„Historisch niedrige Bruttorenditen verdeutlichen die nachhaltige und dynamische Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien. Aktuell bleibt jedoch abzuwarten, wie sich die Weltwirtschaft infolge der geopolitischen Krise in der Ukraine entwickeln wird. Eine Neubewertung der Marktlage kann daher in absehbarer Zeit erforderlich werden“, sagt Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap.
1. Marktumfeld: Konjunktur und Zinsumfeld
Im Vergleich zum dritten Quartal ist im Q4 mit 0,7 Prozent ein moderater Rückgang des Bruttoinlandprodukts zu beobachten. Die Arbeitslosenquote ging im Dezember auf 5,1 Prozent zurück, während sie im Juni noch bei 5,7 Prozent lag.
Kurzfristige Zinsen bleiben im Negativbereich. Die Realverzinsung – gemessen als Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe, abzüglich Inflation – lag im Dezember 2021 bei -5,22 Prozent. Die EZB hielt auch im zweiten Halbjahr 2021 weiterhin an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Mögliche Zinsschritte in Bezug auf die Eindämmung eines erhöhten Inflationsanstiegs werden ebenso wie die wirtschaftliche Erholung durch die weitere Entwicklung der geopolitischen Geschehnisse in der Ukraine und vom weiteren Verlauf der Coronapandemie beeinflusst.
2. Verhaltensvariablen: Banken und Investoren
Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 wuchs das Neugeschäftsvolumen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung im ersten Halbjahr 2021 um etwa 6,0 Prozent auf 18,1 Milliarden Euro. Vor dem Hintergrund der weiterhin restriktiven Risikovergaberichtlinien der Banken und des anhaltend schwierigen Coronapandemie-Umfelds ist dies ein positives Vorzeichen. Investoren suchen unverändert stark nach Anlagemöglichkeiten.
Investoren bewerten deutsche Wohnimmobilien weiterhin als resiliente Anlageoption, gerade in Zeiten mangelnder rentabler Investmentalternativen. Dabei entfielen mehr als 80 Prozent aller Investitionen 2021 auf die Risikoklassen Core und Core Plus.
3. Wohninvestitionsmarkt
Der deutsche Wohninvestitionsmarkt wuchs 2021 zum sechsten Mal in Folge, was die rege Nachfrage unterstreicht. Produktmangel und Einschränkungen im Transaktionsgeschehen durch die Coronapandemie hatten die Dynamik zwar zeitweise ausgebremst, doch im zweiten Halbjahr 2021 war ein Rekordwachstum zu verzeichnen. So stieg das Transaktionsvolumen bei deutschen Wohnimmobilien im Jahresvergleich um knapp das Vierfache auf etwa 40,7 Milliarden Euro und machte erstmals mehr als die Hälfte des Gesamttransaktionsmarkts aus. Größter Einzeldeal war mit Abstand die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen.
Der Druck auf die Renditen zeigte sich über alle Top-7-Städte hinweg und ist im anhaltend starken Nachfrageüberhang auf Investorenseite begründet. Die Bruttorenditen für Wohnimmobilien der Top-7 verzeichneten im zweiten Halbjahr 2021 einen Rückgang um 0,21 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2021. Im Schnitt lag die ermittelte Bruttorendite bei knapp 3,0 Prozent.
4. Wohnvermietungsmarkt
Die Zahl der Mietangebote (indexiert: Wert 2014 entspricht 100) im Mittel der Top-7 sank im zweiten Halbjahr 2021 leicht um 0,5 Indexpunkte im Vergleich zum ersten Halbjahr. Einen stärkeren Rückgang verzeichnete mit 4,13 Indexpunkten die Zahl der Kaufangebote. Es ist zu erwarten, dass sich der Anstieg der Rohstoffpreise kurzfristig dämpfend auf das Angebot im Wohnungsneubausegment auswirken wird.
Die mittleren Angebotsmietpreise der Top-7 reduzierten sich gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 um moderate 0,14 Prozent auf 14,88 Euro pro Quadratmeter im zweiten Halbjahr 2021. Hierbei ist allerdings zwischen den einzelnen Städten zu differenzieren. Gegenüber den Metropolen selbst erfährt insbesondere das Umland einen Anstieg der Preise.
