Stabilität und Planbarkeit sind zurück am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Eine Marktanalyse von Engel & Völkers Research, die 50 deutsche Städte untersucht, zeigt einen deutlichen Wiederanstieg der Nachfrage nach Wohneigentum. Diese Entwicklung markiert eine Wende auf dem Immobilienmarkt: Die Phase der Kaufzurückhaltung hat offenbar ein Ende.
Das spiegelt sich in den durchschnittlichen Angebotspreisen. Im zweiten Quartal 2025 lagen diese für Eigentumswohnungen im Bestand bei 3.964 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten ein Plus von 2,7 Prozent auf einen mittleren Angebotspreis von 380.00 Euro, wie aus dem Marktbericht Wohnimmobilien Deutschland 2025/2026 hervorgeht.
Transaktionszahlen im Aufwind
Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen in Deutschland ist im Gesamtjahr 2024 um 19,8 Prozent auf 266.289 Immobilien gestiegen. Das Transaktionsvolumen wuchs um 21,1 Prozent auf 66,7 Mrd. Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichneten bei den Verkäufen ein Plus von 15,3 Prozent auf 224.089 Objekte. Das Umsatzvolumen erhöhte sich in diesem Segment um 17 Prozent auf 78,5 Mrd Euro.
„Die Preise und Transaktionszahlen für Wohnimmobilien liegen noch immer unter den Spitzenwerten der Jahre vor 2022. Doch die aktuellen Zugewinne und die anziehende Handelsaktivität bestätigen deutlich, dass eine Erholungsphase eingesetzt hat. Käuferinnen und Käufer finden vielerorts wieder verlässliche Marktbedingungen mit stabilem Bauzins vor und nutzen diese Konditionen.”—Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers D-A-CH.
Preise wachsen im Umland stärker
Ein- und Zweifamilienhäuser in den deutschen Top-7-Städten wurden in den vergangenen zwölf Monaten zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.915 Euro angeboten. Unter allen Märkten bleibt München mit Angebotspreisen von 8.998 Euro pro Quadratmeter mit Abstand der hochpreisigste. Berlin und Hamburg liegen mit 5.229 bzw. 5.337 Euro pro Quadratmeter darunter, jedoch weiterhin auf einem hohen Niveau.
Die Preisdifferenz zwischen den Metropolen und ihren umgebenden Landkreisen ist erheblich. Im direkten Umland der Top-7-Städte lag der mittlere Angebotspreis bei 4.007 Euro pro Quadratmeter – und damit um rund 1.900 Euro niedriger als in den Städten. Im Münchner Umland wurden im zweiten Quartal 2025 durchschnittlich 6.927 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, im Berliner Umland 3.365 Euro pro Quadratmeter und im Hamburger Umland 3.313 Euro pro Quadratmeter.
Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich aus den Differenzen zwischen Stadt und Land im deutschen Durchschnitt ein Preisunterschied von rund 270.000 Euro. Tendenz steigend: In den vergangenen zehn Jahren sind die Immobilienpreise im Umland mit durchschnittlich 6 Prozent pro Jahr stärker gestiegen als in den Städten selbst (4,9 Prozent).
Mietentwicklung fördert Kaufwunsch
Zwischen den zweiten Quartalen 2024 und 2025 stieg die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnimmobilien um 6 Prozent, ähnlich wie in den Vorjahren. In Summe ergibt sich über die vergangenen fünf Jahre eine Steigerung von über 30 Prozent.
„Diese Situation verstärkt bei vielen Mieterinnen und Mietern den Wunsch, eine eigene Immobilie zu besitzen. Die Situation ist günstig, denn trotz gestiegener Finanzierungskosten ist der Immobilienerwerb erschwinglicher geworden”, erläutert Zalewski. „Aufgrund höherer Einkommen sank der Anteil des Jahresnettoeinkommens, der für die Immobilienfinanzierung aufgewendet werden muss, auf durchschnittlich 20 Prozent. Das ist ein deutlicher Rückgang gegenüber mehr als 27 Prozent im Jahr 2022.”
Ausblick: Kaufnachfrage und Preise steigen
Engel & Völkers Research rechnet für die kommenden sechs bis zwölf Monate mit einer stabilen Weiterentwicklung des Wohnimmobilienmarkts mit steigenden Transaktionszahlen. Sowohl bei Häusern als auch bei Eigentumswohnungen gehen die Analysten vor allem in guten und sehr guten Lagen von Preissteigerungen aus. In mittleren und einfachen Lagen wird eine Stabilisierung der derzeitigen Preise erwartet. Lageunabhängig senkt eine schlechte Energieeffizienzklasse den Kaufpreis, da Käufer:innen die Sanierungskosten bereits beim Erwerb einplanen. Die Preisdifferenz zwischen Metropolen und ihrem Umland könnte sich perspektivisch noch vergrößern und stellt für Kaufinteressierte einen wichtigen Entscheidungsfaktor dar.
„Der Markt für Wohnimmobilien hat nach turbulenten Jahren eine deutliche Wende vollzogen. Stabile Zinsen und verbesserte Rahmenbedingungen sorgen für Zuversicht, Planbarkeit und damit für eine steigende Kaufnachfrage. Im Vergleich zu anderen Assetklassen bleiben Immobilien in Deutschland eine langfristig sichere Anlage, die solide Wertzuwächse und vor allem eine hohe emotionale Rendite verspricht.”—Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers D-A-CH
