Ambulante Gesundheitsimmobilien entwickeln sich zunehmend zu einer eigenständigen und attraktiven Assetklasse für institutionelle Investoren. Der aktuelle „Marktreport Ambulante Gesundheitsimmobilien“ von Hauck Aufhäuser Lampe Real Estate Investment Management (HAL REIM) in Kooperation mit CBRE zeigt, dass strukturelle Veränderungen im Gesundheitswesen, die zunehmende Ambulantisierung medizinischer Leistungen sowie der demografische Wandel die Nachfrage nach modernen ambulanten Versorgungsstrukturen weiter erhöhen. Gleichzeitig wächst das Investoreninteresse an entsprechenden Immobilien.
Der jährlich erscheinende Report sorgt für mehr Transparenz in dem Marktsegment. Dazu wird die Assetklasse von verschiedenen Marktteilnehmern aus unterschiedlichen Perspektiven beleuchtet. Für ihre Analysen zu Investmenttrends greifen Hauck Aufhäuser Lampe und CBRE auf ihre umfassenden Datenbanken zurück. Ergänzt wird der Report durch Gastbeiträge zu strukturellen Entwicklungen im ambulanten Gesundheitssektor von Prof. Dr. Tobias Just (IREBS), Felix Embacher (bulwiengesa), Thomas Lübcke und Lutz Rothstein (DKB), Ralf Degenhart (Debeka Versicherungsgruppe), Peter von Thun (TBR Immobilien Consulting), Dr. Bernd Rebmann (Rebmann Research), Jascha Rinke (Rinke+Henssler), Roland Reiser (Creditreform Gruppe), Tobias Gilich (Simon & Reinhold, Partner) sowie Hannah Dellemann (INTREAL).
Investmentmarkt: Transaktionsvolumen knackt die 200-Millionen-Euro-Marke
Der Investmentmarkt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien hat seinen Erholungskurs im Jahr 2025 fortgesetzt. Insgesamt wurde ein Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro registriert. Das entspricht einem Plus von 23 Prozent zum Vorjahresergebnis von 973 Millionen Euro. Neben den etablierten Segmenten wie Pflegeheimen rücken zunehmend auch weitere Bereiche der sozialen Infrastruktur in den Fokus institutioneller Investoren, darunter insbesondere ambulante Gesundheitsimmobilien. Diese profitieren von stabilen strukturellen Fundamentaldaten, etwa der demografischen Entwicklung und der wachsenden Bedeutung ambulanter medizinischer Versorgung.
Innerhalb der Assetklasse der Pflege- und Gesundheitsimmobilien entwickelten sich ambulante Gesundheitsimmobilien besonders dynamisch. Das Transaktionsvolumen für 2025 summiert sich auf rund 200 Millionen Euro, nachdem im Jahr 2024 noch etwa 91 Millionen Euro registriert wurden. Das entspricht einem Anstieg um 120 Prozent. Für 2026 rechnen die Marktexperten von CBRE mit einem weiteren Anstieg auf mehr als 300 Millionen Euro. Die Spitzenrendite liegt seit 2024 stabil bei 4,6 Prozent und eine weitere Seitwärtsbewegung wird erwartet.
Die Transaktionsaktivität wird weiterhin stark von Einzeldeals geprägt, häufig im Volumen von bis zu 50 Millionen Euro. Auf Käuferseite treten vermehrt institutionelle Investoren aus dem Ausland auf, vor allem offene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie Private Capital. Auf Verkäuferseite sind vor allem Bestandshalter und Projektentwickler, die neu entwickelte oder modernisierte Objekte auf den Markt bringen, aktiv. Neben den Top-7-Standorten bieten auch B-, C- und D-Städte mit soliden Fundamentaldaten attraktive Investmentopportunitäten. Von den 2,1 Milliarden Euro, die seit 2016 in den Markt für ambulante Gesundheitsimmobilien investiert wurden, entfallen rund zwei Drittel auf Standorte außerhalb der sieben größten Städte Deutschlands.
„Die Ambulantisierung des Gesundheitssystems wird die Nachfrage nach modernen ambulanten Versorgungsstrukturen weiter erhöhen. Ärztehäuser und Gesundheitszentren übernehmen zunehmend zentrale Funktionen in der ambulanten medizinischen Versorgung und bieten Investoren stabile, langfristige Cashflows“, sagt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. „Dabei wird auch in diesem Segment das Asset Management zunehmend wichtig für einen langfristigen Erfolg. Entsprechend prüfen Investoren vor allem die Mikrolage, die Bauqualität der Einrichtungen und die Bonität der Mieter immer intensiver.“
Marktpotenzial: Mehr als 4.300 ambulante Gesundheitsimmobilien mit einem Volumen von 37 Mrd. Euro
Die aktualisierte und erweiterte Analyse von Rebmann Research in Kooperation mit Hauck Aufhäuser Lampe zeigt, dass es in Deutschland 4.336 ambulante Gesundheitsimmobilien gibt. Im Vergleich zur Vorjahresauswertung mit 3.441 identifizierten Standorten basiert der höhere Wert vor allem auf einer erweiterten Datengrundlage und einer breiteren Definition gesundheitsaffiner Mieter. In die neue Auswertung wurden auch Sanitätshäuser, Hörakustiker und Optiker einbezogen.
Die Studie definiert ambulante Gesundheitsimmobilien als Standorte, an denen mindestens fünf medizinische oder gesundheitsnahe Einrichtungen gebündelt sind, etwa Arztpraxen, Therapieanbieter, Apotheken oder ambulante Pflegedienste. „Auf Grundlage der gestiegenen Anzahl potenziell investierbarer ambulanter Gesundheitsimmobilien auf rund 4.330 Objekte und den Analyseergebnissen aus unserer HAL-Datenbank zum durchschnittlichen Kaufpreis können wir für die Assetklasse ein potenzielles Marktvolumen von mehr als 37 Mrd. Euro ableiten“, sagt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe.
Die regionale Verteilung ambulanter Gesundheitsimmobilien in Deutschland zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern und Regionen. Ein relativ dichtes Netz solcher Objekte findet sich vor allem in ostdeutschen Bundesländern. Mecklenburg-Vorpommern weist mit 122 ambulanten Gesundheitsimmobilien und rund 13.335 Einwohnern pro Standort eine der höchsten Dichten auf, gefolgt von Sachsen mit 259 Standorten und etwa 15.790 Einwohnern je Standort. Auch die Stadtstaaten zeigen eine hohe Konzentration: In Hamburg gibt es 209 ambulante Gesundheitsimmobilien, was einer Dichte von etwa 9.238 Einwohnern je Standort entspricht, während Berlin mit 334 Standorten auf rund 11.324 Einwohner je Standort kommt. In großen Flächenländern wie Bayern (677 Standorte), Baden-Württemberg (461) oder Nordrhein-Westfalen (825) zeigen sich stärkere Konzentrationen vor allem in urbanen Zentren, während ländliche Regionen teilweise noch wenige ambulante Gesundheitsimmobilien aufweisen. Diese sogenannten „grünen Wiesen“ bieten daher für Städte, Gemeinden, Projektentwickler und Investoren Entwicklungspotenzial für neue Versorgungsstandorte.
„Als Spezialist für Investitionen in ambulante Gesundheitsimmobilien sehen wir, dass die strukturellen Veränderungen im Gesundheitswesen langfristige Chancen im Bereich der ambulanten Versorgung eröffnen. Besonders in Mittelstädten und ländlichen Regionen besteht weiterhin großes Entwicklungspotenzial.“—Patrick Brinker - Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe
Hohe Bonität ambulanter Mieter
Im ambulanten Gesundheitssektor liegen die Bonitätswerte vieler Mietergruppen im besonders stabilen Bereich. Niedergelassene Ärzte oder medizinische Versorgungszentren profitieren von einer konstant hohen Nachfrage sowie planbaren Einnahmen aus dem System der Gesetzlichen Krankenversicherung (GKV). Praxen und medizinische Versorgungszentren weisen eine durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit von etwa 0,26 Prozent auf. Auch weitere typische Mieter wie Zahnärzte (0,46 %), Apotheken (0,55) oder Physiotherapiepraxen (0,50 %) verfügen über eine sehr gute Bonität. Im Vergleich dazu liegt die Ausfallwahrscheinlichkeit von Mietern aus dem stationären Bereich deutlich höher: Pflegeheime erreichen durchschnittlich rund 1,17 Prozent, Alten- und Behindertenwohnheime etwa 1,37 Prozent und Krankenhäuser ca. 1,52 Prozent.
„Damit bestätigen die Daten eine generell hohe Stabilität ambulanter Gesundheitsimmobilien auch hinsichtlich der Mieterbonitäten und unterstreichen ihre Attraktivität als Investmentsegment. Viele medizinische Einrichtungen profitieren von planbaren Einnahmen aus dem Gesundheitssystem und weisen entsprechend geringe Ausfallrisiken auf“, sagt Felix Rotaru, Director Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe.
Krankenhausreform und Transformationsfonds verändern Versorgungsinfrastruktur
Die strukturellen Veränderungen im Gesundheitswesen werden durch die nun im Bundestag verabschiedete Novellierung der Krankenhausreform weiter beschleunigt. Ziel der Reform ist es, die Krankenhauslandschaft effizienter zu gestalten und medizinische Leistungen stärker sektorenübergreifend zu organisieren. Dabei bleibt der gesundheitspolitische Grundsatz „ambulant vor stationär“ zentral. Bereits heute entfallen rund 97 % aller Behandlungsfälle auf den ambulanten Bereich, jedoch verursacht der stationäre Sektor trotzdem einen deutlich höheren Anteil an den Gesamtleistungsausgaben der Gesetzlichen Krankenversicherung (GKV). „Diese kostenseitig nachteilige Entwicklung für das Gesundheitswesen soll durch die Ambulantisierungspotenziale gemindert werden und das erhöht langfristig auch den Bedarf an geeigneter immobiliarer Infrastruktur für die ambulante Versorgung, etwa in Form von Ärztehäusern, Gesundheitszentren oder sonstigen spezialisierten ambulanten Behandlungszentren“, sagt Rotaru.
Im Zuge der Reform wurde zudem ein Transformationsfonds zur Modernisierung der Krankenhausstrukturen beschlossen, der zwischen 2026 und 2035 mehr als 50 Mrd. Euro für den Umbau der Krankenhauslandschaft bereitstellen soll. Ein Teil der Mittel könnte auch für die Umstrukturierung von Standorten zu sektorenübergreifenden Versorgungseinrichtungen eingesetzt werden. Für die Immobilienwirtschaft eröffnet dies neue Perspektiven: Insbesondere intersektorale Gesundheitsimmobilien mit einem diversifizierten Mietermix aus ambulanten und stationären autarken Leistungserbringern könnten künftig eine zentrale Rolle bei der Transformation der Versorgungsstrukturen spielen und neue Investitionsmöglichkeiten für spezialisierte Healthcare-Investoren schaffen.
HAL REIM baut Portfolio im Bereich sozialer Infrastruktur aus
Die steigende Bedeutung ambulanter Gesundheitsimmobilien spiegelt sich auch in den Investmentaktivitäten von Hauck Aufhäuser Lampe wider. Über den Immobilien-Spezialfonds „HAL Soziale Infrastruktur Deutschland II“ investiert das Real Estate Investment Management gezielt in Core- und Core+-Immobilien der ambulanten Gesundheitsversorgung. Der Eigenkapitalfonds richtet sich insbesondere an institutionelle Investoren wie Banken und Versicherungen und strebt ein Zielvolumen von 200 bis 250 Mio. Euro an.
Zuletzt erwarb HAL REIM ein Ärzte- und Gesundheitszentrum im bayerischen Landshut mit rund 3.118 Quadratmetern Mietfläche und einer diversifizierten Mieterschaft aus verschiedenen medizinischen Fachrichtungen. Das Objekt ergänzt das wachsende Portfolio des Fonds und zeigt exemplarisch die Nachfrage nach modernen ambulanten Versorgungsstandorten.
Der vollständige Marktreport steht unter folgendem Link zum Download zur Verfügung: Marktreport
