Die Experten sehen – von Wien bis in die Bundesländer – enormes Potenzial und viele Gestaltungsmöglichkeiten bei Wohnformen auf Zeit. Gleichwohl ist der Fokus dieser Modelle stark urban ausgerichtet. „Sowohl am österreichischen als auch am internationalen Markt besteht großes Potenzial für temporäre Wohnprodukte mit starkem Servicecharakter“, beschreibt etwa Christian Farnleitner, Geschäftsführer des Viertel Zwei-„Erfinders“ IC Development, den Trend: „Studieren wird immer internationaler und die Studenten werden immer mobiler. Dadurch steigt die Nachfrage nach studentischen Wohnangeboten in allen Segmenten - von klassischen Studentenheimen bis zu Premium-Apartments.“ Zu einem ähnlichen Befund kommt auch Hermann Klein, Geschäftsführer von „Campus Lodge“-Entwickler IG Immobilien: „Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt verlangt hohe berufliche Mobilität, das wiederum führt zu einem Bedarf an neuen Wohnlösungen. Wohnen auf Zeit in einem Zuhause auf Zeit hat sich etabliert, weil z.B. Geschäftsreisende, Wochenendpendler oder Expats, die sich über einen längeren Zeitraum in einer anderen Stadt befinden, möglichst ihren gewohnten Lebensstil beibehalten wollen – individuell den Tag planen, in den eigenen vier Wänden kochen und Freizeit zuhause verbringen.“ Die Flexibilität, die fertig möblierte und jederzeit bezugsfertige Apartments hier bieten, kommt diesem Bedarf optimal entgegen, erklärt Klein die „erwartungsgemäß große Nachfrage“: Besonders am international interessanten Standort Wien sei Wohnen auf Zeit deshalb gefragter denn je und die Anzahl der Anbieter in diesem Segment sei in den letzten Jahren stark gestiegen, berichtet der IG Immobilien-Geschäftsführer. Wichtiger denn je sei daher die Preisgestaltung: „Die Kunden - auch von großen Firmen – sind preissensibler geworden, weil die Expat-Budgets nicht mehr in derselben Höhe wie früher gegeben sind.“ Das heißt: Heute ist es wesentlich, das Raumangebot ansprechend, dabei aber kompakt und leistbar zu halten. Klein: „Stark bewährt hat sich auch das bei uns eingeführte dynamische Pricing, also je länger man wohnt, desto günstiger wird es. Darüber hinaus sind unsere Serviced Apartments durch zusätzliche Serviceleistungen wie etwa einen Concierge, der als persönlicher Ansprechpartner vor Ort bereitsteht, besonders interessant.“
Bei IG Immobilien sieht man das Thema Serviced Apartments als wichtige Alternative zu herkömmlichen Übernachtungsformen. Klein: „Serviced Apartments sind mittlerweile auch für Privatpersonen als Zwischen-Wohnlösung zunehmend interessant geworden. Für Investoren wiederum gilt, dass das Risiko bei Leerständen für den kleinteiligeren Wohnraum sinkt, denn Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments können in den meisten Fällen sehr schnell wieder vermietet werden.“ Auch Helga Mayer, Marketingleiterin beim Österreichischen Siedlungswerk (ÖSW), die unter anderem als „room4rent“-Anbieter am Markt auftreten, kommt zu positiven Befunden: „Der ansteigende Bedarf an Wohnraum auf Zeit geht eng einher mit den Effekten der demografischen Entwicklung, den Verschiebungen von Strukturen am Arbeitsmarkt und dem steigenden Mobilitätsbedarf.“ All diese Veränderungen der letzten Jahre haben beim ÖSW dazu geführt, diesen Trend anzunehmen, erzählt Mayer: „Wohnen, Leben und Arbeiten in Einklang gebracht, ergaben das Konzept von room4rent und ist als Antwort auf die geänderten Bedingungen in den unterschiedlichen Lebensbereichen zu verstehen.“ Das Konzept, so Mayer, biete sowohl für Private wie auch für Businesskunden eine komfortable Lösung: „Wohnen auf Zeit zu leistbaren Konditionen mit einem Serviceangebot, das nach individuellen Bedürfnissen zusammengestellt werden kann. Gerade für jene, die schnell verfügbare, kostengünstige, möblierte sowie servicierte Apartments für einen Zeitraum ab zwei Monaten bis zu zwei Jahren suchen, gibt es perfekte Möglichkeiten“, bewirbt Mayer die hauseigenen Objekte. Die Nachfrage nach derartigen Wohnprojekten, mit entsprechendem Serviceangebot, wie beispielsweise einem zur Verfügung stehenden Concierge, sei immer noch steigend, freut sich die ÖSW-Marketingchefin. Dabei handle es sich schon seit längerem nicht ausschließlich um hochpreisige Immobilien, so Mayer.
(c) querkraft architekten - Lukas Dostal[/caption] Gestartet hat das ÖSW mit reinen Privatbuchungen am Standort Storchengasse im 15. Wiener Gemeindebezirk: „Zunehmend haben wir den steigenden Bedarf im Business-Segment mit unterschiedlichen Ansprüchen wahrgenommen. Daher haben wir ein eigenes Buchungstool für Firmen entwickelt, das das Eingehen auf unterschiedliche Gegebenheiten, Bedürfnisse und Wünsche weitestgehend möglich macht“, beschreibt Mayer die Entwicklung. Zudem würden seitens des ÖSW zunehmend Serviced Apartmenthaus-Projekte realisiert, die eine gemischte Nutzung aufweisen, sprich keine reine Nutzung zum Thema Wohnen auf Zeit. Das besondere Plus, so die Marketingleiterin: „Die Serviceleistungen wie Fitness & Wellness oder Apartmentreinigung können von allen Bewohnern gebucht und in Anspruch genommen werden - auch jene des Concierge.“ Auch Thomas Landschreiber ist in Österreich äußerst zufrieden. Der Chief Investment Officer des deutschen Studentenwohnungs-Spezialisten Corestate Capital Group, die in Wien mit dem Linked Living-Projekt vertreten ist, konstatiert, dass sich Mikro-Apartmenthäuser oder Studentenwohnanlagen immer größerer Beliebtheit erfreuen – kein Wunder, wie er betont: „Die anhaltende Urbanisierung, ein dynamischer Arbeitsmarkt und steigende Studentenzahlen führen zu einer hohen Nachfrage. Allein in Wien gibt es mehr als 160.000 Studenten, in ganz Österreich sind es über 381.000 – Tendenz steigend.“ Die Metropole sei beliebt bei in- und ausländischen Studenten, bei Berufsanfängern und Trendsettern, weiß Landschreiber. Gleichzeitig sei der Wohnraum wie in allen Metropolen knapp…
Aufgrund dieser Entwicklungen und dem stärker werdenden Renditedruck hat sich der europäische Student-Living-Markt in den vergangenen Jahren rasant entwickelt, beschreibt der Corestate-Manager die Trends aus seiner Sicht: „Serviced Apartments, Mikro-Apartments oder Studentenapartments sind schon lange kein Nischenprodukt mehr. Die Assetklasse ist interessant für institutionelle Investoren geworden.“ Hinzu komme die Konjunkturunabhängigkeit dieser Assetklasse: „Das ermöglicht den Anlegern eine langfristige Planbarkeit.“
Tatsächlich gibt es schon eine gut sortierte Auswahl an Serviced Apartments, Studentenwohnungen oder Mikro-Einheiten. So hat IC Development im Bereich Student Living bereits vor einigen Jahren das Produkt „Milestone“ entwickelt, erzählt Geschäftsführer Christian Farnleitner von den Anfangserfolgen: „Mile- stone ist Student Living im Premium-Segment. Das All-In-Konzept bietet funktionale Apartments mit Designermöbeln, Küche, Bad und Internet sowie großzügige Communityflächen wie Fitness- und Partyraum, Washing Lounge und Study Rooms. Eine perfekte Kombination aus studentischer Atmosphäre und den ersten eigenen vier Wänden.“ Neben den bestehenden Häusern in Wien und Graz werden im kommenden Jahr mehr als 850 Apartments an drei neuen Standorten in Budapest, Leoben und Wien eröffnet, berichtet Farnleitner. Im „Viertel Zwei“ im 2. Wiener Gemeindebezirk entsteht derzeit außerdem mit „Studio Zwei“ ein neues Wohnprodukt: „Mikro-Apartments, die auf einer Wohnfläche von 32 Quadratmetern durch die innovative Einrichtungsplanung dennoch alle Möglichkeiten und Funktionen einer Zwei-Zimmer-Wohnung bieten. Der Lebensraum endet dabei aber nicht an der eigenen Wohnungstür, sondern erstreckt sich durch Sharing-Angebote, wie etwa einer gemeinsamen Dachterrasse mit Grillplatz oder einer Lounge mit Bar im Erdgeschoß, über das gesamte Haus.“
Im Jahr 2007 startete IG Immobilien im Bereich Serviced Apartments damals mit dem Projekt „OrchideenPark“ im 19. Wiener Gemeindebezirk. 2013 entstanden im 2. Wiener Gemeindebezirk nahe der Wirtschaftsuniversität mit der Campus Lodge weitere Apartments dieser Art, erzählt Geschäftsführer Klein. Mittlerweile verfüge IG Immobilien über 62 voll ausgestattete und servicierte Apartments zur Kurzzeitmiete: „Der exklusive Standort in Döbling wurde 2015 einem Refurbishment unterzogen, dabei wurden alle Apartments rundum erneuert und mit einem neuen Raum-in-Raum-Konzept versehen.“ Neben moderner Ausstattung und exklusiver Lage seien die IG Serviced Apartments „bestens auf die Bedürfnisse modernen, urbanen Wohnens zugeschnitten“, so Klein weiter.
Mittlerweile gibt es auch drei Wiener Standorte für Wohnen auf Zeit von room4rent. Ein im September 2015 eröffnetes, mit 107 Apartments bestücktes Projekt befindet sich im Leopoldtower im 21. Wiener Gemeindebezirk - im neuen Grätzl Citygate in der Leopoldau, erzählt ÖSW-Marketingverantwortliche Mayer von einer praktische Lage in Nachbarschaft zu Shoppingcenter und U-Bahn-Station. Schon seit einigen Jahren bespielt ÖSW mit den Serviced Apartments im Messecarrée Nord (2. Bezirk) und in der Storchengasse (15. Bezirk) den Markt für Kurzzeit-Wohnungen. Die nächsten rund 100 Serviced Apartments der Marke room4rent werden im Projekt „HOCH 33“ in Monte Laa realisiert. Corestate-CIO Thomas Landschreiber freut sich, dass man pünktlich zum Wintersemester 2015/2016 das Neubauprojekt Linked Living mit 589 voll möblierten Mikro-Apartments, zahlreichen Community Spaces wie Learning, TV- und Washing Lounges sowie einer großzügigen Dachterrasse mit Panoramablick auf Wien fertiggestellt habe. Zusätzlich befinden sich auf rund 1.800 Quadratmetern Gewerbefläche ein Café, ein Burger Restaurant, ein Wok Imbiss, ein Fitnessstudio sowie ein Shop für Active Outdoor Wear. „Mit knapp 600 Apartments auf 11 Geschoßen gilt Linked Living als das größte Student Living Projekt in Österreich“, zeigt sich Landschreiber stolz: Nach nur 18 Monaten Bauzeit konnte man die Projektentwicklung innerhalb des Budgetrahmens erfolgreich fertigstellen.
Wohin entwickeln sich laut den Experten die Wünsche und Vorstellungen der Kurzzeitbewohner? IC Development-Geschäftsführer Farnleitner: „Modernes städtisches Wohnen braucht vor allem Flexibilität – die Menschen erwarten, dass sich ihr unmittelbarer Lebensraum an die jeweiligen Lebensumstände anpasst und nicht umgekehrt.“ Ebenso wird Zeit immer wertvoller und sie soll den lästigen Tätigkeiten des Alltags so wenig wie möglich zum Opfer fallen, weiß Farnleitner. Hier liege der Fokus auf ergänzenden Serviceleistungen, die das Leben leichter machen. Im Grunde, so Farnleitner, müssen die Wohnprodukte von morgen eine Balance zwischen Individualität und dem sozialen Austausch, zwischen der Möglichkeit zum Rückzug und der Chance zum offenen Miteinander der Wohngemeinschaft schaffen: „Und das alles natürlich bei höchster Qualität in Architektur und Ausstattung.“ Das Thema Alltag ortet auch IG Immobilien-Geschäftsführer Klein, wenn er die Trends beschreiben soll: „Kurzfristige Standortwechsel – beruflich oder privat – sind für viele Menschen Alltag. Besonders gefragt sind für Kurzzeitwohnen vollmöblierte und servicierte Apartments im urbanen Umfeld. Vor allem die Nachfrage nach kleinen Apartments mit hohen Ausstattungs- und Qualitätsstandards hat sich spürbar erhöht. Es wird viel Wert auf gute Lage, Infrastruktur, Qualität, Komfort und Service gelegt.“
Auch als Unterbringung für Verwandte, als Übergangslösung aufgrund von Sanierung, Umbau, gesundheitlichen Problemen oder einer persönlichen Veränderung bieten komplett möblierte Serviced Apartments die nötige Flexibilität, beschreibt Klein die festgestellte Entwicklung. High Speed Internet und WLAN sowie anmietbare Büros und Besprechungszimmer machen das Wohnkonzept für unterschiedliche Zielgruppen wie Geschäftsreisende, Expats, Studenten oder gastierende Künstler interessant. Klein: „Die Anforderungen an Wohnungen, in denen man nur auf Zeit wohnt, unterscheiden sich aber in vielen Punkten kaum von den Ansprüchen an eine dauerhafte Unterkunft. Helle Räume und eine gute Aufteilung der Wohneinheit sind ebenso wichtige Parameter für zufriedene Mieter wie die Lage, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis oder die öffentliche Verkehrsanbindung.“ Neben der erhöhten Nachfrage nach Apartments, die Services rund um den Alltag bieten, ist generell zu erkennen, dass kleinere Wohneinheiten mit ausgelagerten Bereichen zur gemeinschaftlichen Nutzung im Bedarfsfall im Trend liegen, weiß der IG Immobilien-Chef. Auch deshalb, weil die Kosten fürs Wohnen immer effizienter eingesetzt werden müssen: „Der Wunsch nach Komfort muss mit den finanziellen Möglichkeiten vereinbar sein. Die Nähe zur Natur hat, wie der Wunsch nach ökologischen Wohnformen und einer nachhaltigen Bauweise, unübersehbar an Bedeutung gewonnen und wird in den nächsten Jahren bestimmt für immer mehr Mieter ein zusätzliches Auswahlkriterium für ihr Zuhause – ob dauerhaft oder auf Zeit.“
Für Helga Mayer, Marketingleiterin des ÖSW, steht eines im Vordergrund: „Die Nutzer wollen gut betreut werden und eine Ansprechperson vor Ort vorfinden.“ Die Apartments für diese Zielgruppe erlauben den Einzug mit nur einem Gepäcksstück, garantieren jedoch einen angenehmen Aufenthalt und bieten ein heimeliges Zuhause auf Zeit, so Mayer: „Bedeutend ist für unsere Kunden: Gute Infrastruktur rund um den Standort und dass die Wohneinheiten zentral bzw. an einer U-Bahn gelegen sind, um die Wege in der Stadt so kurz und effizient wie möglich gestalten zu können.“ Auch die individuell buchbaren Zusatzleistungen haben Potential, den Alltag einfachst zu gestalten. Das heißt aber auch, bei der Planung für derartige Projekte entsprechende Räumlichkeiten zu berücksichtigen, die ein größtmögliches Maß an Privatsphäre, aber auch Networking zulassen. Mayer: „Es muss beides ermöglicht werden: Entspannen und Großes schaffen, Freizeit und Arbeit, Ruhe und Aktivität. All das heißt es in einem solchen Gebäude zu vereinen.“ Corestate-Manager Landschreiber beschreibt die Trends ähnlich: “Die Zielgruppe Student oder Berufsanfänger sucht für eine gewisse Zeit, manchmal auch nur für ein Jahr, eine passende Wohnlösung – das aber bitte universitäts- oder zentrumsnah, mit optimaler Flächenausnutzung und eigener Küche und Bad. Wichtig sind kurze Wege, eine gute Versorgungslage und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.“ Die Mieter, so Landschreiber, wollen ihre Privatsphäre wahren und zugleich auf ein gewisses Community-Feeling nicht verzichten: „Sie legen also auch Wert auf Gemeinschaftsräume wie Lern- und TV-Lounges, große Aufenthaltsräume und Wasch-Lounges.“ Erleichterung existiert auch bei der Kostenübersicht, so Landschreiber: „Bei Linked Living gibt es eine Flat-Rate-Miete inklusive aller Nebenkosten wie Internet, TV und Strom.“
