Wiener Neustadt: Kommunaler Wohnbau neu geordnet

Mit 1. Oktober 2026 wurden die letzten Mieteinheiten an die neuen Eigentümer übergeben; die formellen Grundbucheintragungen erfolgten mit 9. Oktober 2026. Insgesamt wechselten 1.646 Mieteinheiten, aufgeteilt in elf Pakete, den Eigentümer. Der erzielte Gesamterlös beläuft sich auf 64,1 Millionen Euro. Das Verfahren führte die IFP Immobilien Freizeit Parken Wiener Neustadt GmbH gemeinsam mit dem beauftragten Transaktionsberater CBRE und der Verfahrenskanzlei FSM Rechtsanwälte durch.

Mehrstufiges Vergabeverfahren: Von 186 Interessenten zu sieben Käufern

CBRE verantwortete den gesamten Verkaufsprozess, von der Marktstudie und Portfolioanalyse über die Erstellung der Verkaufsunterlagen bis hin zur Strukturierung des gesicherten Datenraums und der Durchführung von Besichtigungen mit qualifizierten Interessenten.

Die EU-weite Bekanntmachung lief vom 8. Oktober bis 28. November 2025. In der Präqualifikationsphase mussten Interessenten eine Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA) unterzeichnen und Bonitätsnachweise vorlegen. Von 186 initial kontaktierten potenziellen Investoren durchliefen 27 die Präqualifikation, 21 erbrachten die geforderten Zuverlässigkeitsnachweise in der anschließenden Qualifikationsphase.

Erstangebote konnten zwischen 30. Jänner und 3. März 2026 eingebracht werden; alle 38 eingereichten Angebote von 16 Bietern erwiesen sich als ausschreibungskonform. In der Letztangebotsphase (10. April bis 30. April 2026) lagen schließlich 28 finale Angebote von 16 potenziellen Käufern vor. Unter Einhaltung sämtlicher Compliance-Richtlinien wurden die elf Pakete an sieben Bieter veräußert.

„Wir freuen uns, dass wir die Tochtergesellschaft der Stadt Wiener Neustadt bei dieser Transaktion erfolgreich begleitet haben. Mit unserer tiefen Marktkenntnis und unserem Know-how bei transparenten Bieterprozessen stehen wir Städten und Gemeinden bei der Umsetzung ihrer Immobilienstrategie zur Seite.“

—Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE

Das Verfahren unterlag den beihilfenrechtlichen Vorgaben des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV). Eine Beschränkung auf gemeinnützige Bauvereinigungen hätte die Marktkonformität des Kaufpreises gefährdet und eine unzulässige Beihilfe dargestellt. Informationen wurden nach dem Need-to-Know-Prinzip in spezifischen Datenräumen geteilt; der Zugriff auf Angebote auf der Vergabeplattform war erst nach Ablauf der Angebotsfrist möglich.

„Transparenz, Gleichbehandlung und strenge Compliance-Standards waren von Beginn an der verbindliche Rahmen des Verfahrens, das unter Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Vorschriften durchgeführt wurde. Die Neustrukturierung des kommunalen Wohnbaus erfolgte aus einer Position der Stärke und unter günstigen Bedingungen. Einem späteren Notverkauf zu deutlich niedrigeren Preisen konnte durch das politisch entschlossene Handeln vorgebeugt werden.“

—Hannes Havranek, Partner bei FSM Rechtsanwälte,

Erlös übertrifft Wertgutachten — Zeitplan unterschritten

Der erzielte Erlös von 64,1 Millionen Euro liegt 5,5 Millionen Euro über den ursprünglichen Wertgutachten, die den veräußerten Bestand mit 58,6 Millionen Euro bewertet hatten. Darüber hinaus schloss das Projekt deutlich früher als geplant: Bei der Bekanntgabe der Neustrukturierung am 7. Oktober 2025 wurden 18 Monate veranschlagt; tatsächlich wurde der Abschluss in zwölf Monaten erreicht.

„Mit einem Gesamterlös von 64,1 Millionen Euro haben wir – entgegen allen Unkenrufen – ein positives Ergebnis für die Stadt, ihre Bürgerinnen und Bürger sowie künftige Generationen erzielt.“

—Bürgermeister Klaus Schneeberger 

610 Einheiten verbleiben im Stadtbestand — Sanierungskonzept in Ausarbeitung

Rund 25 Prozent des Gesamtbestands, konkret 610 nach sozialen Gesichtspunkten ausgewählte Mieteinheiten, verbleiben im Eigentum der IFP Wiener Neustadt GmbH und damit im direkten Einflussbereich der Statutarstadt. Darunter befinden sich historische Bauten wie der Karl-Renner-Hof und der Pernerstorfer-Hof sowie Einheiten, die Institutionen wie das Frauenhaus und das Jugend- und Kulturzentrum „Triebwerk“ beherbergen. Für den verbleibenden Bestand wird derzeit die Position eines Asset Managers per Ausschreibung besetzt, um eine strukturelle Analyse durchzuführen und einen Sanierungsplan zu erarbeiten. 

Mieterschutz: Über 80 Prozent der Verträge unbefristet und MRG-geschützt

Über 80 Prozent der Mietverträge in den veräußerten Objekten sind unbefristet und unterliegen dem Mietrechtsgesetz (MRG). Für die betroffenen Mieter ergeben sich durch den Eigentümerwechsel keine Änderungen.

Finanzieller Hintergrund: Haftungsrisiko als zentraler Auslöser

Die IFP Wiener Neustadt wurde in den Jahren 2006 und 2007 gegründet, als die Statutarstadt ihren Immobilienbestand an die neu errichtete Gesellschaft veräußerte. Der Kaufpreis wurde kreditfinanziert, für den die Stadt haftet. Im Jahr 2008 belief sich der Darlehensstand auf 147,9 Millionen Euro aus 64 Darlehensverträgen. Bis 2025 kumulierten sich die Zinsaufwendungen auf rund 59 Millionen Euro; in laufende Instandsetzungen flossen zwischen 2010 und 2025 rund 21 Millionen Euro. Der Darlehensstand reduzierte sich bis 2025 auf 77,9 Millionen Euro aus 18 Darlehensverträgen. Mit Jahresende 2034 wird das verbleibende Konsortialdarlehen mit einer letzten Kapitalrate von 53 Millionen Euro fällig — eine Summe, für die die Stadt bei Zahlungsunfähigkeit der IFP GmbH gehaftet hätte.

„Die Neustrukturierung des kommunalen Wohnbaus war dringend erforderlich, um die Statutarstadt Wiener Neustadt vor einer enormen Haftung zu bewahren und finanziellen Schaden von der Stadt abzuwenden. Die aktuelle Zinsentwicklung deutet darauf hin, dass im richtigen Moment aktiv gehandelt wurde, um die IFP Wiener Neustadt wieder auf finanziell stabile Beine zu stellen, künftige Investitionen in den sozialen Wohnbau zu ermöglichen und Schaden abzuwenden.“

—IFP-Geschäftsführer Christian Töltl 

Kontrollamtsprüfung angekündigt

Bürgermeister Schneeberger kündigte beim Mediengespräch an, dass der Gemeinderat der Stadt Wiener Neustadt in seiner Sitzung am selben Nachmittag das Kontrollamt formal mit der lückenlosen Prüfung des gesamten rund zweijährigen Verfahrens beauftragen werde

„Absolute Sauberkeit und Nachvollziehbarkeit sind mir bei einem Projekt dieser Tragweite nicht nur ein persönliches Anliegen, sondern eine Selbstverständlichkeit. Das Kontrollamt wird die gesamte Neuordnung des kommunalen Wohnbaus genauestens unter die Lupe nehmen. Wir werden alle Karten auf den Tisch legen. Das sind wir den Steuerzahlerinnen und Steuerzahlern in Wiener Neustadt schuldig.“

—Bürgermeister Schneeberger

Die neuen Eigentümer im Überblick

Die sieben Käufer, an die die elf Pakete übertragen wurden, umfassen sowohl gemeinnützige Wohnbaugesellschaften als auch lokal ansässige Unternehmen und erfahrene Immobilienfirmen. Die ersten formellen Übergaben erfolgten zum 1. August 2026 an die Familienwohnbau Niederösterreich gemeinnützige Wohnbau- und Baubetreuungsgesellschaft.

• EGW Erste gemeinnützige Wohnbaugesellschaft mbH
• Gemeinnützige Bau- u. Wohnungsgenossenschaft Wien-Süd
• Gemeinnützige Baubetreuungsgesellschaft Familienwohnbau Niederösterreich
• GLM Preiswert Wohnen GmbH
• Mirza Sehic
• Quadradite GmbH
• WertInvest WieNeu Prop GmbH & Co KG

Mit dem Abschluss der Transaktion und dem Beginn der Sanierungsarbeiten am verbleibenden Bestand positioniert sich die IFP Wiener Neustadt neu: als konsolidierter Bestandshalter mit 610 Mieteinheiten, reduziertem Haftungsrisiko für die Statutarstadt und einem durch den Verkaufserlös gestärkten finanziellen Spielraum für künftige Investitionen in den sozialen Wohnbau.