darüber hinaus muss der langfristige Veranlagungshorizont - erst nach 20 Jahren ist ein Verkauf ohne Steuernachteil möglich - beachtet werden, verweist der ÖRAG-Vorstand auf Besonderheiten: „Dies gilt auch, wenn die Wohnung für die noch kleinen Kinder angeschafft werden soll. Bei der Auswahl der Vorsorgewohnung sollte daher stets die Vermietbarkeit im Vordergrund stehen.“
Vorsorgewohnungsbesitzer (sowohl neue Käufer als auch Eigentümer, die jetzt eine Wohnung vermieten) müssen ab 1. Jänner 2016 mit geänderten steuerlichen Rahmenbedingungen rechnen: Es geht hier um die AfA (Absetzung für Abnutzung), die man bei der Einkommensteuerklärung von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann. Berechnet wurde die Afa nach folgendem Muster: Kaufpreis inkl. Nebenkosten, davon 67x jährlich 1,5 Prozent. Vom Kaufpreis war aber ein Anteil von 20 Prozent für Grund und Boden auszuscheiden. Dieser Anteil soll jetzt im Regelfall mit 40 Prozent festgesetzt werden, das heißt, die jährliche Abschreibung fällt deutlich geringer aus. Auch schon bestehende Veranlagungen müssen umgestellt werden.
Eine weitere Einschränkung: Instandsetzungsarbeiten, die bislang über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden konnten, werden in Zukunft auf 15 Jahre zu verteilen sein. Auch hier müssen bestehende Abschreibungen angepasst werden.
Wer jetzt sagt, ich hau den Hut drauf und ich verkaufe, Achtung: Ab 1. Jänner 2016 gilt eine höhere ImmoEst: 30 Prozent statt bisher 25 Prozent vom Erlös!
(Quelle: Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI)
