Die Immobilienentwicklungs- und Investmentgesellschaft Warimpex hat sich auf Hotelliegenschaften in der CEE-Region spezialisiert. Im Portfolio, das sich aus mehr als 20 Objekten zusammensetzt, befinden sich aber auch Büroimmobilien, wie etwa die kürzlich fertiggestellten Erzsébet Offices in Budapest oder der Zeppelin Büroturm in der Airport City St. Petersburg. Der wichtigste Markt für das Unternehmen ist Polen mit einem Portfolioanteil von 45 Prozent, gefolgt von Tschechien (19 Prozent), Deutschland (12 Prozent), Russland (11 Prozent), Frankreich (10 Prozent) und Rumänien (3 Prozent).
Als Assetmanager und Developer gehört Warimpex zu den wenigen „hybriden“ Immobiliengesellschaften in Europa und generiert einerseits stabile Cashflows aus dem Betrieb bzw. der Vermietung und der kontinuierlichen Wertsteigerung des Portfolios sowie andererseits Transaktionserlöse durch Immobilienverkäufe. Zu den angebotenen Dienstleistungen gehören unter anderem Projektplanung und Marketing, Bewilligungsverfahren, Finanzierungsberatung, Projektrealisierung sowie Pre-Opening Management.
Zuletzt hat der Warimpex das Russland-Exposure zu schaffen gemacht. Konkret haben Rubelschwäche und Bewertungsverluste in der Höhe von 20 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2015 zu einem negativen Periodenergebnis von 24,9 Millionen Euro geführt. Der schwächere Rubel hat sich auch im operativen Geschäft bemerkbar gemacht: Während die nicht-russischen Hotels den Net Operating Profit pro verfügbarem Zimmer um 12 Prozent steigern konnten, lagen die Umsätze der russischen Hotels um 36 Prozent unter dem Vorjahresniveau.
In den vergangenen Wochen gab es allerdings auch Erfreuliches zu berichten. Anfang September wurde der Verkauf des Hotel andel’s Berlin für 105 Millionen Euro an Union Investment abgeschlossen. An dem Vier-Sterne-Superior-Hotel waren Warimpex und Mitentwickler UBM zu jeweils 50 Prozent beteiligt. Im März konnten wiederum die Bürotürme Jupiter 1 und 2 in der Airport City St. Petersburg verkauft werden – ein Deal, der aufgrund des Rubel-Verfalls zwischenzeitlich auch zu scheitern drohte.
Trotz des schwachen ersten Halbjahres ist Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, positiv auf die Warimpex-Aktie eingestellt. Er empfiehlt das Papier seit mittlerweile Mai 2014 zum Kauf. Ende August hat der Experte allerdings sein Kursziel von 2,20 auf 2 Euro herabgestuft, was angesichts des aktuellen Kursstands von knapp 80 Cent, dennoch einiges an Aufwärtspotenzial bedeutet. Gegenüber dem ImmoFokus begründet er den Schritt damit, dass das kurzfristige Sentiment nach dem schwachen ersten Halbjahr beeinträchtigt sei.
Mit der Aussicht auf höhere Umsätze durch steigende Mieteinnahmen sowie weitere Immobilienverkäufe, die in den kommenden beiden Jahren die Erträge steigern würden, sei die Warimpex beim aktuellen Kursstand eine Gelegenheit, so Scharff. „Die Mieteinnahmen aus den fertiggestellten Bürotürmen Erzsébet Tower in Budapest sowie Zeppelin Tower in St. Petersburg werden den Cashflow erhöhen“, sagt er. Konkret erwartet der Experte, dass beide Objekte jährliche Mieteinnahmen von 8 Millionen Euro generieren werden.
Was künftige Deals betrifft, erwartet Scharff einen Verkauf der beiden Hotels im Disneyland Paris, die zu jeweils 50 Prozent im Besitz von Warimpex und UBM stehen. Ein Abschluss in den kommenden Wochen ist sehr realistisch, sind doch beide Objekte Teil eines rund 700 Millionen Euro schweren länder- und assetklassenübergreifenden Portfolios, das die UBM derzeit zum Verkauf anbietet und für das es laut CEO Karl Bier äußerst reges Investoreninteresse gebe.
Scharff erwartet jedenfalls, dass das Closing des Frankreich-Deals im ersten Halbjahr 2016 über die Bühne gehen wird. Weiters sei er optimistisch, dass der Zeppelin Büroturm in der Airport City St. Petersburg höchstwahrscheinlich 2017 verkauft werden könne. Der Deal könnte allerdings bereits auch im kommenden Jahr erfolgen. Was den kürzlich abgeschlossenen Verkauf des Hotel andel’s Berlin betrifft, erwartet er einen signifikanten Ergebnisbeitrag von rund 10 Millionen Euro, der die Zahlen für das zweite Halbjahr stützen und gleichzeitig die Verluste verringern sollte.
„Nicht von der Hand zu weisen ist, dass die Aktie wenig liquide ist“, so Scharff zu einem nicht unwesentlichen Faktor für Investoren. Auch die Tatsache, dass das Unternehmen inhabergeführt sei, sei nicht im Sinne vieler Anleger ebenso wie die eher niedrige Eigenkapitalquote von 24 Prozent. Ein Pluspunkt ist für Scharff jedenfalls das erfahrene Management. „Es hat in der Vergangenheit bewiesen, dass es in schwierigen Zeiten gut performen kann“, so der Analyst.
