Aberdeen Investments hat seinen Real Estate House View für das zweite Quartal 2026 veröffentlicht und untersucht darin die Auswirkungen des Konflikts im Nahen Osten auf das makroökonomische Umfeld sowie den Ausblick für den Immobilienmarkt in Großbritannien und Europa.
Der jüngste Anstieg geopolitischer Risiken stellt einen klaren Einschnitt für die Kapitalmärkte dar. Steigende Ölpreise, erhöhte Inflationsrisiken und eine zunehmende Zinsvolatilität verändern die Erwartungen an Wachstum und Geldpolitik und belasten den kurzfristigen Planungshorizont der Investoren.
Auch wenn Immobilien im Vergleich zu früheren energiegetriebenen Schocks besser aufgestellt sind, hat der Konflikt im Nahen Osten das Risikogleichgewicht spürbar verschoben. Dies unterstreicht die Notwendigkeit von Disziplin, selektivem Vorgehen und einem klaren Fokus auf die Nachhaltigkeit der Erträge.
Das zentrale Basisszenario von Aberdeen geht davon aus, dass die Ölpreise kurzfristig auf erhöhtem Niveau bleiben, bevor sie im weiteren Jahresverlauf nachgeben. Gleichzeitig hat die Wahrscheinlichkeit ungünstigerer Szenarien – darunter ein länger anhaltender, angebotsgetriebener Energieschock oder eine Phase der Stagflation – deutlich zugenommen. In der Folge ist mit einer stärkeren Divergenz zwischen Märkten, Sektoren und der Qualität einzelner Immobilieninvestments zu rechnen.
„Der aktuelle Konflikt im Nahen Osten hat das kurzfristige Risikoprofil der Märkte grundlegend verändert. Für Immobilieninvestoren geht es dabei nicht darum, Risiken vollständig zu vermeiden, sondern zu verstehen, wo tatsächliche Robustheit liegt. Während höhere Energiepreise und verschärfte finanzielle Rahmenbedingungen Herausforderungen mit sich bringen, ist die Immobilienanlageklasse heute besser aufgestellt als in früheren Zyklen – mit solideren Ertragsfundamenten, geringerer Fremdkapitalquote und einer klareren Differenzierung zwischen den Sektoren. Sowohl in Großbritannien als auch in Europa werden selektive Engagements in einkommensstabile Sektoren, kombiniert mit disziplinierter Ankaufsprüfung und aktivem Management, entscheidend sein, während sich die Märkte an diese neue geopolitische Realität anpassen.“—Anne Breen, Global Head of Real Estate bei Aberdeen Investments
Geopolitische Risiken und makroökonomisches Umfeld
Die infolge der aktuellen geopolitischen Spannungen gestiegenen Öl‑ und Gaspreise schlagen zunehmend auf die Gesamtinflation durch. Dies erschwert den geldpolitischen Ausblick für die Zentralbanken und erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass das geldpolitische Umfeld länger restriktiv bleibt als bislang erwartet.
Die Szenarioanalyse von Aberdeen spiegelt eine breite Bandbreite möglicher Entwicklungen wider. Auch wenn das Basisszenario weiterhin davon ausgeht, dass sich die Energiepreise in absehbarer Zeit abschwächen, ist die Wahrscheinlichkeit ungünstigerer Szenarien gestiegen. Dazu zählen ein länger anhaltender, angebotsgetriebener Energieschock oder ein stagflationäres Umfeld, in dem Zentralbanken gezwungen wären, die Geldpolitik trotz zunehmender Rezessionsrisiken weiter zu straffen. Diese Kombination würde sowohl die Nachfrage der Nutzer als auch die Stimmung der Investoren belasten und sich damit doppelt negativ auf die Kapitalwerte auswirken, insbesondere in stärker zyklischen Sektoren.
Gleichzeitig hebt Aberdeen hervor, dass sich die Ausgangslage deutlich von früheren energiegetriebenen Schockphasen unterscheidet. Die Immobilienbewertungen haben sich bereits angepasst, die Renditen liegen höher und die Fremdfinanzierung ist konservativer strukturiert. In der Folge dürfte die Volatilität zwar anhalten, das gesamte Abwärtsrisiko für Immobilien jedoch insgesamt begrenzter ausfallen. Dies gilt vor allem für einkommensorientierte Strategien. Zudem sieht sich die ohnehin eingeschränkte Projektpipeline mit zusätzlichen Belastungsfaktoren konfrontiert. Dies stärkt die Zuversicht, dass ein Teil der zuletzt verlorenen Dynamik mittelfristig durch grundlegende Angebots‑ und Nachfragemechanismen sowie anziehendes Mietwachstum zurückgewonnen werden kann, sobald sich die Märkte stabilisieren.
Büroimmobilien: Polarisierung nimmt zu
In Europa verläuft die Erholung der Büromärkte langsam und uneinheitlich. Hochwertige Objekte in Städten mit begrenztem Angebot haben sich bislang widerstandsfähig gezeigt, wobei rückläufige Entwicklungspipelines zur Stabilisierung der Mieten beitragen. Bei erstklassigen Büroimmobilien in Paris könnte der Höhepunkt jedoch erreicht sein. Hier bevorzugen wir Objekte der Qualitätsstufe B+ oder Alternativen in anderen großen europäischen Städten wie Amsterdam.
Industrie‑ und Logistikimmobilien: Kurzfristiger Gegenwind, langfristige Chancen
Langfristig bleibt die strukturelle Attraktivität von Industrie‑ und Logistikimmobilien intakt, auch wenn kurzfristig ein vorsichtigerer Ansatz erforderlich ist. Störungen der Lieferketten, höhere Inputkosten und volatilere Finanzierungsbedingungen belasten die Stimmung, auch wenn die fundamentalen langfristigen Nachfragetreiber weiterhin intakt sind. Aktuell bevorzugen wir Produktions‑ und Light‑Industrial‑Flächen gegenüber großvolumigen Logistikimmobilien. Nearshoring‑Tendenzen und fiskalische Erleichterungen im Rahmen der „Made in Europe“-Initiative dürften die industrielle Expansion in Europa unterstützen, während erstklassige Logistikobjekte mit niedrigen Renditen in einem Umfeld höherer Zinsen vergleichsweise teuer erscheinen könnten.
Einzelhandel: Margen der Händler unter Druck
Der Einzelhandelssektor hat sich in Europa insgesamt weiter schrittweise erholt. Einzelhandelslagerhäuser haben sich dabei besonders robust gezeigt und verzeichnen punktuell eine weitere Renditekompression, sofern die Kapitalzuflüsse anhalten. Gleichzeitig gewinnt die höhere Inflation als Belastungsfaktor an Bedeutung, da sie sowohl die Margen der Mieter als auch deren Preissetzungsspielräume einschränkt. Auch wenn sich die fundamentalen Rahmenbedingungen im Vergleich zu früheren Jahren stabilisiert haben und die Leerstandsquoten historische Tiefstände erreichen, bleibt der Sektor stark abhängig von der Qualität der Objekte, der Mieterstruktur und dem lokalen Wettbewerbsumfeld.
Wohnimmobilien: Strukturelle Unterstützung trotz zyklischem Druck
Wohnimmobilien zählen in Europa weiterhin zu den defensivsten Sektoren, auch wenn sich der zunehmende Margendruck in einzelnen Märkten dämpfend auf den Optimismus auswirkt. Das strukturell knappe Angebot unterstützt weiterhin das Mietwachstum, insbesondere in urbanen Zentren. Der Einfluss höherer Zinsen ist jedoch in Märkten stärker ausgeprägt, die entweder niedrige Renditen aufweisen oder in hohem Maße fremdfinanziert sind.
In bestimmten Teilsegmenten, in denen das Angebot zuletzt ausgeweitet wurde, sind die Leerstandsquoten moderat gestiegen. Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten jedoch unterstützend, vor allem in Ländern mit besserer energetischer Ausstattung des Gebäudebestands und geringerer Anfälligkeit gegenüber externen Schocks.
Einkommensstabilität und Selektivität entscheidend
Laufende Erträge bleiben der zentrale Anker für die Wertentwicklung von Immobilien in einem Umfeld erhöhter Volatilität. Während Kapitalwerte in ungünstigeren Szenarien erneut unter Druck geraten könnten, bieten Mieteinnahmen, Indexierungsmechanismen und ein begrenztes Angebot ein Maß an Schutz, das in früheren Schockphasen nicht gegeben war.
Aberdeen geht davon aus, dass die nächste Phase des Zyklus aktives Management, eine sorgfältige Auswahl einzelner Assets sowie geografische Flexibilität belohnen wird. Investoren müssen sich dabei zunehmend in einem Umfeld orientieren, das von geopolitischen Entwicklungen, Energiesicherheitsfragen und politischer Unsicherheit geprägt ist.
