Der rapide Zinsanstieg seit 2022 und der damit einhergehende Konjunktureinbruch haben zu einem drastischen Rückgang des Neubauvolumens des Wiener Wohnungsmarkts geführt. Nach starken Rückgängen von 2023 bis 2025 kommt es 2026 und im Folgejahr zu einem erneuten Einbruch, der die Zahl neuer Wohnungen auf neue Tiefststände drücken wird. Heuer wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nur mehr rund 60 Prozent des Jahres 2023 erreichen, 2027 Prognosen zufolge sogar weniger als 50 Prozent.
Trotz eines herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Umfelds zeigt sich der Wiener Immobilienmarkt in vielen Segmenten robust – jedoch mit klar erkennbaren strukturellen Spannungen. Während Unternehmen aus der Branche auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr mit hohen Transaktions- und Bewertungsvolumina verweisen, verschärft sich gleichzeitig die Angebotsknappheit im Wohnbereich deutlich.
Demografie als langfristiger Treiber
Wien hat bereits 2023 die Marke von zwei Millionen Einwohnern überschritten – früher als prognostiziert. Bis 2080 wird ein Anstieg auf rund 2,4 Millionen Menschen erwartet. Parallel dazu verändert sich die Bevölkerungsstruktur: Der Anteil der über 65-Jährigen steigt deutlich, während die Haushalte kleiner werden. Ein-Personen-Haushalte nehmen kontinuierlich zu, was die Nachfrage nach kleineren, funktional geplanten Wohneinheiten verstärkt.
Aus diesen Entwicklungen ergibt sich ein substanzieller Zusatzbedarf an Wohnraum. Bis 2040 werden – je nach Berechnungsmodell – jährlich bis zu 10.000 Wohnungen benötigt, um Wachstum, Strukturwandel, Ersatzbedarf und notwendige Marktreserven abzudecken. Wird dieser Zielkorridor unterschritten, verstärkt sich der Angebotsdruck strukturell.
Dramatischer Rückgang bei Baubewilligungen und Fertigstellungen
Dem steigenden Bedarf steht ein massiver Rückgang im Neubausektor gegenüber. Seit 2019 sind die Baubewilligungen um rund 60 Prozent gesunken. Auch die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen geht deutlich zurück – mit einem prognostizierten Minus von über 40 Prozent bis 2026 im Vergleich zu 2022. Zusätzlich verschieben viele Projektentwickler Baustarts aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten.
Besonders betroffen ist der freifinanzierte Mietwohnungsmarkt, der in Wien traditionell eine zentrale Rolle spielt. Hier steht Wohnungssuchenden inzwischen teils nur noch halb so viel Angebot zur Verfügung wie noch vor wenigen Jahren. Die Folge: zunehmender Wettbewerbsdruck und steigende Preise, auch in bislang günstigeren Außenbezirken.
Eigentumsmarkt mit vorsichtiger Trendwende
Der Eigentumsmarkt war ab 2022 stark von steigenden Zinsen und strengeren Kreditvergaberichtlinien geprägt. Die Transaktionszahlen gingen deutlich zurück. Inzwischen zeichnet sich jedoch eine Stabilisierung ab: Die Zinslandschaft ist berechenbarer geworden, die Volatilität hat abgenommen, und erste Nachfrageimpulse sind spürbar. 2025 wird bereits ein deutlicher Anstieg der Transaktionen gegenüber dem Vorjahr verzeichnet – wenngleich von niedrigem Ausgangsniveau.
Gleichzeitig führt die Verknappung im Mietsegment zu einer teilweisen Verschiebung hin zum Eigentum. Positive Lohnabschlüsse der vergangenen Jahre verbessern zusätzlich die relative Leistbarkeit – auch wenn Finanzierungsanforderungen weiterhin eine Hürde darstellen.
Stadtentwicklung und Speckgürtel im Fokus
Neben innerstädtischen Quartiersentwicklungen gewinnen auch Randlagen und das Wiener Umland an Bedeutung. Großprojekte in Bezirken wie Donaustadt oder Floridsdorf sowie neue Wohnquartiere im Speckgürtel zeigen, dass Infrastrukturqualität, Grünraumanteil und Verkehrsanbindung zunehmend entscheidende Standortfaktoren sind. Projekte mit gemischten Nutzungen, energieeffizienter Bauweise und gemeinschaftlichen Flächen entsprechen der aktuellen Marktnachfrage.
Herausforderungen und Chancen
Regulatorische Eingriffe, steigende Baukosten und die Zurückhaltung institutioneller Investoren stellen die Branche vor erhebliche Herausforderungen. Gleichzeitig eröffnen stabilere Zinsen, steigendes internationales Interesse – insbesondere aus CEE-Ländern – sowie der verstärkte Fokus auf Nachhaltigkeit und serielle Bauweisen neue Perspektiven.
Ein zentrales Thema bleibt das antizyklische Bauen: Nur wenn jetzt investiert wird, kann in drei bis vier Jahren ausreichend Angebot zur Verfügung stehen, um den strukturellen Bedarf zu decken. Andernfalls droht eine weitere Verschärfung der Angebotslücke – mit entsprechenden Auswirkungen auf Preisniveau und Leistbarkeit.
Der Wiener Wohnungsmarkt steht somit an einem Wendepunkt: Zwischen kurzfristiger Zurückhaltung und langfristigem Wachstumsdruck entscheidet sich jetzt, wie nachhaltig die Stadt ihre Wohnraumversorgung sichern kann.
„Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr und die Nachfrage ist ungebrochen stark. Es ist daher absehbar, dass sich die ohnehin schon schwierige Situation von Wohnungssuchenden weiter verschärfen wird. Die Fertigstellungszahlen sind auf ein äußerst niedriges Niveau gesunken. In Summe werden es voraussichtlich deutlich weniger als 10.000 Einheiten werden. Besonders problematisch ist, dass davon nur etwas mehr als 2.000 Mietwohnungen sind, obwohl Miete in Wien die dominierende Wohnform ist. In absehbarer Zeit wird es hier auch keine Trendumkehr geben.“—BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler
Eine ganze Reihe von Faktoren trägt zu der nachhaltigen Angebotsschwäche bei:
Während das Angebot auf niedrigem Niveau mit fallender Tendenz verharrt, bleibt die Nachfrage unverändert stark, und die demographischen Prognosen lassen erwarten, dass sich dieser Trend auch weiterhin fortsetzen wird, zumal die starke Zuwanderung anhält. Bis 2040 soll Wien um 9 % auf ca. 2,2 Mio. Einwohner:innen wachsen, parallel dazu sollen die Haushaltsgrößen weiter sinken.
„Für den Wohnungsmarkt bedeutet das, dass es eine hohe strukturelle Nachfrage gibt. In den kommenden drei Jahren wären rund 40.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich, um den Nachfrageüberhang zu stabilisieren. Aufgrund der Planungs- und Projektlaufzeiten wissen wir bereits jetzt, dass die Zahl der realisierten Wohneinheiten deutlich darunter liegen wird – insbesondere aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen.“—Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen.
Die Konsequenz ist ein weiterer Preisauftrieb. „Die Mieten steigen in Wien heuer durchschnittlich um sieben bis acht Prozent, wobei das Plus in den peripheren Stadtentwicklungsgebieten schwächer und in zentraleren Lagen stärker ausfallen wird“, prognostiziert Schunker. „Bei den Kaufpreisen verläuft die Entwicklung zwar noch langsamer, geht jedoch in die gleiche Richtung. Hier erwarten wir heuer einen durchschnittlichen Anstieg der Preise um drei Prozent, die Unterschiede bei den Preisanstiegen in guten und durchschnittlichen Lagen werden dabei noch deutlich stärker ausfallen als im Mietsegment.“
Die Vermarktungszeiten sind als Folge der Angebotsknappheit sehr kurz geworden, Wiedervermietungen sind meist nahtlos zu Nachmieter:innen möglich und Mietverträge werden oft unmittelbar nach der Erstbesichtigung abgeschlossen. Im Eigentumssegment ist die Bereitschaft gestiegen, schon in früheren Bauphasen zu kaufen. „Es ist bereits absehbar, dass das Angebot im Jahresverlauf und in den Folgejahren deutlich zurückgehen wird. Das motiviert Kaufinteressent:innen, sich aus dem noch vielfältigen Angebot lieber jetzt eine passende Wohnung zu sichern, statt zuzuwarten“, so Schunker.
Wegen der wachsenden Angebotslücke würden bei der Wohnungssuche auch wieder mehr Kompromisse eingegangen. Es reiche wieder öfter auch gute Straßenbahn- statt U-Bahn-Anbindung, Wohnungen ohne Freiflächen seien ebenfalls wieder etwas mehr gefragt und solange die Funktionalität gegeben ist, werden auch kompaktere Grundrisse gut angenommen.
