Trotz leichter Preissteigerungen ist heuer mit keiner echten Erholung am heimischen Immobilienmarkt zu rechnen. Knappes Angebot, steigender Refinanzierungsdruck und neue Player verändern den Markt. Das Wiener Beratungsunternehmen Advicum Consulting analysiert, was das Jahr 2026 für Eigentümer, Investoren und Käufer wirklich bedeutet – und wo sich trotz anhaltend schwerer Rahmenbedingungen Marktchancen öffnen könnten.
2026 kann noch von keiner deutlichen Erholung am österreichischen Immobilienmarkt gesprochen werden – so das Fazit von Advicum Consulting nach dem ersten Monat. Denn eine genauere Betrachtung zeigt: „An den grundlegenden Rahmenbedingungen hat sich wenig verändert. Preissteigerungen von drei bis vier Prozent bei Wohnimmobilien sind kein Zeichen einer Trendwende, sondern bewegen sich im Bereich der Inflation“, sagt Matthias Ortner, Equity Partner bei Advicum Consulting. Der Markt stabilisiert sich – mehr aber auch nicht.
Auch das Angebot an Immobilien bleibt weiterhin knapp. Geschuldet ist das einer nach wie vor niedrigen Neubauquote, vor allem in Städten, urbanen Räumen und guten Lagen. Gleichzeitig wächst der Druck auf der Finanzierungsseite. Umfangreiche Refinanzierungen – auch bei Projektentwicklern – stehen an. Platzt die Finanzierung, drohen Insolvenzen und Notverkäufe, vor allem bei größeren Objekten wie Zinshäusern.
„Wir sehen zunehmend Objekte am Markt, die nicht aus strategischen Gründen verkauft werden, sondern weil es keine Alternative gibt“, so Ortner. Banken reagieren unterschiedlich: Manche verkaufen weiter – oft mit Abschlägen von 15 bis 20 Prozent –, andere setzen auf Verwertungskonzepte und binden Projektentwickler verstärkt als Dienstleister ein.
Family Offices nutzen attraktive Opportunities
Während klassische Käufergruppen am Immobilienmarkt zurückhaltend agieren, treten Family Offices stärker auf den Plan. „Sie finanzieren langfristig, kaufen selektiv und oft deutlich unter Marktpreis. Diese Investoren denken nicht in Quartalen, sondern in Generationen“, erklärt der Experte. Besonders im Zinshaussegment entstehen dadurch attraktive Opportunities – allerdings nur für jene Käufergruppen, die bereit sind, sich mit Finanzierungsthemen, ESG Anforderungen und Instandhaltungsstau auseinanderzusetzen.
Gerade bei Gründerzeithäusern wird das sichtbar: Der Sanierungsbedarf ist hoch, regulatorische ESG Vorgaben stehen im Raum, Fristen gelten als unsicher. Das drückt die Preise – und schafft zugleich Chancen für mutige Investoren. „Der professionelle Investor hat das längst verstanden. Der private Käufer oft noch nicht“, so Ortner.
Kaufen, verkaufen – oder abwarten?
Politische Maßnahmen, wie Mietpreisdeckel, sorgen für zusätzliche Verunsicherung. „Regulatorische Eingriffe schrecken Investoren ab, machen Immobilien aber nicht billiger und senken die Eigentumspreise nicht“, sagt Ortner. Im Gegenteil: Eine sinkende Investitionsbereitschaft wirkt sich langfristig auf die Qualität des Wohnraums aus. Das Problem steigender Mieten wird dadurch nicht gelöst, sondern verlagert.
Privaten Wohnungskäufern rät das Beratungsunternehmen zu Differenzierung: „Wer kaufen kann, sollte sich Zeit nehmen, den Markt genau zu beobachten und gezielt Opportunitäten zu nutzen.“ Preisverhandlungen von bis zu 20 Prozent unter Angebot seien realistisch – außer bei Objekten mit hohem emotionalem Wert, wo Aufschläge einkalkuliert werden müssen. Verkäufern empfiehlt Matthias Ortner Zurückhaltung: „Wenn es nicht notwendig ist, würde ich aktuell nicht verkaufen.“ In guten Lagen zahlt sich eine Renovierung oft aus, in schwächeren Lagen kann auch ein unrenovierter Verkauf sinnvoll sein.
Inhomogene Entwicklungen am Gewerbeimmobilien
Auch 2026 hält der Trend „zurück ins Büro“ am Büromarkt weiter an. Dem gegenüber steht die gleichzeitige Flächenreduktion vieler Unternehmen. Neubauten und attraktive Lagen verdrängen veraltete Bestandsobjekte. Zudem ist nicht jedes Innenstadtbüro automatisch gefragt.
Der Logistiksektor bleibt ein Wachstumssegment – so die Prognose. E Commerce, „Last Mile“-Konzepte und hochautomatisierte Logistikzentren gewinnen auch dieses Jahr weiter an Bedeutung, ebenso Datacenter, während der Bereich der Handelsflächen gespalten bleibt: „Top Lagen verhalten sich weiterhin stabil, schwächere Standorte stehen unter massivem Druck. Die Mariahilfer Straße gilt dabei exemplarisch für diese Entwicklung als städtebaulicher Brennpunkt“, so Ortner.
Fremdkapital bleibt teuer, regulatorischer Druck steigt
Die Inflation ist gesunken, die aktuelle Zinsentwicklung zeigt eine leichte Senkungstendenz, eine deutliche Entspannung ist jedoch nicht zu erwarten. Fremdkapital bleibt teuer, Banken agieren selektiver und verlangen mehr Eigenkapital. Dadurch schrumpft der Käuferkreis. „Gleichzeitig wächst der Markt für Mezzanin Finanzierungen und Private Debt. Alternative Finanzierungen werden 2026 weiter an Bedeutung gewinnen“, erklärt Ortner.
„2026 ist kein Jahr des Comebacks des Immobilienmarktes, sondern das Jahr der Veränderung“, fasst Ortner zusammen. Refinanzierungen, Insolvenzen, regulatorischer Druck und neue Investoren verschieben die Kräfteverhältnisse. Die Preise dürften leicht steigen, ob 2025 tatsächlich die Talsohle war, bleibt offen. „Klar ist: Der Markt bereinigt sich weiter – und eröffnet jenen Chancen, die Risiken realistisch einschätzen und strategisch handeln,“ so Ortner abschließend.
