Nach dem MARK München folgt die ehemals von BMW genutzte Büroimmobilie: AOP wird Hospitality-Partner im revitalisierten Bestandsbau und managt Community-Flächen, Meetingräume und flexible Workspaces.
Jahrzehntelang war das LILO (www.lilo-space.de) an der Lilienthalallee 32–36 im Münchner Norden ein funktionaler BMW-Standort – geprägt von Routinen einer Arbeitswelt, die heute kaum noch existiert. Mit der Eröffnung der LILO Flexible Working Spaces beginnt für das Gebäude ein neues Kapitel. Mit einem 10-Jahres-Mandat übernimmt ACCUMULATA Operations (AOP) den Betrieb der zentralen Community-, Meeting- und Work-Spaces in dem rund 45.000 Quadratmeter großen Objekt und ist vor Ort erster Ansprechpartner für die Nutzer des Hauses. Für den Münchner Büromarkt ist das Projekt ein weiteres Beispiel dafür, wie Betreiberkonzepte die Wettbewerbsfähigkeit von Bestandsgebäuden erhöhen.
Skalierung des Betreibermodells
Nach dem erfolgreichen Start im MARK München (www.mark-muenchen.de) im Jahr 2023 etabliert ACCUMULATA Operations sein Betreiber- und Servicemodell nun am zweiten Standort. Mit dem neuen Mandat beauftragt die GVG Immobilien Service GmbH, die das Gesamtkonzept LILO maßgeblich entwickelt hat und im Bestand hält, ACCUMULATA Operations für zehn Jahre mit dem Betrieb. AOP betreibt dabei auf rund 3.000 Quadratmetern das operative Herzstück des Gebäudes – Orte der Begegnung, der Kollaboration und der flexiblen Raumnutzung.
Thomas Schmid, Geschäftsführer der GVG, erklärt: „Unsere Vision war es, die Bestandsimmobilie ressourcenschonend in eine zukunftsfähige Arbeitswelt zu transformieren. Mit ACCUMULATA Operations haben wir einen Partner gefunden, der diese Vision im täglichen Betrieb umsetzt und für die Nutzerinnen und Nutzer erlebbar und attraktiv macht.“
Vom Bestand zur Betreiberimmobilie
Die Transformation des LILO endet nicht bei den baulichen Eingriffen: Sie setzt sich in der Art fort, wie das Gebäude künftig betrieben wird. Das räumliche Konzept hat die GVG gemeinsam mit Olufemi Moser Architekten und New-Work-Pionier Michael O. Schmutzer entwickelt. Schmutzer ist Gründer von Design Offices und Mitgründer der ACCUMULATA Operations. Das von Olufemi Moser Architekten gestaltete Raumkonzept von LILO SPACE wurde 2026 mit dem German Design Award als Winner in der Kategorie „Excellent Architecture – Conceptual Architecture“ ausgezeichnet. ACCUMULATA Operations übernimmt drei zentrale Bereiche, die den Charakter des Hauses neu definieren:
Im Community Space werden Lobby, Lounge, Rooftop-Terrassen und weitere gemeinschaftliche Flächen aktiv gemanagt. Front Desk, Hospitality-Services und ein kuratiertes Programm – etwa mit Yoga, Impulsvorträgen und Networking-Events – verankern das Gebäude sozial und verleihen ihm Identität.
Der Meeting Space umfasst vollausgestattete Konferenz-, Workshop- und Eventflächen für 2 bis 199 Personen, inklusive Buchungsmanagement, technischer Betreuung und Vor-Ort-Service.
Im Work Space betreut AOP flexible Büroflächen ab 15 Quadratmetern, mit Laufzeiten ab drei Monaten sowie sogenannten Swing Spaces, die Unternehmen eine kurzfristige Skalierung ihres Flächenbedarfs ermöglichen.
Mit der LILO Kitchen von Pretty Good Food ergänzt ein gastronomisches Konzept das Angebot. Es stärkt das Hospitality-Profil des LILO und schafft einen zusätzlichen Frequenz- und Aufenthaltsanker im Gebäude.
„Das LILO war über Jahre ein funktionaler Standort – typisch für viele Bestandsgebäude“, sagt Bettina Stadler, Geschäftsführerin der ACCUMULATA Operations GmbH. „Heute reduzieren Unternehmen ihre Flächen, erwarten aber gleichzeitig mehr Qualität auf weniger Quadratmetern. Menschen kommen nur dann ins Büro, wenn es ihnen einen Mehrwert bietet: Begegnung, Service, Inspiration. Diese Anforderungen lassen sich nicht durch Vermietung allein erfüllen. Sie entstehen im täglichen Betrieb. Genau dort setzen wir an.“
Ein Modell für den Wandel im Büromarkt
Mit dem LILO setzt ACCUMULATA Operations sein Betreiberkonzept erstmals im Bestand um – in einem Umfeld, in dem die Qualität des Betriebs zunehmend über die Attraktivität von Bürostandorten entscheidet. Unternehmen arbeiten hybrider, und die Flächennutzung verändert sich: weniger dauerhafte Präsenz, mehr Bedarf an Qualität, Flexibilität und sozialen Ankern. Gerade im Bestand stellt sich die Frage, wie Arbeitsorte räumlich wie betrieblich neu gedacht werden können.
„Der Büromarkt verändert sich rasant“, sagt Stefan Schillinger, Geschäftsführer von ACCUMULATA. „Betreiberimmobilien gewinnen an Bedeutung, weil sie Antworten auf strukturelle Herausforderungen liefern: Auslastung, Effizienz und wirtschaftliche Performance. Wer Bestandsgebäude heute erfolgreich bewirtschaften will, muss sie aktiv betreiben: mit Services, die Flächen aktivieren, mit Management, das Auslastung steuert, und mit Konzepten, die Nutzer binden. Im LILO setzen wir diesen Ansatz um.“
