Sanierungspflichten, hohe Baukosten, Mietregulierung und eine schwache Neubauleistung setzen den Wiener Immobilienmarkt unter Druck. Die Branche warnt vor einem wachsenden Investitionsstau und fordert bessere wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Sanierung und Wohnungsneubau.
Bei einem Hintergrundgespräch präsentierten Michael Pisecky, Wiener Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Stellvertreterin Nicole Fürntrath sowie die Berufsgruppensprecher Philipp Sulek (Immobilienmakler) und Clemens Biffl (Bauträger) ihre Analyse der aktuellen Marktsituation – mit ernüchternden Befunden, die nichts Gutes für die Zukunft erwarten lassen.
Der Wiener Immobilienmarkt steht vor einem schwierigen Spagat: Der Gebäudebestand soll rasch thermisch saniert und dekarbonisiert werden, gleichzeitig fehlen vielfach die wirtschaftlichen Voraussetzungen für die notwendigen Investitionen. Michael Pisecky: "Seit Jahren weisen wir auf zu niedrige Sanierungsrate hin. Wäre die angestrebte Rate von rund drei Prozent bereits über die vergangenen 15 Jahre erreicht worden, wären heute deutlich mehr Gebäude thermisch saniert."
Nun steigt der regulatorische Druck. Mit dem seit 15. Juli geltenden Wiener Gebäuderichtlinienumsetzungsgesetz gelten für bestimmte Nichtwohngebäude neue Renovierungspflichten. Bei Neuvermietung, Verkauf, Schenkung oder Nutzungsänderung kann eine Sanierungspflicht ausgelöst werden. Innerhalb von fünf Jahren müssen bestimmte energetische Anforderungen erfüllt und fossile Heizsysteme ersetzt werden. Bei Verstößen drohen empfindliche Verwaltungsstrafen. Bei Verletzung der Bekanntgabepflichten drohen Strafen bis 50.000 Euro, bei einem Verstoß gegen die Sanierungspflicht Verwaltungsstrafen bis zu 100.000 Euro.
Clemens Biffl kritisierte vor allem die kurze Umsetzungsfrist. "Planung, Einreichung und Genehmigung verkürzen den tatsächlichen Zeitraum für die Sanierung erheblich. Gleichzeitig könnten zahlreiche gleichzeitig gestartete Projekte zu Engpässen bei Bauunternehmen und einzelnen Gewerken führen."
Druck auf Immobilienwerte
Auch für den Transaktionsmarkt hat die neue Regelung Konsequenzen. Käufer werden anstehende Sanierungsinvestitionen in ihre Kalkulation einbeziehen. Die Frage sei allerdings, ob Eigentümer belastete Immobilien überhaupt verkaufen wollen. Damit könnte die Handelbarkeit älterer Gebäude sinken.
Clemens Biffl: "Besonders relevant wird diese Frage, sollte die Sanierungspflicht künftig auch auf Wohngebäude ausgeweitet werden." Im regulierten Mietbereich können Eigentümer umfangreiche Investitionen nicht ohne Weiteres über höhere Mieten refinanzieren. Die Branche sieht deshalb einen grundlegenden Zielkonflikt zwischen Klimaschutz, Mietrecht und Investitionsfähigkeit.
Gleichzeitig fehlt der Neubau
Während der Bestand saniert werden soll, fehlt es an neuen Wohnungen. Die Nachfrage nach Eigentum ist schwächer, Bau- und Finanzierungskosten bleiben hoch. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietwohnungen stark - was unweigerlich zu höheren Mieten führt.
Besonders unter Druck steht der frei finanzierte Mietwohnungsbau. Pisecky: "Wenn Investoren wegen regulatorischer Unsicherheit und hoher Kosten Projekte verschieben oder ihr Kapital anders einsetzen, kann der Rückgang des Angebots durch gemeinnützigen und kommunalen Wohnbau allein nicht aufgefangen werden."
Private Investitionen sind entscheidend
Die Größenordnung der notwendigen Sanierungen macht die Dimension des Problems deutlich. Pisecky schätzt den Investitionsbedarf für die Sanierung des österreichischen Gebäudebestands auf mehr als 200 Milliarden Euro. "Öffentliche Förderungen könnten diese Summe nicht allein finanzieren. Sie müssten vielmehr private Investitionen anstoßen." Eine umfassend sanierte Immobilie müsse wirtschaftlich gegenüber einem Neubau konkurrenzfähig sein. Sanierung und zusätzliche Wohnraumschaffung sollten daher zusammengedacht werden. Gerade in der dicht bebauten Stadt könnten zusätzliche Wohnungen dazu beitragen, die Kosten einer Generalsanierung zu finanzieren.
Mietrecht als Investitionsfaktor
Die Diskussion um die Sanierung lässt sich damit nicht vom Mietrecht trennen. Steigende Anforderungen an Eigentümer steht ein zunehmend stark reguliertes Einnahmensystem gegenüber. Wenn Mieten begrenzt sind, gleichzeitig aber energetische Sanierungen, Heizungsumstellungen und weitere Investitionen vorgeschrieben werden, sinkt die wirtschaftliche Attraktivität des Bestands.
Hinzu kommt, dass die tatsächlichen Wohnkosten nicht allein von der Nettomiete bestimmt werden. Steigende Betriebskosten können die Gesamtbelastung der Haushalte erhöhen, selbst wenn die eigentliche Miete politisch gedämpft wird. Pisecky sieht darin einen weiteren Widerspruch zwischen dem politischen Ziel des leistbaren Wohnens und den Kosten, die durch zusätzliche Anforderungen entstehen.
Immobilienverwaltung wird komplexer
Die zunehmende Regulierung trifft auch die Immobilienverwaltungen, so Nicole Fürntrath. Neben Mietrecht und laufenden Gesetzesänderungen gewinnen technische Dokumentations- und Meldepflichten an Bedeutung. Bauwerksbuch und Gebäude- und Wohnregister bringen zusätzliche Aufgaben und Haftungsfragen mit sich. "Gleichzeitig müssen immer mehr Prozesse digital abgewickelt werden", klagt Fürntrath. Bei Eigentümergemeinschaften zeigt sich das Problem besonders deutlich: Viele Sanierungsmaßnahmen wären technisch möglich, scheitern aber an rechtlichen oder organisatorischen Hürden. "Wir arbeiten an Leitfäden, die Eigentümergemeinschaften bei der Planung und Umsetzung von Dekarbonisierung und Sanierung unterstützen sollen."
Auch der Maklermarkt verändert sich
Ein weiterer Themenblock betrifft das seit 2023 geltende Bestellerprinzip. Philipp Sulek bezweifelt, dass die Maßnahme die Mieter tatsächlich nachhaltig entlastet hat. Eine Cambridge-Studie komme vielmehr zu dem Schluss, dass sich die finanzielle Wirkung erst über einen längeren Zeitraum zeigen könnte. Gleichzeitig habe sich die Struktur des Maklermarktes verändert. "Wir bemerken eine Verschiebung zu größeren Unternehmen." Für Maklerunternehmen steigt zudem der Kostendruck. Die Preise großer Immobilienplattformen seien deutlich gestiegen, während die erzielbaren Provisionen zurückgingen. Besonders kleinere Unternehmen könnten dadurch unter Druck geraten.
Weg von starren Fristen
Die Branche plädiert deshalb für einen dynamischen Sanierungspfad statt starrer Fristen. Zunächst müssten Anreize geschaffen werden, um die Sanierungsleistung deutlich zu erhöhen. Erst wenn ausreichend Kapazitäten bei Bauunternehmen, Planern und Behörden vorhanden seien, sollte der nächste Teil des Gebäudebestands verpflichtend folgen. Besonders schlechte Gebäude könnten dabei priorisiert werden.
Der entscheidende Punkt bleibt die Finanzierung. Die Transformation des Gebäudebestands wird Milliardeninvestitionen erfordern – und diese können weder der Staat noch die öffentliche Wohnbauförderung allein aufbringen.
Die zentrale wirtschaftspolitische Frage lautet daher: Wie lassen sich Klimaschutz, leistbares Wohnen und attraktive Investitionsbedingungen gleichzeitig gewährleisten? Für die Immobilienwirtschaft ist die Antwort klar: Ohne private Investitionen wird die notwendige Sanierung des Bestands ebenso wenig gelingen wie die Schaffung zusätzlicher Wohnungen.
