Markteingriffe bereits am Wiener Wohnungsmarkt erkennbar
Der aktuelle Halbjahresbericht von Immo Analytics zum Wiener Wohnungsmarkt zeigt erste konkrete Auswirkungen staatlicher Eingriffe sowie einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens. Gleichzeitig steigen Kaufpreise und nicht regulierte Mieten weiter.
Zur Analyse wurde die Regressionsmethodik des hauseigenen IMMOkalkulators verwendet. Damit lassen sich nicht nur Durchschnittswerte einzelner Marktsegmente auswerten, sondern auch die Preisentwicklung konkreter Wohnungen und die Differenz zwischen Angebots- und Abschlusspreisen untersuchen – also der sogenannte Verhandlungserfolg.
Die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen sowie Bruttorenditen in den Segmenten Altbau, Neubau bis 2020 und Neubau ab 2020 zeigt insgesamt wenig Bewegung. Nur bei Erstbezügen gab es im ersten Halbjahr 2025 einen leichten Anstieg der Mieten.
Markteingriff zeigt Wirkung
Deutlich wird im Bericht die zunehmende Differenzierung zwischen reguliertem und nicht reguliertem Wohnungsmarkt. Die Bundesregierung hat bekanntlich die Indexierungsmöglichkeiten für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ausgesetzt oder eingeschränkt.
Das hatte spürbare Folgen: Im zweiten Quartal 2025 stieg der Verhandlungserfolg im Altbausegment – im Bericht durch eine rote Linie dargestellt – als einzigem Segment an. In allen anderen Bereichen ging er zurück. Käufer fordern in regulierten Segmenten offenbar höhere Preisnachlässe, was zu real sinkenden Kaufpreisen führt.
25 Prozent mehr Transaktionen
Das Transaktionsvolumen stieg im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent. Laut Modellrechnung von Immo Analytics lassen sich bei vernünftig eingekauften und nach mehreren Jahren wieder verkauften Eigentumswohnungen ähnliche Renditen erzielen wie bei einem langfristigen Investment in den österreichischen Aktienmarkt.
Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics, erwartet rund 12.000 Wohnungstransaktionen im Jahr 2025. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag die Zahl bei etwa 9.500.
Kaufpreise und nicht regulierte Mieten steigen
Die Ergebnisse bestätigen die Prognosen aus früheren Berichten: Die rückläufige Neubautätigkeit bei gleichzeitig steigendem Transaktionsvolumen führt mittelfristig zu höheren Preisen.
Wie stark die Preise steigen, hängt laut Bericht von zwei Faktoren ab: der Entwicklung von Inflation und Zinsen sowie der Geschwindigkeit, mit der Projektentwickler ihre Bestände auf den Markt bringen.
Für Mieter ist die Aussicht wenig erfreulich. Pfeiffer warnt: „Bei nicht regelmentierten Mieten erwarten wir aufgrund der zunehmenden Knappheit einen Anstieg über der Inflation.“
