Gut zwei Monate vor der Wahl zum Abgeordnetenhaus führen Linke und Grüne die Umfragen mit 20 beziehungsweise 19 Prozent an. Dritter ist die AfD mit 18 Prozent und erst auf dem vierten Platz kommt die CDU mit 17 Prozent. Wichtigste Themen für die Wahlberechtigten in Berlin sind Wohnen und Mieten mit 30 Prozent, vor Mobilität mit zwölf Prozent. Allerdings traut auch ein Fünftel der Berliner den Parteien nicht die Lösung ihrer Probleme zu. Das geht aus dem jüngsten Berlin-Trend von Infratest Dimap im Auftrag von RBB24-Abendschau und RBB 88,8 hervor.
Über Auswirkung und Hintergründe des erwarteten Wahlergebnisses auf das aktuelle Geschehen am Berliner Wohnimmobilienmarkt diskutierten Uwe Bottermann, Rechtsanawalt und Partner bei Bottermann::Khorrami, Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter bei DAHLER Invest, Simon Kempf, Geschäftsführer Periskop Development, Claudius Meyer, Geschäftsführer CR Investment Management, Jacopo Mingazzini, Vorstand von The Grounds, und Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG, im Rahmen einer Online-Pressekonferenz.
Jacopo Mingazzin sieht in dem sich ankündigenden Wahlergebnis eine reale Gefahr für die Immobilienwirtschaft. „Ich erinnere an die frühere rot-rot-grüne Wohnungspolitik mit Mietendeckel, ausgeweiteten Milieuschutzgebieten und Vorkaufsrechtsausübungen. Aus meiner Sicht ist damals bewusst Sand ins Getriebe der Immobilienwirtschaft gestreut worden. Eine Wiederauflage dieser Politik ist nach meiner Einschätzung nicht nur für Investoren problematisch, sondern auch für Selbstnutzer und Mieter, weil sie den Wohnungsbau und die Marktaktivität weiter hemmen dürfte.“
In seiner Analyse bemängelte Sascha Nöske, der CDU fehle ein erkennbarer Kandidat und eine glaubwürdige wirtschaftspolitische Alternative zum linken Lager. Simon Kempf sah das Problem darin, dass CDU und SPD als Regierungsparteien keine einfache Oppositionsrolle einnehmen könnten. Viele ihrer Reformen, wie etwa die Verwaltungsreform oder schnellere Verfahren, seien wichtig, werden in der breiten Öffentlichkeit so gut wie gar nicht wahrgenommen. „Die Herausforderung sei, diese Fortschritte über das Fachpublikum hinaus verständlich zu machen.“ Claudius Meyer kritisierte, dass das konservative Lager weder eine überzeugende Person noch ein glaubwürdiges Thema biete. „Das Problem der hohen Mieten ist real und wird von linken Parteien besetzt, auch wenn deren Lösung, insbesondere die Vergesellschaftung von Wohnraum, nicht funktioniert. Das Grundproblem ist ein eklatanter Angebotsmangel; Investitionen, Neubau, Sanierungen und Genehmigungen müssen gestärkt werden. Dafür braucht es einen großen Wurf und keine kleinteiligen Einzelmaßnahmen.“
Bundesgesetz gegen Vergesellschaftung von Wohnraum wird begrüßt
Meyer ist überdies sicher, dass die Diskussion um die Vergesellschaftung dem Standort Deutschland insgesamt geschadet und in den vergangenen Jahren Investitionen in Immobilien be- und verhindert hat. „Global tätige Fondsgesellschaften differenzieren nicht zwischen Deutschland und Berlin. Wenn Enteignungen in der Hauptstadt möglich sind, warum sollten sie dann im Rest des Landes ausgeschlossen und auf Mietwohnungen beschränkt sein? Das ist eine Frage, die man uns in den vergangenen Jahren regelmäßig gestellt hat.“ Daher hätte der Bund schon längst eingreifen müssen. Uwe Bottermann ordnete die Bundesinitiative, mit der SPD und CDU die Vergesellschaftung von Wohnraum per Gesetz verhindern wollen, juristisch ein. „Der Bund kann im Bereich konkurrierender Gesetzgebung grundsätzlich Länderregelungen sperren. Allerdings muss ein Bundesgesetz substanziell begründet sein und darf nicht nur den Zweck haben, ein Landesgesetz zu verhindern.“ Entscheidend sei daher, das Thema als gesamtdeutsche Frage der Investitions- und Rechtssicherheit zu formulieren. Zugleich warnte er: Auch ein Bundesgesetz werde neue verfassungsrechtliche Diskussionen auslösen; der Konflikt sei mit einem Bundesgesetz nicht automatisch erledigt.
Politische Unsicherheit belastet den Immobilienstandort Berlin
Philip Hetzer berichtete, die jahrelange Drohkulisse der Vergesellschaftung habe bereits zu Zurückhaltung bei privaten und institutionellen Investoren geführt. Nach den jüngsten Signalen aus dem Bund gibt es jedoch erste Anzeichen, dass Investoren Berlin wieder vorsichtig prüfen.
Für den Bereich der Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser nannte er im ersten Quartal einen deutlichen Rückgang der Transaktionszahlen: um 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die mit der Vergesellschaftungsdiskussion einhergehende Verunsicherung würden lediglich eigenkapitalstarke Berliner Käufer nutzen, um preiswert das eine oder andere Mehrfamilienhaus in ihrer Heimatstadt für ihr Portfolio zu erwerben. Langfristig orientierte Bestandshalter von außerhalb würden den Berliner Markt dagegen meiden.
Erleichterungen im Planungsrecht gelten als Erfolg
Die Teilnehmer waren sich zudem einig, dass die Wohnungskrise nicht durch Umverteilung bestehender Wohnungen, sondern nur durch mehr Angebot gelöst werden kann. Simon Kempf lobte ausdrücklich Teile der Arbeit der Berliner Stadtentwicklungspolitik der vergangenen zweieinhalb Jahre. Er verwies auf das Schneller-Bauen-Gesetz, den Bauturbo, den Leitfaden für dessen Anwendung und Fortschritte bei festgefahrenen Projekten. Zugleich betonte Kempf, dass diese Maßnahmen allein nicht ausreichten. Der Staat könne den Wohnungsbau nicht allein finanzieren. Entscheidend sei, privates Kapital wieder in den Immobilienmarkt zu lenken. Angesichts attraktiver Staatsanleihen und hoher regulatorischer Risiken müsse Immobilieninvestment wieder wettbewerbsfähiger werden.
Kempf nannte als Optionen eine Stärkung von Eigentum, steuerliche Verbesserungen sowie staatliche Bürgschaften, die nicht unmittelbar liquiditätswirksam seien, aber Finanzierungen erleichtern könnten. Im Vorfeld der anstehenden Abstimmung ginge es hingegen darum, laufende Vorhaben „wahlfest“ zu machen. „Richtungsentscheidungen, Beschlüsse und Abstimmungen sollten so weit wie möglich abgeschlossen sein, damit nach personellen Wechseln nicht erneut lange Erklärungs- und Abstimmungsprozesse nötig würden“, sagte Kempf. „Denn politische Wechsel verursachen oftmals erhebliche Reibungsverluste.“
Landespolitik gegen kleine Vermieter
Beim Mietenkataster differenzierte die Experten zwischen möglichem Nutzen und politischem Risiko. Uwe Bottermann sagte: „Ein Mietenkataster kann positiv wirken, wenn es der objektiven Erfassung von Bestandsmieten und Mietvertragsqualitäten dient und zu einem besseren Mietspiegel führt. Problematisch ist es jedoch, wenn es zur Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten und Vergehen genutzt werden soll. Dann entsteht die Gefahr einer faktischen Selbstbezichtigung von Vermietern.“
Philip Hetzer teilte die positive Sicht auf mehr Transparenz, sofern die Daten für einen realistischeren Mietspiegel genutzt würden. Jacopo Mingazzini kritisiert hingegen den Berliner Mietspiegel scharf. „Die Auseinandersetzung um die Ausschreibung zeigt, dass der Senat wissenschaftliche Einwände ignoriert hat.“ Aus seiner Sicht sei der Mietspiegel politisch darauf angelegt, niedrige Mieten abzubilden, und daher keine verlässliche Grundlage zur Bestimmung marktgerechter Miethöhen. Das Mietenkataster könne unter diesen Voraussetzungen zu einem weiteren Instrument der Regulierung und Sanktionierung werden.
„Im Ergebnis haben wir eine Situation, in der ein sehr hoher Anteil privater Kleinvermieter über den Ausstieg aus dem Vermietungsmarkt nachdenkt, das zeigen auch Umfrageergebnisse von Haus & Grund.“ Sascha Nöske wies darauf hin, dass nicht nur Kapitalgeber, sondern auch Projektentwickler, die Neubauten errichteten, Alternativen hätten. Wenn Wohnen zu risikoreich oder politisch ungewiss werde, würden Kapazitäten in Nutzungen wie Datencenter oder andere Assetklassen gelenkt. Das löse jedoch keine Wohnungsnot. Der Wettbewerb um Kapital und unternehmerische Aufmerksamkeit sei real.
