Variante „Neubau“
Der Kauf von Neubauwohnungen hat insofern Vorteile, als diese Wohnungen bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, in dem man in dem Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung - einsteigt. Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option.
Variante „gebrauchte Eigentumswohnung“
Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen hat man sehr oft den Vorteil, dass hier die Wohnung bereits vermietet ist bzw. es Erfahrungen gibt, wie die Miete und die Vermietungssituation dort zu sehen ist. Allerdings kann es hier durchaus vorkommen, dass der Verkäufer nicht mehr das Modell „Vorsorgewohnung“ verfolgt und man somit eigentlich „nur“ eine vermietete Wohnung kauft, ohne weitere steuerliche Vorteile. Die Kosten, die beim Ankauf entstehen - die sogenannten Kaufnebenkosten - sind unabhängig davon, welche Wohnung man kauft.
Mit welchen steuerlichen Fragen muss ich mich beschäftigen?
Hat man eventuell vor, die Wohnung wieder rasch zu verkaufen oder bald selbst zu nutzen? Dann würde sich das Modell Vorsorgewohnung eher nicht empfehlen. Die Fristen für die Umsatzsteuer und das Erreichen des steuerlichen Gesamtüberschusses (um nicht in den Verdacht der Liebhaberei zu kommen) sind jeweils 20 Jahre. Das ist auch der Zeitraum, über welchen man diese Wohnung behalten sollte, da ansonsten eventuelle Steuerkorrekturen auf einen zukommen. Eine weitere Frage, die man sich beantworten soll, ist die Fremdfinanzierung und hier die Höhe des Fremdkapitalanteils. Denn hier gilt: Je höher die Zinsbelastung, desto höher auch der Absetzbetrag, aber desto später erreicht man den innerhalb von 20 Jahren geforderten Gesamtüberschuss.
Welche Nachteile gibt es bei dieser Form der Veranlagung?
Das Investieren in Immobilien ist ein sicheres Investment mit wenigen „Fallen“. Allerdings sollte man darauf achten, dass man - wenn man selbst kein Fachmann ist - beim Kauf professionell beraten wird. Weiters sollte man sich vor Augen halten, dass eine solche Wohnung der Vermietung dient und hier in erster Linie einem potenziellen Mieter gefallen soll. Persönliche ausgefallene Geschmäcker bei der Ausstattung sollte man daher hintanhalten. Man sollte aber auch im Hinterkopf behalten, dass doch im Laufe der Zeit auch die eine oder andere Sanierung anstehen wird: So wird die Wohnung auszumalen sein, der Boden zu schleifen oder die Küche zu erneuern, damit auch weiterhin eine gute Vermietung gesichert sein kann.
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