Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, und ihr Team blicken auf das erste Halbjahr 2024 am Wiener Wohnungsmarkt zurück:
Angebotsentwicklung
"Die seit 2022 veränderten Rahmenbedingungen bei der Finanzierung, der Planung und dem Bau neuer Projekte dominieren nach wie vor das Marktgeschehen. Die Fertigstellungszahlen und auch die stark rückläufige Bautätigkeit sind durch Projektstopps geprägt, wenn auch die Entwicklung des Neuflächenangebots in den verschiedenen Marktsegmenten recht unterschiedlich verläuft. Während mit einem Rückgang der Gesamtzahl neuer Wohnungen um ca. 8 Prozent auf rund 13.770 Einheiten zu rechnen ist, gibt es in Teilmärkten sogar Anstiege.
Deutlich nach unten zeigte der Trend auch im 2. Quartal im Segment der Mietwohnungen. Die Gesamtzahl wird heuer um ca. 40 Prozent auf 3.170 Einheiten zurückgehen. Hauptverantwortlich dafür ist, dass die Mehrzahl der neu errichteten Projekte in den Einzelabverkauf gelangt. Die spiegelbildliche Entwicklung zeigt sich damit auf dem Markt für Eigentumswohnungen. Die Zahl der neuen Eigentumswohnungen wird dieses Jahr um ca. 1.000 Einheiten höher liegen als im Vorjahr und so die Marke von ca. 7.000 Wohnungen erreichen. Der Anstieg im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus fällt mit einem Plus von ca. 320 Einheiten nur gering aus.
Die neuen Restriktionen für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen, die gemäß der Bauordnungsnovelle seit 1. Juli in Kraft getreten sind, werden voraussichtlich nicht zu einem nennenswert größeren Wohnungsangebot führen. Allenfalls ist zusätzliches Volumen für andere Formen der befristeten Beherbergung (Studentenwohnungen, Serviced Apartments, etc.) zu erwarten, Voraussetzung dafür ist aber eine entsprechende Widmung.
Nachfrageentwicklung
Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien ist ungebrochen stark, in manchen Bereichen sogar steigend. Getrieben wird diese durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und den starken Zuzug. Mietwohnungen sind weiterhin besonders gesucht und in Anbetracht des stark rückläufigen Angebots führt das zu sehr kurzen Neu- und Wiedervermietungszeiten, sodass immer öfter gleich mehrere Interessenten ihren Mietwunsch an einer Wohnung zur selben Zeit bekunden. Daher werden mittlerweile die Suchfelder seitens Wohnungssuchender breiter und bei Anmietungsentscheidungen auch häufiger Kompromisse akzeptiert.
Eine Trendwende zum Besseren gibt es bei Eigentumswohnungen, wie die Transaktionszahlen für Wien klar zeigen. Der bereits im ersten Quartal 2024 feststellbare zarte Aufschwung hat sich im zweiten Quartal ungebrochen fortgesetzt. Verstärkt wird die Aufwärtsentwicklung durch den Zinssenkungsschritt der EZB im Mai, aber auch durch das gestiegene Einkommensniveau.
Da das aktuelle Marktumfeld für Käufer aufgrund des qualitativ hochwertigen Angebots besonders attraktiv ist, sondieren neben Eigennutzern auch vermehrt wieder Anleger und Paketkäufer den Markt. Die gute Situation auf dem Vermietungsmarkt mit tendenziell steigenden Mietenniveaus sowie sehr guten Neu- und Wiedervermietungsaussichten trägt ebenfalls zum verstärkten Interesse dieser Käufergruppe bei. Das Wohnbaupaket hat bisher erst in geringem Maß zu einer Stärkung der Nachfrage beigetragen. Die Anreize zur Schaffung von Eigentum, wie etwa der Entfall der Eintragungsgebühr für Eigennutzer, müssen noch aktiver bekanntgemacht werden. Weitere Maßnahmen wie zum Beispiel Zinszuschüsse, wie sie bereits in Niederösterreich gewährt werden, sind dringend erforderlich. Ob die jüngste Lockerung der KIM-Vorordnung einen realen Effekt haben wird, wird sich erst im 2. Halbjahr zeigen. Hierbei wurden nämlich die Rahmenbedingungen für die Inanspruchnahme der Ausnahmekontingente für die Finanzierungsinstitute entschärft."
Ausblick: Bedarf an Mietwohnungen kann 2025 nicht mehr gedeckt werden
2025 wird die Zahl der Fertigstellungen weiter stark sinken und die Zahl der angebotenen Eigentumswohnungen wird erstmals deutlich zurückgehen, so die Experten von EHL Wohnen weiter.
Nach vor würden die Rahmenbedingungen für Projektentwickler schwierig bleiben. Damit wieder mehr Wohnbauprojekte realisiert werden könnten, sei eine umfassende Verbesserung der Rahmenbedingungen unverzichtbar, etwa durch Durchforstung von Bauvorschriften, raschere Verfahren und Steueranreize.
2025 werde die Angebotslücke bei Mietwohnungen weiter stark wachsen und der Bedarf könne nicht mehr gedeckt werden .
Private Anleger sollten indes am Eigentumsmarkt wieder deutlich aktiver werden. Zuwächse wären bei der Nachfrage nach einzelnen Vorsorgewohnungen ebenso zu erwarten wie bei Käufen von Wohnungspaketen.
Mit weiteren Zinssenkungsschritten sei zu rechnen und damit werde auch die Nachfrage nach Eigentum weiter steigen. Im 2. Halbjahr gebe es für Käufer noch ein gutes und vielfältiges Angebot, ab Ende 2025 sei auch in diesem Segment mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen.
