Der Wiener Wohnungsmarkt setzt im ersten Halbjahr 2026 den Kurs des Vorjahres fort: Das Angebot schrumpft, die Nachfrage steigt, und die Schere zwischen Miet- und Eigentumsmarkt öffnet sich weiter. „Die hohe Nachfrage trifft auf ein immer knapperes Wohnungsangebot“, fasst das EHL-Marktupdate H1 2026 die Lage zusammen. Während sich die Preise für Eigentumswohnungen in Wien stabilisieren und in bevorzugten Lagen bereits wieder moderat zulegen, beschleunigt sich der Mietpreisanstieg – der ohnehin auf Rekordniveau liegt – weiter.
Angebot auf historischem Tiefstand
Die Zahl der Fertigstellungen verharrt im ersten Halbjahr auf dem historisch niedrigen Niveau des Vorjahres. Besonders hart trifft der Rückgang den freifinanzierten Mietwohnungsbau: Dessen Fertigstellungen sind über die vergangenen fünf Jahre um nahezu 60 Prozent gefallen. Für das Gesamtjahr 2026 rechnet EHL mit lediglich 2.570 neu errichteten freifinanzierten Mietwohnungen; hinzu kommen rund 2.280 geförderte Mietwohnungen – ein Volumen, das den zusätzlichen Wohnraumbedarf bei weitem nicht deckt. Die bisherigen Prognosen, die für die zweite Jahreshälfte und das Folgejahr einen weiteren deutlichen Rückgang erwarten lassen, könnten sich angesichts eingetrübter Konjunktur, gestiegener Finanzierungskosten und anhaltender Unsicherheit über die Baupreisentwicklung sogar noch als zu optimistisch erweisen. Das knappe Angebot bremst zudem die Umzugsdynamik: Weil weniger Haushalte wechseln, sinkt auch das Bestandsangebot kontinuierlich. Gleichzeitig drücken strenge mietrechtliche Rahmenbedingungen – insbesondere der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – kombiniert mit der Mietpreisbremse die Bereitschaft vieler Eigentümer, Wohnungen neu zu vermieten.
Nachfrage zieht an – Eigentum und Vorsorgewohnungen im Aufwind
Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum bleibt ungebrochen hoch, getragen vom anhaltenden Wachstum der Einwohner- und Haushaltszahlen. Da der Neubau den Bedarf bereits seit zwei Jahren nicht mehr abdeckt, sind die Wohnraumreserven weitgehend aufgebraucht. Neu auf den Markt kommende Mietwohnungen finden binnen kurzer Zeit Mieter:innen; Vermieter:innen können häufig aus mehreren Bewerber:innen auswählen, was die Chancen einkommensschwächerer Haushalte auf dem freien Mietmarkt weiter verschlechtert. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt seit 2023 kontinuierlich und hat das Vorzinsniveau wieder erreicht. Eine Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte bremste die Dynamik zuletzt leicht, ohne die grundsätzlich hohe Nachfrage zu erschüttern. Im zweiten Quartal trieb das Auslaufen des Wohnpakets – insbesondere der Wegfall der Hypothekargebühr – die verbücherten Transaktionen deutlich nach oben, da zahlreiche Käufer:innen die damit verbundenen Kostenvorteile noch nutzen wollten. Überdurchschnittlich entwickelt sich die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen: Gestiegene Mieten, geringes Leerstandsrisiko und starke Vermietungsperspektiven schaffen wieder attraktive Rahmenbedingungen für Anleger:innen.
Preisentwicklung: Mieten überholen Inflation deutlich
Der Mietpreisanstieg übertrifft im ersten Halbjahr 2026 in allen großen Marktsegmenten erneut die Inflationsrate. Besonders ausgeprägt fällt er in durchschnittlichen Lagen und an der Peripherie aus, wodurch sich die lagebedingten Preisunterschiede tendenziell verringern. Derzeit liegen die Nettomieten in peripheren Lagen zwischen 13,00 und 16,00 Euro pro m²; in sehr guten Lagen werden teilweise Preise über 20,00 Euro pro m² erzielt. Im Eigentumssegment setzt sich der Aufwärtstrend fort, wenngleich die Zuwächse deutlich moderater ausfallen. Geopolitische Unsicherheiten – insbesondere der Konflikt im Nahen Osten – sowie eine neuerliche Dynamik bei Energie- und Baukosten dämpften im zweiten Quartal die Kaufbereitschaft. Kaufentscheidungen benötigen deutlich mehr Zeit als noch vor einigen Jahren. Erstbezugswohnungen erzielen je nach Lage und Ausstattung zwischen rund 5.900 und 8.100 Euro pro m²; für Bestandswohnungen werden durchschnittlich zwischen 3.700 und 6.200 Euro pro m² erzielt. Im Vorsorgesegment entwickelten sich kompakt geschnittene Zwei- und Dreizimmerwohnungen im mittleren bis gehobenen Preissegment besser als der Gesamtmarkt.
Ausblick: Regulierung belastet, Energiepreise entlasten
„Steigende Mieten und wieder anziehende Eigentumspreise prägen die kommenden Quartale“, lautet die Einschätzung von EHL. Rückläufige Baubewilligungs- und Fertigstellungszahlen werden die Angebotslücke in den kommenden Quartalen weiter vergrößern; Projektverschiebungen und Entwicklungsstopps dürften anhalten. Die im Zuge der Budgetsanierung beschlossenen Maßnahmen – insbesondere die stärkere Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei langfristig gehaltenen Liegenschaften sowie von Widmungsgewinnen – werden die Verfügbarkeit von Bauland weiter einschränken. Das Inkrafttreten der Neuregelungen ist für Anfang 2027 vorgesehen; EHL erwartet jedoch nicht, dass viele Grundstückseigentümer das verbleibende Zeitfenster für vorgezogene Verkäufe nutzen werden. Auch der erhöhte Investitionsfreibetrag (IFB) dürfte angesichts der angespannten wirtschaftlichen Lage vieler Projektentwickler nur begrenzte Investitionsanreize setzen. Einen partiellen Ausgleich liefern die Energiepreise: Sie haben sich bis zur Jahresmitte weitgehend auf das Vorkriegsniveau normalisiert, was inflationäre Tendenzen abschwächt und die Aussichten auf eine stabile Leitzinsentwicklung verbessert. Für Wohnungssuchende bedeutet dies eine Stabilisierung der Finanzierungskosten; Projektentwickler profitieren von einer teilweisen Entspannung bei energieintensiven Baustoffen wie Zement und Stahl. Der im zweiten Quartal beobachtete Transaktionsschub infolge des Wohnpaket-Auslaufens wird im zweiten Halbjahr leicht abflachen, ohne die zugrunde liegende hohe Nachfrage nachhaltig zu verändern. Insgesamt ist davon auszugehen, dass das Wohnungsangebot bei unverändert hoher Nachfrage weiter sinkt: Die Mieten werden deutlich anziehen, und ab dem kommenden Jahr ist auch im Eigentumssegment wieder mit stärkeren Preissteigerungen zu rechnen.
