Wir bekommen viele Anfragen von kaufwilligen Investoren, die wir nicht bedienen können, da es in Österreich nicht genügend Logistikimmobilien mit der Qualität gibt, die gesucht wird", bringt Franz Pöltl, Geschäftsführer EHL Investment Consulting, die grundsätzliche Problematik der Assetklasse Logistik in diesen Breitengraden auf den Punkt. Tatsächlich finden sich im Raum Wien – in Hagenbrunn, um den Flughafen Wien sowie in Wiener Neustadt – nur wenige standardisierte Logistikimmobilien.
Mit ein paar Ausnahmen werden in Österreich die meisten Logistikimmobilien von den Nutzern selbst errichtet und gehalten und nicht – wie international üblich – gemietet. „Spekulativ wurden in den vergangenen Jahren nur wenige Logistikimmobilien gebaut. Wer dennoch das Risiko eingegangen ist, hat ein gutes Geschäft gemacht“, sagt Pöltl. Ein Beispiel sei das von Karimpol entwickelte Logistikzentrum Wien-Nord in Hagenbrunn, das innerhalb von kurzer Zeit voll vermietet – an A1 sowie an eine Reihe von anderen Unternehmen – und letztes Jahr an Aberdeen verkauft werden konnte.
Was macht eine für Investoren attraktive Logistikimmobilie aus? Laut Pöltl sollte diese eine Höhe von zehn Metern haben sowie eine Bodentragkraft von mindestens 5.000 kp/m² aufweisen – beides wären Voraussetzungen für die heute übliche Bewirtschaftung mit induktions-/computergesteuerten Staplersystemen. Wichtig sei darüber hinaus eine ausreichende Anzahl an Andockstationen. „Gleichzeitig sollten die Immobilien teilbar sein, um standardisiert vermietet werden zu können“, so der EHL-Experte. Dass sich viele Investoren – darunter befinden sich laut Pöltl sowohl In- als auch Ausländer – für Logistikimmobilien interessieren, liegt jedenfalls auf der Hand: Die Assetklasse gewinnt im Zeitalter des boomenden Onlinehandels europaweit sukzessive an Bedeutung. Da ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass Investoren wichtige Verkehrsnetze besetzen und gleichzeitig auch die – vergleichsweise noch immer – attraktiven Renditen lukrieren wollen.
Stichwort: Renditen. Vor eineinhalb Jahren waren für Investoren mit heimischen Logistikimmobilien noch Renditen von 7,5 bis 8 Prozent drinnen. Zuletzt wären sie aber aufgrund der Preisanstiege, die auch auf das mangelnde Angebot zurückzuführen wären, auf 6 Prozent und weniger zurückgegangen. „In den vergangenen beiden Jahren sind die Preise von modernen Logistikimmobilien um 25 Prozent gestiegen und damit stärker als bei Wohn- und Büroobjekten“, so Pöltl.
Ein weitaus lebhafteres Bild zeigt sich über die Landesgrenzen hinaus in anderen europäischen Märkten. In Deutschland hat der Logistikimmobilienmarkt etwa in den vergangenen sechseinhalb Jahren nur eine Richtung gekannt: steil nach oben. In den ersten sechs Monaten des Jahres sind laut Jones Lang LaSalle (JLL) 1,85 Milliarden Euro in die Assetklasse geflossen – und damit belief sich das Transak- tionsvolumen zum dritten Mal in Folge in einem Halbjahr auf mehr als 1,6 Milliarden Euro.
„Auch zur Halbzeit des laufenden Jahres weisen das bis dato erzielte Ergebnis, die Nachfrage und die Transaktionspipeline darauf hin, dass die Investoren auf der Suche nach einer Durchmischung ihres Portfolios nicht nachlassen, dabei vor allem Core Investments und – mangels dieser – auch Core Plus im Fokus haben“, so Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Aufgrund der starken Nachfrage wären die Spitzenrenditen auf 5,25 Prozent zurückgegangen.
Europaweit wurden im ersten Halbjahr 2016 9,4 Milliarden Euro in die Assetklasse investiert, was einem Plus von 9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Dabei wurden fast 70 Prozent des Transaktionsvolumens in die traditionellen europäischen Core-Märkte investiert. Am gefragtesten waren deutsche Logistikimmobilien (Anteil am Transaktionsvolumen: 38 Prozent), gefolgt von britischen (16 Prozent) und französischen (13 Prozent). Nach einem stabilen ersten Quartal sind die Spitzenrenditen im Übrigen auf 5,7 Prozent zurückgegangen.
