willhaben und IMMOunited haben erneut die durchschnittlichen Angebots- und Verkaufspreise von Baugrund in Österreich unter die Lupe genommen. Zwischen dem 1. Juli 2018 und dem 30. Juni 2019 lag die dabei ermittelte, durchschnittliche Preisschere österreichweit bei 9,82 %. Das Vorjahresergebnis belief sich auf 8,77 %. Die Preisschere ist somit etwa auf demselben Niveau geblieben. In rund 40 % aller Bezirke lagen die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern heuer trotzdem näher aneinander als im Vorjahr.
Die größten Differenzen zwischen den Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern fanden sich im Burgenland – genauer gesagt in Eisenstadt-Umgebung (19,14 %) und Oberpullendorf (16,67 %). Kaum einen Unterschied gab es hingegen in Liezen (1,37 %). Die Schere zwischen den durchschnittlichen Angebots- und Kaufpreisen von Grundstücken in den Bezirken Deutschlandsberg, Mistelbach und Völkermarkt gleicht ungefähr dem österreichweiten Durchschnitt.
„Nach dem deutlichen Rückgang in den vergangenen Jahren, blieb die Differenz zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern diesmal relativ unverändert“, berichtet Judith Kössner, Leiterin des Immobilien-Bereichs bei willhaben, und fügt hinzu: „Auch heuer liegt der bundesweite Wert wieder unter 10 %. In vielen Bezirken ist die Differenz zudem weiter zurück gegangen. Wir werden auch 2020 mit unseren Auswertungen und Studien mithelfen, dass schnelle und nachvollziehbare Preisfindungen am Immobilienmarkt stattfinden können.“
Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH fügt hinzu: „Die Preisschere lässt sich nur durch die kontinuierliche Förderung der Transparenz am Immobilienmarkt schließen. Nur wenn allen Beteiligten die notwendigen Informationen vorliegen, können faire Deals zu realistischen Preisen gemacht werden.“
Burgenland
Im Burgenland ist die Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreis in fast allen Bezirken im Vergleich zum vergangenen Jahr angestiegen. Nur im Bezirk Mattersburg hat sich die Preisschere von 10,71 % auf 8,26 % verkleinert. Damit weist Mattersburg den geringsten Unterschied im Bundesland auf. Auch im Bezirk Neusiedl am See liegt die Differenz unter 10 %. Alle anderen Bezirke liegen teils weit darüber. Der diesjährige Spitzenreiter heißt Eisenstadt-Umgebung. Hier liegt die Preisschere derzeit bei fast 20 %.
Kärnten
In Kärnten liegt die Preisschere im Großteil der analysierten Bezirke unter 10 %. Der kleinste Verhandlungsspielraum zeigt sich dabei im Bezirk Villach mit 5,59 %. Wie bereits vergangenes Jahr liegt auch heuer wieder die größte Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreis in Spittal an der Drau. Im Vergleich zum Vorjahr ist der Wert jedoch von über 18 % auf fast 16 % gesunken. Auch im Bezirk Klagenfurt ist die Preisschere von 10,2 % auf 7,14 % gesunken.
Niederösterreich
Besonders nah aneinander lagen die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer im Bezirk Sankt Pölten (3,73 %). Auch in Korneuburg (4,08 %) und Gänserndorf (4,95 %) wurden niedrige Werte gemessen, wobei die Preisschere in Gänserndorf im Vergleich zum Vorjahr heuer deutlich weiter auseinander liegt. Während die Preisdifferenz in Lilienfeld im Jahr 2018 nur bei 1,61 % lag, belegt der Bezirk heuer mit 16,13 % einen Spitzenplatz – gleich hinter Melk (16,36 %) uns Tulln (16,5 %).
Oberösterreich
Die kleinste Abweichung in Oberösterreich befindet sich im Bezirk Freistadt (5,38 %). Dicht darauf folgt Linz mit 5,95 %. 2018 betrug die Abweichung dort noch 9,43 %. Insgesamt liegt aber auch in Oberösterreich die Preisschere zumeist rund um oder sogar über 10 %. Die größten Differenzen zwischen den Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer wurden in den Bezirken Linz Land (14,52 %) und Schärding (15,38 %) gemessen. In Schärding ist die Preisschere im Vergleich zum Vorjahr besonders weit aufgegangen. Im Gegensatz dazu ist die Preisdifferenz des Vorjahresspitzenreiters Kirchdorf an der Krems von über 16 % auf fast 8 % gesunken.
Salzburg
Im Bundesland Salzburg lagen nur für vier Bezirke ausreichend Daten für die Analyse einer Preisschere bei Grundstücken vor. Insgesamt scheint es überall mehr Verhandlungsspielraum zu geben als noch vor einem Jahr. In den Bezirken Sankt Johann im Pongau (6,19 %) und Hallein (6,25 %) wurden die moderatesten Unterschiede zwischen Angebots- und Kaufpreis festgestellt. Allerdings sind beide Werte im Vergleich zu 2018 deutlich angestiegen. Auch die Preisschere in den Bezirken Salzburg-Umgebung (10,47 %) und Zell am See (12,02 %) hat sich weiter geöffnet.
Steiermark
In der Steiermark finden sich jene zwei Bezirke mit den geringsten Unterschieden in der Preisvorstellung von Käufern und Verkäufern. Liezen weist lediglich eine Preisschere von 1,37 % auf. Dahinter folgt Leoben mit 3,23 %. Beide Bezirke wiesen 2018 noch deutlich höhere Werte aus. Zudem scheint sich die Preisschere in der Steiermark am deutlichsten zu schließen. In sieben der zwölf analysierten Bezirke wurde ein Rückgang der Preisdifferenz gemessen. Auch die ehemaligen Spitzenreiter Graz-Umgebung und Leibnitz verzeichnen heuer kleinere Abweichungen als noch vor einem Jahr. Neuer Tabellenführer ist der Bezirk Südoststeiermark mit 13,95 %. Die Preisschere im Bezirk Graz Stadt liegt - ähnlich dem vergangenen Jahr - bei 12,89 %.
Tirol
Im Bundesland Tirol gab es nur in zwei Bezirken ausreichend Daten für die Analyse der Preisschere bei Grundstücken. In Kitzbühel und Innsbruck-Land liegt die Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreis bei 7,63 % bzw. 7,93 %. Beide Bezirke weisen damit einen Anstieg der Werte aus dem Vorjahr auf, liegen jedoch im österreichweiten Vergleich unter dem Durchschnitt.
Allgemeine Eckdaten
Abgesehen von den analysierten Angebotspreisen zeigen die Auszüge aus dem Grundbuch, dass seit 2009 bei rund 11 % aller Baulandtransaktionen gewerbliche Käufer involviert waren. Des Weiteren macht dieser auf 2009 ausgeweitete Blick deutlich, dass über die vergangenen Jahre hinweg die durchschnittliche Größe eines neu gekauften Baugrunds in Österreich bei 975 Quadratmeter lag. Die Käufer zahlten im Schnitt 185.579 Euro und sind rund 40,97 Jahre alt.
Mögliche Treiber der Preisschere
Die möglichen Ursachen für die Unterschiede zwischen Angebotspreisen und Verkaufspreisen sind vielfältig und variieren naturgemäß von Fall zu Fall: Hohen Abweichungen kann beispielsweise über eine überdurchschnittlich große Anzahl teurer Baugründe begründet werden, die aber nur selten auch tatsächlich verkauft wurden. Sollten diese kostspieligen Grundstücke ohne Verkaufserfolg wieder vom Markt genommen, oder der Verkauf zu einem niedrigeren Preis realisiert werden, öffnet dies die Schere. Hintergrund: In manchen Fällen liegen bezüglich Bewertung und Lage objektiv zu hohe Preisvorstellungen seitens der Abgeber vor. Oftmals stehen aber auch (beispielsweise im Hochpreissegment) durchaus realistische Preisvorstellungen einer zu kleinen, potenziellen Käufergruppe gegenüber.
Methodik
Für die Auswertung wurden Angebotspreise für ganz Österreich über zwölf Monate hinweg mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen laut Kaufverträgen im Grundbuch verglichen. Dazu wurden rund 30.000 Inserate von willhaben herangezogen, die im Betrachtungszeitraum Juli 2018 bis Juni 2019 online waren. Diese Rohdaten wurden um Dubletten bereinigt, mit Immobilienexperten realistische Bandbreiten für die Objekteigenschaften definiert und Ausreißer mit statistisch-mathematischen Methoden eliminiert. Alle Bauland-Transaktionen wurden aus dem Grundbuch erhoben und in einer Datenbank erfasst. Die Datenbereinigung erfolgte nach den gleichen Maßstäben wie bei den Angebotsdaten. Außergewöhnliche Ergebnisse im bezirksweiten Durchschnitt wurden einer neuerlichen inhaltlichen Qualitätskontrolle unterzogen und für den Bezirk atypische Grundstücke ausgeschlossen.
