Eine Vorsorgewohnung rechnet sich für alle, die eine langfristige und sichere Geldanlage anstreben und ein gewisses Eigenkapital zur Verfügung haben. „Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist einerseits eine Variante für Menschen, die ihr Vermögen sicher anlegen und bleibende Werte schaffen möchten. Aber auch ohne hohen Anteil an Eigenkapital ist die Immobilie mittlerweile zur guten Alternative z.B. zur klassischen Lebensversicherung oder anderen Altersvorsorgemodellen geworden“, so Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P Immobilen AG. Viele kaufen auch im Hinblick auf die Vorsorge für die Kinder. Nicole Wallmann, Geschäftsführerin der Premium Immobilien Vermittlung GmbH: „Die Leute wollen ihren Kindern, wenn sie groß sind, ein gewisses Startkapital oder einfach die erste Wohnung zur Verfügung stellen.“
Wenn man in eine Vorsorgewohnung investieren möchte, gilt es jedoch, einige Faktoren zu beachten. „Wichtig ist immer die Infrastruktur, dass die Wohnung gut geschnitten ist, einen guten Grundriss hat. Eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern macht wenig Sinn“, so Wallmann. David Breitwieser, Leiter im Bereich Wohnimmobilien bei EHL, ergänzt: „Das Wichtigste bei einer Vorsorgewohnung ist die Lage und auf jeden Fall der Einkaufspreis. Es lohnt sich mit Sicherheit, sich an renommierte Anbieter zu wenden. Auch ein Vergleich der Angebote ist wichtig – hier sollte man sich aber nicht auf einen Anbieter verlassen, sondern mit Hilfe eines unabhängigen Maklers die Möglichkeiten prüfen.“ Das sieht Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank ähnlich: „Wichtig ist, sich den Anbieter anzuschauen und inwieweit das Konzept und das Objekt geeignet sind. Auch entscheidend sind die Dienstleistungen, die vom Anbieter übernommen werden. Wenn einer eine Wohnung kauft und dann muss er sich zuhause mit Steuern, Mietzins und Betriebskosten alleine herumschlagen, kann er nur Fehler machen.“
Eine gute Infrastruktur und eine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sind besonders nachgefragt, in Wien vor allem Wohnungen in U-Bahn-Nähe. „Am besten sind auch Wohnungen mit einer Größe von 40 bis 45 Quadratmetern und zwei Zimmern“, so Breitwieser weiter. Ritter zeigt auf, dass vor allem bei Wohnungen über 50 Quadratmetern das Augenmerk auf drei Zimmern liegt, weil die Wohnung dadurch für eine breite Mieterschicht interessant wird.
Wallmann stößt in ein ähnliches Horn: „Es gibt kaum Wohnungen, die nicht nachgefragt sind, die Interessen und Wünsche der Leute gehen da stark auseinander. Die Masse interessiert sich jedoch nach wie vor für die 50-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Zimmern, wo auch Küche und Bad schon drinnen sind.“ „Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment. Deshalb wird geraten, auch auf die Ausstattung zu achten. Diese sollte auf dem neuesten Stand sein, damit sie auch in 10 bis 15 Jahren noch den Standards entspricht“, so auch Aichelburg-Rumerskirch. Die perfekte Vorsorgewohnung soll eben gut ausgestattet sein und optisch ansprechend, aber praktisch, sodass man mit der Miete auch eine Rendite erzielen kann. Auf Luxus, der sich in der Miete nicht widerspiegelt, wird verzichtet.
„Die gewünschte Lage ist auch immer abhängig davon, wo die Leute herkommen. Auch wenn sie die Wohnung für ihre Kinder kaufen, suchen sie eher in der Nähe von dort, wo sie selbst wohnen“, erklärt Wallmann weiter. Investoren mit mehr Erfahrung bevorzugen eher Bezirke mit mehr Potenzial, beispielsweise den zehnten oder elften Wiener Gemeindebezirk.
Für Aichelburg-Rumerskirch ist die klassische Vorsorgewohnung der Neubau. Hier ist aber darauf zu achten, dass in 20 Jahren die Summe aller Mieterträge höher ist als die Summe der geltend gemachten Aufwendungen, da es sich ansonsten um Liebhaberei handelt. „Die Neubauwohnung bietet im Vergleich einige Vorteile, wie zum Beispiel punkto Steuer, da sie netto erwerbbar ist. Auch die Betriebskosten lassen sich leichter kalkulieren und der Mietpreis ist nicht an einen Richtwert gebunden“, so Ritter.
Bei Altwiener Vorsorgewohnungen hingegen kauft man ein Haus im Gründerzeitalter mit einem Altmieter, steuerliche Vorteile inklusive. Wurde das Haus vor 1915 errichtet, kann man dies auf 50 Jahre abschreiben, was einen höheren Afa-Satz ergibt. „Der Clou ist, Sie kaufen eine Wohnung und solang der Altmieter darin wohnt, haben sie ein hohes negatives steuerliches Ergebnis, das sie geltend machen können“, zeigt Aichelburg-Rumerskirch die Vorteile auf.
„Der Bedarf an attraktiven, das heißt optimal geschnittenen Mietwohnungen mit solider Ausstattung, in infrastrukturell gut ausgebauten, urbanen Lagen ist nach wie vor hoch und wird - vor allem aufgrund des Bevölkerungszuwachses in den Ballungszentren - auch in den nächsten Jahren weiter bestehen“, ist sich Ritter sicher. Damit wächst auch die Nachfrage seitens der Anleger und das Geschäft mit den Vorsorgewohnungen boomt. Auch Breitwieser erklärt: „Derzeit besteht große Nachfrage – auch im Zusammenhang mit Brexit. Aufgrund der Nachfrage werden die Wohnungen in den gefragten Lagen immer seltener.“
Aufgrund der starken Nachfrage und des derzeit begrenzten Angebots kommt es vor allem in Wien zu einem Anstieg der Kaufpreise. In der Hauptstadt beträgt der Durchschnittskaufpreis 4.810 Euro pro Quadratmeter – im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg von 6 Prozent. 2016 zählt man im freifinanzierten Eigentumswohnungssegment, laut einer Marktstudie von Standort + Markt und bulwiengesa, 21.507 Wohnungen in 394 Neubauprojekten in Wien. Nicht genug, um die gestiegene Nachfrage zu decken.
Städte wie Salzburg oder Graz sind hier gute Alternativen zu Wien. „In ländlichen Gegenden wird es mit der Vermietung eher schwierig“, führt Wallmann aus. Es macht auch durchaus Sinn, als Tiroler in Wien zu investieren. Von dem Gedanken, dass man sich um eine Wohnung in der Nähe besser kümmern kann, verabschieden sich die Österreicher jedoch nur langsam. Wallmann: „Vor allem das Internet macht vieles möglich. Es soll dort investiert werden, wo es am besten und günstigsten ist. Dies ziehen viele aber erst in Betracht, wenn sie bereits eine oder zwei Wohnungen in ihrer Nähe besitzen.“
Ebenso ist – je nach Möglichkeit – eine Diversifikation immer ratsam, gegebenenfalls auch in verschiedenen Häusern. Wenn man nicht die Möglichkeit hat, sich ein Portfolio zu kaufen, ist bei einzelnen Wohnungen vor allem das Risiko des Leerstands ausschlaggebend. Risiko bei der Finanzierung selbst sieht Wallmann nicht: „Man muss aber immer darauf achten, dass man sich mit der Finanzierung nicht übernimmt, auch wenn die Wohnung einmal leer steht.“ Hier hakt auch Ritter ein: „Das Risiko einer Vorsorgewohnung liegt in erster Linie in der Vermietbarkeit. Mit professioneller organisatorischer Begleitung lässt sich das Risiko eines Leerstands jedoch auf ein Minimum reduzieren.“ So denkt auch Breitwieser: „Bei effizienten Wohnungen von ca. 45 Quadratmetern mit zwei Zimmern gibt es kaum Probleme mit der Neuvermietung. Die Kündigungsfrist für den aktuellen Mieter beträgt drei Monate – in der Zeit kann man sich dann schon um neue Mieter umsehen. So kann man einen Leerstand sehr gut vermeiden.“ Dabei beträgt die durchschnittliche Vermietungsdauer für solche Wohnungen in etwa drei bis fünf Jahre. „Die Neuvermietung ist auch eine Frage des Mietsatzes – eine günstigere Wohnung ist leichter zu vermieten als eine teurere. Hier ist auch wieder das Servicepaket des Anbieters wichtig, der einem bei einer Neuvermietung Arbeit abnimmt“, so der Experte der Wiener Privatbank. „Der größte Fehler, der bei Vorsorgewohnungen gemacht wird – und den man im Nachhinein auch nicht mehr beheben kann – ist sicher jener, zu teuer einzukaufen. Hier lohnt es sich auf jeden Fall, Angebote zu vergleichen“, warnt Breitwieser.
Sind die wesentlichen Faktoren gesichert, wie z.B. Lage und Infrastruktur, Größe und idealer Grundriss in Kombination mit einem marktgerechten Preis, dann stellt sich die Frage, ob man die Vermietung selbst in die Hand nehmen möchte oder einen Profi damit beauftragt. „Für Laien ist das Thema Mietrechtsgesetz oft ein schwieriges Terrain, deshalb bietet sich hier die Zusammenarbeit mit Komplettanbietern an, die nicht nur die Vermietung, sondern auch die Verwaltung der Wohnung übernehmen.“ Hier bietet C&P seinen Kunden unter anderem eine Erstvermietungsgarantie an, die gegebenenfalls auch verlängert werden kann und so dem Eigentümer bereits im Vorfeld Sicherheit bietet.
Bei einigen Anbietern gibt es als weiteres Plus das Modell des Mietenpools. Breitwieser erklärt: „Bei einem Mietenpool schließen sich sämtliche Vorsorgewohnungseigentümer in einem Gebäude zusammen. Da bekomme ich dann vielleicht nur 97 Prozent von der Miete, dafür gleichen die restlichen drei Prozent zum Beispiel einen möglichen Leerstand aus. Das Risiko wird auf alle Eigentümer im Mietenpool verteilt. Die anderen Wohnungen tragen das Risiko mit.“ Hier muss jedoch beachtet werden, wie sich ein Mietenpool berechnet, damit nicht jemand mit einer gut vermieteten Wohnung und kaum Leerstand, eine schlecht vermietete Wohnung ausgleichen muss. „Man darf hier eine gute Wohnung und eine schlechte nicht vergleichen, nur, weil sie die gleichen Quadratmeter haben“, so der EHL-Fachmann.
Für Wallmann macht das Modell des Mietenpools keinen Sinn: „Wir haben kein Haus, wo nicht Käufer auch zum Eigennutzer werden. Da weiß man nie, wie viele überbleiben und wie groß dann der Mietenpool wäre. Das macht bei Neubauprojekten keinen Sinn.“ Auch Aichelburg-Rumerskirch ist überzeugt: „Wenn ein Objekt gut ist, ist auch kein Mietenpool notwendig. Ist die Wohnung schlecht, ist geteiltes Leid trotzdem Leid. Wenn ich von der Wohnung nicht überzeugt bin und mit Bauchweh an die Sache herangehe, dann hilft mir auch kein Mietenpool, denn auch der kostet.“
Abschließen rät Ritter potenziellen Erwerbern das Angebot genau unter die Lupe zu nehmen. , denn mittlerweile tarnt sich so manch schwer verkaufbare Wohnung als potenzielles Vorsorgeobjekt. „Ein guter Tipp am Rande: Versetzen Sie sich in die Lage eines potentiellen Mieters, dann lässt sich die Qualität einer Anlegerwohnung leicht herausfinden und die Entscheidung für eine Wohnung fällt leichter."
Klassisches Bauherrenmodell
Vorsorgewohnung
Rechtliche Aspekte
Ideelles Miteigentum
Wohnungseigentum ohne Eigennutzung
Totalsanierung oder Neubau
In der Regel Neubau
Mietpool
Kein Mietpool
Steuerliche
Rahmenbedingungen
Begünstigte 1/15-AfA
Normal-AfA (67 Jahre)
Hohe Sofortabschreibung
Geringe Sofortabschreibung
Große Vermietung
Kleine Vermietung
Bei großen Vermietungen ist der Totalgewinn binnen 25 Jahren erwirtschaftet, bei einer zusätzlichen Bauzeit von max. 3 Jahren.
Bei der kleinen Vermietungen ist der Totalgewinn binnen 20 Jahren erwirtschaftet, bei einer zusätzlichen Bauzeit von max. 3 Jahren.
Vorsteuerabzug sofort
Vorsteuerabzug nach Fertigstellung
Veranlagung durch Betriebsfinanzamt
Veranlagung durch Wohnsitzfinanzamt
Förderung Land Wien
Direktdarlehen mit 15-20 Jahren Laufzeit und 1 % Fixzinssatz
Keine Förderung
Laufende Annuitätenzuschüsse (bei Sanierung)
Vermietung in Wien
Geförderte Mieteinnahmen über 15 Jahre
Freie Miete
Geringes Vermietungsrisiko (Mietpool; günstige Miete)
Individuelles Vermietungsrisiko
Sonstiges
Langfristige Veranlagung (Totalgewinnüberschuss muss erreicht werden)
Mittelfristige Veranlagung (Verwertung oder Eigennutzung nach 10 Jahren möglich)
Geringe Eigenmittel erforderlich
Hoher Eigenmittelanteil erforderlich
Aufgrund des seit 1.1.2016 gesetzlich geregelten Grundanteils von 40 Prozent ist bei Ankauf einer Vorsorgewohnung jedenfalls die Höhe des Grundanteils einer Überprüfung zu unterziehen, da 40 Prozent als zu hoch erscheint. Die Grundanteilverordnung sieht in Gebäuden mit mehr als 10 Einheiten einen Grundanteil von 30 Prozent vor, welcher der Realität wohl näherkommt. Zusätzlich sollte aber eine Überprüfung auch dieses pauschalen Grundanteils vorgenommen werden, was anhand des Immobilienpreisspiegels oder von Vergleichswerten erfolgen kann. Ebenfalls ist selbstverständlich die Beauftragung eines Gutachtens über die Höhe des Grundanteils möglich. Der Vorsteuerabzug aus dem Ankauf einer Vorsorgewohnung ist durch die Steuerreform nicht beeinträchtigt worden. Zu beachten ist diesbezüglich der 20-jährige Berichtigungszeitraum, falls die Vorsorgewohnung vor Ablauf von 20 Jahren privat genutzt oder verkauft werden sollte. Ebenfalls ist es erforderlich, dass die kumulierten steuerlichen Ergebnisse nach Ablauf von 20 Jahren positiv sind. Üblicherweise verlangt die Finanzverwaltung einen entsprechenden Nachweis anhand einer Prognoserechnung. Bei Verkauf der Vorsorgewohnung fällt für Neufälle 30 Prozent Immo-ESt vom Gewinn an.
Selbstverständlich können Vorsorgewohnungen auch geeignete Anlageobjekte für Kapitalgesellschaften und institutionelle Investoren darstellen. Auch für diese Anleger gilt, dass ein steuerlicher Totalüberschuss (Summe der addierten steuerlichen Ergebnisse) innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren erzielt werden muss. Sofern die Wohnung steuerpflichtig vermietet wird, was bei Wohnungsnutzung jedenfalls gegeben ist, steht auch dem institutionellen Investor der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der Vorsorgewohnung zu. Der gesetzliche Grundanteil – wie bei privaten Vermietern einer Vorsorgewohnung – ist zwar grundsätzlich nicht anzuwenden, allerdings hat die Finanzverwaltung bereits durchblicken lassen, dass dieselben Grundsätze wohl sinngemäß auch im betrieblichen Bereich angewendet werden. Der Abschreibungssatz für eine betriebliche Vorsorgewohnung beträgt seit 1.1.2016 nur mehr 1,5 Prozent. Instandsetzungsarbeiten dürfen nur mehr auf 15 Jahre verteilt werden. Instandhaltungsarbeiten können sofort abgeschrieben werden.
