Das multiple Krisenfeld aus gestiegenen Zinsen, Inflation, steigenden Energie- und Baupreisen sowie der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hinterlässt im laufen- den Jahr am Immobilienmarkt deutliche Spuren. Verunsicherung und Kaufzurückhaltung prägen die Märkte.
Sven Carstensen, Vorstand bulwiengesa AG: „Die bereits im vergangenen Jahr eingetretene Schockstarre löst sich nur allmählich, da Käufer und Verkäufer sich immer noch nicht auf Preise einigen können. Der Großteil der Transaktionen wird daher Off-Market getätigt – was sehr oft bedeutet, dass Käufer und Verkäufer über die Konditionen Stillschweigen vereinbaren. Unstrittig ist, dass die Nettorenditen stark anstiegen – in den A-Märkten für Büros liegen sie derzeit auf einem Niveau von knapp unterhalb der 4 %-Marke, von 2,7 % Ende 2021 kommend. Offensichtlich reicht dieser Anstieg nicht aus, um den Markt zu aktivieren“.
Das gewerbliche Transaktionsvolumen verharrt im ersten Halbjahr mit rd. 10 Mrd. Euro auf einem sehr niedrigen Niveau; für das Gesamtjahr werden 22 bis 25 Mrd. Euro erwartet. Dies bedeutet einen Rück- gang von rund 55 % gegenüber dem (bereits schwächeren) Vorjahr.
Klaus Beine, Partner ADVANT Beiten, Rechtsanwalt und Notar, Leiter der Branchengruppe Real Estate: „Fast ein Jahrzehnt der 5 %-Studie belegt deren Wert und Relevanz für den Immobilienmarkt. In den vielen Jahren seit dem Start hat sich gerade in krisenhaften Zeiten die Bedeutung dieser Untersuchung gezeigt. Aktuell sehen wir, dass die Rentabilität einer Investition noch völlig neu bewertet werden muss. Für alle Anlageklassen gilt aus unserer Praxis dabei eine Gemeinsamkeit: Das Thema ESG, der Nachhaltigkeitsgedanke, ist bei Investoren fest verankert und hat sich zu dem führenden Kriterium für Investitionsentscheidungen entwickelt.“
Wohnungsmarkt
Trotz der anhaltenden Knappheit im Wohnungsmarkt können Investoren in Bestandsimmobilien nur bedingt auf steigende Mieten hoffen. Die derzeit schon recht begrenzten Möglichkeiten der Mietanpassung sollen gemäß Koalitionsvertrag der Bundesregierung weiter eingeschränkt werden. Zusätzliche Unsicherheit herrscht zudem bezüglich der zukünftigen energetischen Gebäudeanforderungen und den damit verbundenen Ertüchtigungsbedarfen. Angesichts der derzeitigen Inflation ist die Assetklasse Wohnen – zumindest in A-Städten – nur bedingt als Inflationsschutz geeignet. Die erzielbaren IRRs liegen im Basiswert zwischen 2,4 % in den A-Märkten und 3,0 % in den Universitätsstädten.
Carstensen: „Trotz all der Unwägbarkeiten wird der Markt wieder für Investoren an Attraktivität gewinnen. Wohnen bleibt die Assetklasse für sicherheitsorientierte Investoren. Und diese warten auf gute Einstiegsmöglichkeiten“.
Büromarkt
Bei den Büroimmobilien werden die Fragezeichen bezüglich des Einflusses von Homeoffice nicht kleiner – diese tragen zu einer zusätzliche Kaufzurückhaltung bei. Das schwächste Transaktionshalbjahr seit der Finanzkrise deutet daraufhin, dass die neuen Preisbildungsprozesse noch nicht abgeschlossen sind. Derzeit mehren sich die Anzeichen, dass auch in der zweiten Jahreshälfte 2023 nicht mit einer nennenswerten Belebung zu rechnen ist. Eine höhere Marktaktivität ist erst wieder zu erwarten, wenn die Zinsanpassung abgeschlossen ist und die Preisbildung somit zum Abschluss kommt.
Zu einer weiteren Verunsicherung führen die Sanierungsbedarfe, die die energetische Ertüchtigung von Gebäuden mit sich bringen könnte. Gerade in kleineren, ertragsschwachen Märkten drücken diese stark auf die IRR, sodass riskoadäquate Investionen hier derzeit nur punktuell möglich sind.
In A-Märkten sind für Immobilien mit gesichertem Cashflow somit Renditen zwischen 1,2 und 3,9 % erzielbar. In den D-Märkten reicht die Spanne von 1,3 bis 5,0 % und ist damit nicht weit von den großen Märkten entfernt.
Carstensen: „Die Zukunft der Assetklasse Büro treibt viele Investoren um. Insbesondere ein Blick in die USA lässt befürchten, dass auch hierzulande die Leerstände aufgrund der wachsenden Bedeutung von Homeoffice in die Höhe schießen. Zwar relativieren die Fundamentaldaten diese Sorge, dennoch wächst die Skepsis. Gerade in kleineren Märkten schlagen notwendige energetische Ertüchtigungs- maßnahmen zusätzlich sehr stark auf die Performance durch“.
Einzelhandel – Lebensmittel bleibt der Anker
Die Welt im Einzelhandel bleibt zweigeteilt. Während erste größere Portfolioverkäufe im Lebensmittelbereich auf weiteres hohes Interesse an dieser Produktkategorie schließen lässt, wurden größere Assets wie Shoppingcenter auch schon vor der Zinswende kaum gehandelt, und wenn, dann in der Regel als Transformationsobjekte. Zumindest scheinen die Mieten ein stabiles Niveau gefunden zu haben, von weiteren Absenkungen ist nicht auszugehen. Die geschätzten Renditen liegen bei 4,3 % für Fach- marktzentren und 4,6 % bei Shoppingcentern.
Möblierte Wohnungen bleiben im Trend, Zurückhaltung bei Betreiberimmobilien
Möblierte Wohnungen profitieren von der Wohnungsknappheit und sind weiterhin gefragt. Die erzielbaren IRR für wohnungswirtschaftliche Produkte liegen zwischen 2,4 % und 4,0 %. Gute Auslastungs- zahlen und stark ansteigende Zimmerpreise können auch Hotels verzeichnen. Dennoch bleiben In- vestoren sehr zurückhaltend. Auch Seniorenimmobilien sind von der Nutzerseite sehr gefragt und setzen auf den Megatrend des demografischen Wandels. Insolvenzen von Betreibern aus dem Pfle- gebereich trüben hier derzeit die Attraktivität auf dem Investmentmarkt zusätzlich. Die Renditen liegen bei 4,2 %.
Carstensen: „Flexible Wohnraumlösungen sind insbesondere in Zeiten der Knappheit sehr gefragt und haben ihren festen Platz bei den Immobilieninvestoren. Ähnlich wie Hotelinvestments erwarten wir hier mittelfristig eine deutliche Belebung“.
Logistikimmobilien winken mit attraktiven Renditen
Aufgrund der hohen Mietsteigerungserwartungen liegen Logistikimmobilien bei den etablierten Asset- klassen im Core-Bereich vorn. Trotz der Eintrübung beim Onlinehandel sind die Aussichten weiterhin positiv, ansteigende Ankaufsrenditen und steigende Mieten führen zu einem Basiswert von immerhin 4,6 %.
