Wohnraum wichtiger Faktor im Wettbewerb um Fachkräfte

 Wer Fachkräfte gewinnen will, muss zunehmend auch Wohnraum anbieten. Besonders für Beschäftigte aus dem Ausland kann eine gesicherte Wohnsituation ausschlaggebend sein, um eine Stelle in Deutschland anzutreten. Unternehmen reagieren darauf mit unterschiedlichen Modellen. Sie schaffen eigene Wohnungen, arbeiten mit Immobilien- und Finanzierungspartnern zusammen oder sichern sich möblierte Apartments für neue Mitarbeitende und Projektteams. Wichtige Faktoren sind bezahlbare Mieten, eine tragfähige Finanzierung und Angebote, die zur Lebenssituation der Beschäftigten passen. Das sind Ergebnisse der Online-Pressekonferenz „Mitarbeiterwohnen – Wie können Unternehmen Wohnraum schaffen?“ mit Dennis Rahneberg, Geschäftsführer der aczepta Sozialbetriebe GmbH, Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group, Klaus Busch, Geschäftsführer der CoRE Solutions, und Nora Gehlen, Key Account Managerin bei International Campus.

aczepta verbindet Arbeitsplatz und Wohnangebot

Für das Sozial- und Pflegeunternehmen aczepta gehört Wohnraum inzwischen zur Personalstrategie. Das Unternehmen mit rund 500 Beschäftigten stellt in 13 Wohnungen rund 60 Mitarbeitenden Wohnraum zur Verfügung. Mittelfristig will aczepta etwa einem Viertel seiner Beschäftigten ein Wohnangebot machen. Dafür kombiniert das Unternehmen eigene Immobilien mit angemieteten Wohnungen und Häusern.

Bei Neubauprojekten wird Mitarbeiterwohnen von Anfang an mitgeplant; im Bestand prüft aczepta Möglichkeiten zur Nachverdichtung und Umnutzung. „Keiner verlässt sein Land für einen Job im Ausland in einer unklaren Wohnsituation“, sagt Dennis Rahneberg. „Gerade bei der internationalen Personalgewinnung ist die Verbindung von beruflicher Anerkennung, Arbeitsplatz und Wohnraum ein Wettbewerbsvorteil. Das Angebot muss dabei unterschiedliche Bedürfnisse abdecken: von Wohngemeinschaften für Auszubildende über kleine Wohnungen für Alleinlebende bis zu Wohnungen für den Familiennachzug.“

Neben der Miethöhe sind laut Rahneberg die Lage und die Begleitung im Alltag entscheidend. In der Pflege müsse die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr auch zu frühen und späten Schichtzeiten funktionieren. Möblierte, bezugsfertige Wohnungen erleichterten das Ankommen. Zugleich brauche es eine enge Verbindung zum Integrationsmanagement und Unterstützung beim Zusammenleben. Mitarbeiterwohnen dürfe keine soziale Isolation schaffen.

Ypsilon sieht steuerliche Anreize und Informationsbedarf  

Ulrich Creydt erläutert, welche steuerlichen Instrumente Investitionen in Wohnraum unterstützen können. Dazu zählen bei begünstigten neuen Wohngebäuden die degressive Abschreibung von jährlich fünf Prozent des jeweiligen Restwerts sowie unter zusätzlichen Voraussetzungen Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau. Welche Vorteile sich daraus ergeben, hängt unter anderem vom Projekt, den maßgeblichen Fristen und den Fördervoraussetzungen ab.

„Durch die Kombination von degressiver AfA und Sonderabschreibung können Unternehmen unter den gesetzlichen Voraussetzungen in den ersten vier Jahren bis zu rund 40 Prozent der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben“, erläutert Creydt. Auch eine vergünstigte Vermietung kann attraktiv sein: Zahlen Beschäftigte mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und liegt dieser ohne umlagefähige Betriebskosten bei höchstens 25 Euro je Quadratmeter, bleibt die entsprechende Mietvergünstigung lohnsteuerlich ohne Ansatz eines Sachbezugs. Arbeitgeber können ihren Mitarbeitenden damit unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Vorteil beim Wohnen verschaffen. Als Hürden benennt Creydt den hohen Investitionsbedarf, den Aufwand für die laufende Verwaltung und fehlende Immobilienkenntnisse in Unternehmen.

Externe Dienstleister könnten insbesondere Personalabteilungen unterstützen. Zugleich fordert er mit Blick auf die langen Planungszeiten mehr Verlässlichkeit bei den steuerlichen Anreizen: „Für eine bessere Planung von Investoren wäre es sehr wünschenswert, diese AfA-Regelungen über das Jahr 2029 hinaus zu verlängern.“

CoRE zeigt Finanzierungsmodell am Beispiel des ISAR Klinikums

Klaus Busch stellt Immobilienleasing und leasingähnliche Strukturen als Möglichkeit vor, Mitarbeiterwohnungen eigenkapitalschonend über eine separate Objektgesellschaft zu realisieren. CoRE übernimmt dabei die Strukturierung und Beschaffung der Finanzierung.

Ein Unternehmen kann die Wohnungen über einen langfristigen Vertrag nutzen und an Beschäftigte weitervermieten. Je nach Vertragsgestaltung und Rechnungslegung lassen sich dadurch auch Belastungen der eigenen Bilanz begrenzen. Die von CoRE umgesetzten Strukturen kommen laut Busch in der Regel ab einem Investitionsvolumen von rund zehn Millionen Euro infrage. Wie sich günstige Mitarbeitermieten wirtschaftlich ermöglichen lassen, zeigt ein von CoRE begleitetes Wohnprojekt für das ISAR Klinikum in München. In einem Gebäude werden Mitarbeiterapartments mit höherpreisigen Wohnungen für den allgemeinen Mietmarkt kombiniert. Die höheren Einnahmen aus der freien Vermietung tragen dazu bei, die günstigeren Mieten für Klinikbeschäftigte zu finanzieren.

CoRE hat das Projekt über eine Objektgesellschaft strukturiert und die Finanzierung beschafft. „Wenn man ein bisschen über den eigenen Unternehmensbedarf hinausdenkt, kann es ein Gedanke sein, das Projekt etwas größer anzugehen“, sagt Busch. Neben Generalmietverträgen seien auch direkte Mietverträge zwischen den Bewohnern und der Objektgesellschaft möglich. Für die Finanzierung komme es dann stärker auf die Mieteinnahmen des gesamten Projekts an. Die Tragfähigkeit müsse jeweils anhand von Investitionskosten, Mietniveau und Vertragsstruktur geprüft werden.

International Campus bietet möblierte Apartments für Unternehmen in Metropolen

Eine Ergänzung zu eigenen Mitarbeiterwohnungen sind möblierte Apartments auf Zeit. International Campus bietet mit HAVENS LIVING vollständig ausgestattete Apartments in Berlin, Frankfurt und Hamburg an. Unternehmen können einzelne Einheiten oder größere Kontingente für neue Beschäftigte, internationale Fachkräfte und zeitlich befristete Projekteinsätze anmieten.

Bei International Campus haben Betriebe seit September 2025 bereits 400 Apartments für ihre Beschäftigten gesichert.

 „Firmen erwarten vor allem verlässliche Verfügbarkeiten, transparente Kosten und wenig eigenen Organisationsaufwand. Auch längerfristige Kontingente mit wechselnden Bewohnern sind möglich. Mietdauer und Flexibilität werden mit den Unternehmen individuell abgestimmt.“

—Nora Gehlen - International Campus

Für die Beschäftigten geht es zugleich um das Ankommen in einer neuen Stadt. Neben einer All-in-Miete und bezugsfertigen Apartments gehören Ansprechpartner vor Ort, Gemeinschaftsflächen und Veranstaltungen zum Konzept. „Man muss sich darauf verlassen können, dass sich der Organisator nicht weiterhin um das große Thema Unterbringung kümmern muss“, beschreibt Gehlen die Erwartung der Unternehmen.

Zusammenarbeit mit der Immobilienwirtschaft ausbauen

In der abschließenden Diskussion sehen die Teilnehmer weiteres Potenzial für Kooperationen zwischen Arbeitgebern und Immobilienwirtschaft. Auch gemeinsame Modelle mehrerer Arbeitgeber können helfen, Wohnraum bereitzustellen, wenn ein einzelnes Unternehmen kein ganzes Objekt benötigt. Für Immobilienunternehmen eröffnen sich dadurch zusätzliche Möglichkeiten, Projekte an einem konkreten Wohnbedarf auszurichten.