Das hat natürlich mit der starken wirtschaftlichen Entwicklung des Landes und seiner Rolle als führende europäische Volkswirtschaft zu tun, doch gibt es auch strukturelle Faktoren, die unabhängig von der Wirtschaftslage dafür sorgen, dass Immobilienunternehmen hier dauerhaft ausgezeichnete Investitionsmöglichkeiten vorfinden. Investoren, die diesen Gegebenheiten im Rahmen ihrer Investitionsstrategie entsprechende Beachtung schenken, können auch in dem vermeintlich überlaufenen deutschen Markt immer wieder exzellente Transaktionen realisieren. Dabei erschließen sich die strukturellen Unterschiede nicht bloß besonders tiefschürfenden Marktkennern, sie liegen eigentlich offen zu Tage – und werden dennoch oft genug negiert.
Wie kein zweites europäisches Land ist Deutschland polyzentrisch aufgebaut. Berlin ist die Hauptstadt, Frankfurt das Finanzzentrum, in München und Stuttgart finden sich die Zentralen der größten Industriekonzerne, Hamburg ist die traditionelle Medienhauptstadt des Landes. Keine Stadt spielt für Deutschland auch nur eine annähernd vergleichbare Rolle wie Paris für Frankreich, London für England oder Wien für Österreich. Und auch außerhalb der genannten Städte, die zusammen mit Köln die „Big 6“ des deutschen Immobilienmarkts repräsentieren, finden internationale Käufer attraktive Investitionsmöglichkeiten vor. Die in den meisten Ländern völlig richtige Grundregel, sich auf den größten Teilmarkt zu fokussieren, gilt in Deutschland nicht. Im Gegenteil: Wer sich als Investor in Deutschland auf die Hauptstadt Berlin oder die oben angeführten Metropolen beschränkt, lässt große Chancen ungenutzt. Eine für Deutschland optimierte Investitionsstrategie muss auch die Mittelstädte mit Einwohnerzahlen zwischen 150.000 und 500.000 berücksichtigen, denn die „Perlen“ des deutschen Markts mit hohen laufenden Renditen bei gleichzeitig guter langfristiger Entwicklungsperspektive finden sich genau in diesem Segment.
Daher ist es alles andere als Zufall, das sich von den rund 52.500 Wohnungen der BUWOG rund 5.000 in der Metropole Berlin befinden, die restlichen rund 21.000 Einheiten in Städten mit 100.000 bis rund 500.000 Einwohnern. Während wir uns im Entwicklungsgeschäft auf den Berliner Markt spezialisiert haben, sind wir im Ankauf fast ausschließlich in vergleichsweise kleineren Märkten tätig. Und das aus gutem Grund: Unsere Portfolios in Städten wie Kiel, Lübeck, Kassel oder Braunschweig bringen deutlich höhere Renditen als das Österreich-Portfolio, die Mieten sind moderat und haben damit weiteres Aufwärtspotential, die Leerstände sind nachhaltig auf einem niedrigen Niveau.
Damit finden sich im Portfolio tatsächlich einige Perlen. Diese haben wir aber nicht zufällig gefunden, sondern das große wirtschaftliche Potenzial ist das Ergebnis einer an klaren Vorgaben orientierten Akquisitionsstrategie: Marktgröße spielt in dieser allenfalls eine Nebenrolle, das entscheidende Kriterium ist die Wachstumsdynamik einer Stadt. Wie entwickeln sich die dort ansässigen Unternehmen, sorgen Universitäten für Zuzug junger Menschen, wie ist die Lebensqualität zu bewerten, wie die Anbindung an das Autobahn- und ICE-Netz, etc. Auf Basis dieser komplexen Bewertungskriterien trifft die BUWOG ihre Standort- und Investitionsentscheidungen und ich denke, das Ergebnis kann sich sehen lassen. Unser Portfolio ist nach den Maßstäben des deutschen Marktes noch nicht besonders groß, im Hinblick auf Rendite und wirtschaftliche Nachhaltigkeit ist es aber außergewöhnlich – und im Hinblick auf unser Deutschland-Engagement zählt genau das für uns und unsere Aktionäre.
