Konkret ist aus dem „Machen wir alles neu“ ein „Lasst uns weiterwursteln wie bisher“ geworden. Anstatt die Schere zwischen den (billigen) regulierten Mietbereichen und den (teuren) freifinanzierten Mietwohnungen zu schließen, hat man diese mit dem bereits vierten „mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz“ weiter aufgemacht. Die ohnehin schon niedrigen Mieten im gemeinnützigen Bauwesen und bei Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes wurden einmal mehr geschützt, und die Mieter im Neubau haben nichts davon.
Es ist nicht verwunderlich, wenn speziell die gemeinnützigen Bauvereinigungen schäumen. Wenn man ein Nutzungsentgelt (Miete) von nur € 2,-/m² verrechnet, und diese nicht valorisiert werden dürfen, dann bedeutet das den künftigen Verzicht auf leistbaren Wohnbau.
Der Richtwert in Wien wurde zuletzt am 1.4.2023 bei € 6,67,-/m² festgesetzt.
Für 1.4.2025 wären dann etwa 7,9% Erhöhung angestanden, aber nie umgesetzt worden, da im 3.MILG für 2024 KEINE Wertanpassung vorgesehen war, und für 2025 nur 5% zugestanden wurden. Jetzt gibt es im 4.MILG für 2025 wieder KEINE Wertanpassung.
Um das Auseinanderklaffen der Mietregime zu verdeutlichen, darf ich das folgende Beispiel aus unserer Bewertungspraxis darstellen:
Eine ruhige Wohnstraße im 10. Bezirk, im Umfeld des Columbusplatzes. An der ONr. 10 steht ein Zinshaus (Mittelhaus) aus der Jahrhundertwende, gut erhaltener Zustand, für den Lagezuschlag bedeutet das: Keiner. Es darf also, unabhängig von der Wohnqualität, ein Betrag von € 6,67,-/m² an Miete verrechnet werden. Ab dem 3. Stock entsprechend weniger, weil es noch keinen Aufzug gibt. Auf der anderen Straßenseite steht ein 2 Jahre alter Neubau (Eckhaus). Die Miete, welche dort im Durchschnitt erzielt wurde liegt bei exakt € 15,25.-/m², kein Leerstand es sind alle Wohnungen vermietet.
Die Neubaumieter zahlen also mit 130 % mehr als das Doppelte der Altbaumieter.
Wenn man jetzt die behördlich verordnete Valorisierung (0%, 1%, 2%) und dann für 2028 wieder die marktkonforme Steigerung für die Altbaumiete heranzieht und diese mit der Prognose für die Inflation (3,2%, 3,0%, 2,5% 2,5%) für die Neubaumiete ansetzt, dann zahlen die Neubaumieter im Jahr 2028 bereits um 140% mehr als die Altbaumieter, das bedeutet schon knapp das Zweieinhalbfache. Soziale Gerechtigkeit stellt man sich anders vor.
Praxisbeispiel 2:
Behalten wir wieder das Jahr 2028 im Auge. Durch die Aussetzung im 3.MILG bedeutet das für den Richtwert eine Steigerung von 13,9% bis dahin (7,9% für 2025, 3,0% für 2026 und 2,5% für 2027) wenn sich dieser analog zur Prognose für die Inflation bewegen würde. Tatsächlich wird er aber nur um 3,02% steigen (0% für 2025, 1% für 2026 und 2% für 2027). Damit entsteht hier eine Differenz von fast 11% um welche die Entwicklung des Richtwertes der aktuellen Marktsituation hinterherhinkt. Ein „Aufholen“ ist gesetzlich nicht vorgesehen, das bedeutet diese Geldflüsse sind tatsächlich verloren. Die Wertermittlung vermieteter Immobilien ist ertragswertorientiert daher haben fehlende Cash Flows einen direkten Einfluss auf den Wert der Immobilie.
Was bedeutet das für den Wert einer privaten Altbauwohnung?
Wenn wir diese als typische 3-Zimmer Wohnung mit etwa 100m² Wohnfläche ansetzen, dann wird diese in einem durchschnittlich guten Erhaltungszustand zumindest einen Wert von etwa € 400.000,- ausweisen. Somit verliert der Eigentümer eine Summe von etwa € 30.000,- bis zum Jahr 2028, weil diese Wohnung eben nicht im Wert steigen wird, wenn die Mieterträge für diesen Zeitraum fehlen. Um diesen Betrag könnte der Eigentümer die Wohnung zweifellos gründlich sanieren (Boden, Wand, Decke, Bad, WC und Küche).
Und wie sehen die Werte im institutionellen Bereich aus?
Bei Investitionsentscheidungen ist in erster Lage der „Return on Investment“ ausschlaggebend, also wieviel des investierten Geldes wieder zurückkommt. Der Wert bestimmt sich also ausschließlich an der Geldmenge (Miete) die jährlich erwirtschaftet wird, und der angemessenen Verzinsung. Die Verzinsung ändert sich nicht, und wenn dann allenfalls zum Schlechten, da derartige Anlassgesetzgebungen in der Regel das Investitionsklima verschlechtern, weil es an Rechtssicherheit fehlt. Und bei einer Mietdifferenz von etwa 10 bis 11% sinkt der Wert der Immobilie um ebendiesen Betrag.
An einem typischen kleineren Zinshaus mit einer Nutzfläche von 1.000m² sieht das dann wie folgt aus: Bei einer Vermietung zum Richtwert ergibt das einen jährlichen Ertrag von etwa € 80.000,- noch vor Abzug der Bewirtschaftungskosten. Bei einer marktkonformen Bruttorendite von 3,0% (aufgrund des niedrigen Mietniveaus) ergibt das einen Wert von knapp unter 2,7 Millionen Euro. Wenn dieser Wert bis ins Jahr 2028 dann eben nicht ansteigt, weil die Mieten nicht mit der Inflation valorisiert werden, dann sinkt der Wert aus heutiger Sicht um etwa € 275.000,-. Um diesen Betrag könnte man einen Aufzug einbauen und auch sonst noch einiges investieren.
Es bleibt abzuwarten ob der Markt diese Differenz (zusätzlich zum erhöhten ESG Risiko der Altbauten) gleich oder erst zeitverzögert einpreisen wird. Jedenfalls bedeutet das allein für die Altbauten in Wien (etwa 590.000 Wohnungen in etwa 30.000 Gebäuden) - selbst bei vorsichtiger Auslegung und Ausgliederung von WGG Einheiten sowie Wohnungen über 130m² - einen Wertverlust von 3 Milliarden Euro. Ob das Allen im Vorhinein bewusst war?
