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Investoren in Deutschland müssen sich absichern, da immer mehr Märkte in die reife Phase des Immobilien-Preiszyklus treten, heißt es im Investment Strategy Annual (ISA) 2016 von LaSalle Investment Management. In diesem Jahr wird wahrscheinlich noch einmal verstärkt Kapital in Immobilien fließen, da die niedrigen Renditen auf dem Euro-Anleihen-Markt den Sektor weiterhin relativ attraktiv machen – die Verfügbarkeit von Produkten vorausgesetzt. Der ISA 2016 Report rät Investoren zu einer defensiven Haltung durch die Beibehaltung langfristiger strategischer Positionen bei gleichzeitigem Verkauf nicht-strategischer Assets. „Unser Ausblick auf Immobilien-Investitionen im Jahr 2016 verbindet Elemente von Stabilität und Risiko. Immobilien-Investoren waren in den Genuss von sechs aufeinanderfolgenden Jahren positiver Wertsteigerung in den meisten Ländern gekommen und es ist nun an der Zeit, eine „Zyklus-Versicherung“ abzuschließen – und ihre Portfolios in Vorbereitung auf den unvermeidlichen Übergang von steigenden Werten hin zu einem Plateau oder zu fallenden Werten zu evaluieren“, betont etwa Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle. Zu den Maßnahmen, die Investoren laut ISA treffen müssen, zählen das Aussortieren nicht-strategischer Assets im Portfolio, die Reduzierung des Fremdkapitalanteils sowie die Ermittlung des Liquiditätsbedarfs für den Fall einer Kreditverknappung. Im Blick auf kurzfristigere Gelegenheiten sollten Investoren allerdings erwägen,
- Vermietungsrisiken dort einzugehen, wo die Märkte stark sind
- Projektentwicklungen in angebotsknappen Märkten, wo die Nachfrage ebenfalls stark ist, zu verfolgen
- und für strategische Assets mit langer Haltedauer zu bieten, die einem Abschwung am ehesten standhalten können.
Für antizyklisch agierende Investoren ist der aktuelle Investmentzyklus in Deutschland bereits zu weit fortgeschritten, heißt es dazu bei Savills Deutschland. Zwar vermag niemand mit Gewissheit zu sagen, wann der Peak erreicht ist, die Kapitalwerte aller wesentlichen Nutzungsarten liegen jedoch bereits über ihren langfristigen Durchschnittswerten. Antizyklische Chancen sind daher rar - falls es sie überhaupt noch gibt. Aufgrund des fortgeschrittenen Zyklus ist es für alle anderen Investoren an der Zeit, „zyklen-defensiv“ zu agieren. Konkret heißt dies, dass sie Objekte ins Visier nehmen sollten, die entweder nicht oder nur wenig von konjunkturellen Schwankungen abhängig sind oder die von langfristigen Trends profitieren – im Idealfall sind sogar beide Kriterien erfüllt. Zu diesen Langfristtrends zählen etwa die fortschreitende Urbanisierung, die Alterung der Gesellschaft oder auch die steigende Bedeutung des Bildungssektors. Vor diesem Hintergrund erscheinen beispielsweise Investitionen in Hochschulgebäude, Pflegeheime sowie Senioren- und Studentenwohnanlagen, bevorzugt in den Zentren der großen Ballungsräume, sinnvoll. Im Hinblick auf die Konjunkturunabhängigkeit bieten sich zum Beispiel von der öffentlichen Hand genutzte Büroimmobilien oder Parkhäuser an. Auch der Wohnungsmarkt bleibt unter diesem Gesichtspunkt trotz der rekordhohen Preise für defensive Investoren attraktiv. Im europäischen Vergleich sind Wohnimmobilien hierzulande nach wie vor nicht teuer und die Fundamentaldaten sind außerordentlich positiv. Insbesondere in den großen Metropolen bzw. Ballungsräumen sind die Leerstandsraten auf nahezu Null Prozent gesunken. Dies sollte die Mieten mindestens stabil halten und Nachvermietungsrisiken bestehen im Grunde nicht, zumal durch die starke Zuwanderung der Druck auf die Wohnungsmärkte noch zunehmen wird.
