Der Markt brummt. Aufgrund der Niedrigzinspolitik der Banken ist die Nachfrage nach Zinshäusern ungebrochen hoch und das wird nach Einschätzung der Marktteilnehmer auch in den nächsten drei Jahren so bleiben. Da viel Liquidität am Markt ist – Geld, das angelegt beziehungsweise von risikoreichen Anlageformen umgeschichtet werden soll – sind Immobilieninvestments ungebrochen attraktiv.
In Österreich sind es in erster Linie Private, die in Zinshäuser investieren. Fast 95 Prozent der Käufer kommen nach wie vor aus Österreich, wobei sich in letzter Zeit auch vereinzelt Investoren aus Deutschland, den USA und China für das „Wiener Gold“ interessieren. „Sie werden sehen, dass wir in drei bis fünf Jahren viel mehr asiatische Investoren haben. Die sind jetzt schon da, vor allem aber im großvolumigen Bereich von 20 bis 30 Millionen Euro“, analysiert Zinshausprofi Markus Arnold, Arnold Immobilien, den Markt.
Dass es zu wenig Objekte gebe, hält Arnold für eine Ente. „Zugegeben. Es ist nicht immer einfach, das ideale Objekt zu finden“, berichtet Arnold. Es gebe auch Zinshäuser, die sich nicht oder nur schwer an einen Privaten verkaufen lassen, da sie noch zu viel an Entwicklung bedürfen.
Private Investoren kaufen lieber fertige Häuser, die voll entwickelt sind und bereits Erträge abwerfen. „Ein Haus soll seinem Käufer keine Kopfschmerzen bereiten. Das heißt konkret: Das Haus muss saniert, der Dachboden ausgebaut sein. Der private Käufer will so wenig Arbeit haben wie möglich.“ Dass man in einem Zinshaus die eine oder andere Wohnung einmal sanieren müsse, verstehe sich von selbst. Das sei auch vollkommen in Ordnung. „Der klassische Privatinvestor will keinen Dachgeschoßausbau. Um ein Dach ausbauen zu können, braucht man ein gewisses Verständnis, nicht nur für Grundrisse und Mieterträge oder Größen und Schnitt von Wohnungen. Wenn ich dieses Know-how nicht habe, ist es besser, man kauft sich’s fertig. Bei diesen Häusern schlägt dann die Stunde der Developer.“
Doch in welchen Bezirken lassen sich trotz steigender Immobilienpreise noch ansehnliche Renditen erwirtschaften? „In den innerstädtischen Bezirken sind die Preise für den kleinen Anleger viel zu hoch. Gute Renditechancen bieten die Regionen an der Donau. Ganz egal, ob im 15., im 10. oder im 13. – wichtig ist den Anlegern, dass sie schnell von A nach B kommen. Natürlich muss auch die Nahversorgung stimmen.“
Wem die Renditen in Wien zu gering sind und wer bereit ist, ein gewisses Risiko zu tragen, sollte seinen Blick nach Budapest richten. „Wer risikobereit ist, kann jetzt günstig einkaufen. Quadratmeterpreise ab 1.000 Euro sind möglich. Generell ist in Ungarn das Angebot an Mietshäusern, die sich zu 100 Prozent im Eigentum befinden, sehr beschränkt, da während des Kommunismus den Mietern die Wohnungen quasi geschenkt und somit parifiziert wurden“, so der Zinshausexperte, der neben Österreich auch in der Slowakei, in der Tschechischen Republik und Ungarn tätig ist. Für ihn ist jetzt der richtige Zeitpunkt, in Zinshäuser zu investieren. „Es wird sicherlich noch teurer. Solange die Kapitalmärkte unsicher sind – und ich sehe hier auch keine Änderungen in Sicht – wird das so bleiben.“ Arnold rät aber, nicht alles auf eine Karte zu setzen: „Grundsätzlich bin ich immer dafür, dass man aufteilt – also nicht alles in ein Haus stecken, lieber in zwei oder drei. Wobei der Einstieg mittlerweile unter zwei Millionen Euro schwierig ist.“
Und wie sieht es in den Bundesländern aus? Je enger der Markt in Wien wird, desto mehr verlagert sich das Interesse auch auf die anderen Bundesländer. Das heißt aber: Steigen die Preise, sinken die Renditen. So mancher Wiener Investor hat zuletzt auch am Grazer Zinshausmarkt zugeschlagen – wenngleich dort lokale Player eindeutig den Ton angeben. Wie auch in Wien ist das Angebot knapp, die Preise sind aber deutlich niedriger. Dennoch muss man in Graz in zentralen Lagen bei Quadratmeterpreisen von rund 3.000 bis 3.500 Euro mit 3,5 bis 4 Prozent Rendite rechnen, außerhalb der Innenstadt mit 4 bis 6 Prozent. Für Salzburg rechnen die Experten hingegen mit Renditen zwischen 2,5 bis 3 Prozent.
