Hohe Baupreise und wenig verfügbare Grundstücke schränken Neubauleistung künftig ein
Zum Rückgang der Fertigstellungszahlen nach 2020 tragen mehrere Faktoren bei. Bremsend auf die Neubauentwicklung wirken einerseits die beschränkte Verfügbarkeit von Bauland sowie die sehr hohen Baupreise. Aber auch die neue Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“, die insbesondere Projekte in Stadtentwicklungsgebieten betrifft, hat kurzfristig eine dämpfende Wirkung. „Es ist damit zu rechnen, dass Grundstückseigentümer aktuell eher abwarten, wie sich die Lage weiterentwickelt. In Summe verhindern diese Faktoren jedenfalls eine schnellere Anpassung des Angebots an die Nachfrage. Der negative Effekt der daraus resultiert, wird voraussichtlich aber nur temporär spürbar sein“, erklärt BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler.
Die Angebotsentwicklung wird auch die Preissituation mittel- und langfristig prägen. Da deutlich mehr Neubau-Mietwohnungen auf den Markt kommen, werden die Mieten wie bereits von 2019 auf 2020 auch in den kommenden Jahren nur mehr in etwa um die Inflationsrate steigen.
Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus: „In diesem Segment wurde 2019 ein Anstieg um durchschnittlich rund drei Prozent erzielt. Wegen des Trends zur Errichtung von Mietwohnungen und des zu knappen Angebots an Bauland für freifinanzierte Eigentumswohnungen wird es einen klaren Nachfrageüberhang im Eigentumssegment geben und daher wird der Preisanstieg auch weiterhin deutlich über der Inflationsrate bei jährlich rund vier Prozent in guten und sehr guten, sowie rund 2,5 Prozent in durchschnittlichen Lagen liegen“, prognostiziert Bauernfeind.
Periphere Lagen immer beliebter
„Ein großer Teil des Wohnungsbaus entsteht in neuen Wohngebieten entlang der U-Bahn- und S-Bahnachsen im Norden, Süden und Osten der Stadt. Diese Lagen sind mittlerweile bestens akzeptiert und aufgrund der bereits gut entwickelten Infrastruktur mit Schulen, guten Freizeitmöglichkeiten, ausgezeichneter Verkehrsanbindung und einem zufriedenstellenden Nahversorgungsangebot sehr gefragt. Daher gibt es auch nur mehr einen geringen Preisabschlag gegenüber traditionellen Wohnlagen“, sagt Bauernfeind.
Für eine nicht zu unterschätzende Zahl von Wohnungssuchenden haben die neu entwickelten Stadtteile, vor allem entlang neuer U-Bahnachsen wie der U1 im Süden und der U2 im Nordosten, sogar einen beachtlichen Mehrwert. „Zum einen sind es Hard Facts wie natürlich vor allem die gute Verkehrsanbindung, zum anderen tragen auch Soft Facts wie z. B. der überdurchschnittlich hohe Anteil junger Bewohner zur Attraktivität dieser Lagen bei“, erklärt Holler. Besonders auffällig ist diese Entwicklung in der Seestadt Aspern, die zusätzlich mit einer umfassenden Infrastruktur (Bildung, Freizeit, Einkauf und Gastronomie) punktet.
Angesichts der quantitativen Dominanz des Wohnungsneubaus in den peripheren Lagen im Norden, Süden und teilweise Osten der Stadt, finden die Entwicklungen in den westlichen Bezirken vergleichsweise wenig Beachtung. Zu Unrecht, wie Bauernfeind betont. „Die Vorzüge dieser Stadtteile, dieser früher abwertend bezeichneten Gürtelbezirke, wie Zentrumsnähe und gewachsene urbane Strukturen sorgen auch hier für beachtliche Nachfrage, die die vergleichsweise geringe Zahl neuer Wohnungen deutlich übersteigt. Das führt zu lokaler Wohnungsknappheit, beispielsweise entlang der U4 oder U3, und in Bezirken und Bezirksteilen mit guter Sozialstruktur wie z. B. Alt- Penzing. Dennoch finden z. B. im 14. Bezirk beachtliche Wohnbauentwicklungen statt. Diese sorgen dort für eine sehr dynamische Wertentwicklung.“
Durchschnittliche Projektgröße steigt
Beachtenswert ist auch die steigende durchschnittliche Projektgröße, entfällt doch der weit überwiegende Teil des Neubaus mittlerweile auf Großprojekte mit mehr als 100 Wohneinheiten.
Doch gerade das wichtige Segment der Großprojekte in neuen Wohnlagen werde von dem erwarteten Rückgang des Flächenangebots besonders getroffen: „Noch können Bauträger, die wie die BUWOG bereits sehr lange auf dem Markt aktiv sind, auf Grundstücksreserven zurückgreifen, aber der Zukauf wird immer schwieriger“, erklärt Holler.
BUWOG forciert Mietwohnungen, gefördertes Wohnen und Ökologisierung
Die Neubauaktivität der BUWOG wird 2020 stark ausgeweitet werden und sich dank neuer strategischer Schwerpunkte auch strukturell deutlich ändern. Heuer wird der Baustart für elf Projekte mit insgesamt 1800 Wohnungen erfolgen, das bedeutet im Vergleich zu 2019 (210 Einheiten) beinahe das Zehnfache. Der große Sprung ist auf die gestiegene Projektzahl, vor allem aber auf die wachsende Projektgröße zurückzuführen. Allein auf das größte Einzelprojekt „Kennedy Garden“ auf den ehemaligen Siemens-Gründen in der Penzinger Straße, entfallen 511 Wohnungen.
Der bereits in den vergangenen Jahren eingeleitete Strategiewechsel vom Bau von Eigentumswohnungen hin zur vermehrten Errichtung von Mietwohnungen in Objekten, die von der BUWOG langfristig im Eigenbestand gehalten werden, wird sich 2020 in einem weiter steigenden Mietwohnungsanteil niederschlagen. Bei den rund 380 Wohneinheiten, die heuer fertiggestellt werden, liegt der Mietwohnungsanteil bei 100 Prozent, von den rund 1800 Wohnungen, für die heuer Baustart ist, sollen es knapp über 45 Prozent sein. Auch das Engagement im Bereich des geförderten Wohnbaus wird verstärkt, insbesondere wird die BUWOG zahlreiche Projekte im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative realisieren.
Stärker denn je sind heuer auch die umfassenden Maßnahmen der BUWOG für ökologisch vorbildlichen Wohnbau ins Blickfeld gerückt. „Energie- und ressourcenschonender Wohnbau ist seit der Privatisierung ein zentrales Element der BUWOG-Strategie“, sagt Riedl. „Wir verfügen in diesen Bereichen über ausgezeichnetes Know-how, das praktisch in all unsere Neubauprojekte miteinfließt. Damit sind wir nicht nur für die Erfüllung der zu erwartenden strengen Umweltnormen bestens gerüstet, es gibt auch immer mehr Kunden, die ökologisch verantwortungsbewusst wohnen wollen und sich auch aus diesem Grund für eine BUWOG-Wohnung entscheiden.“
