Die europäischen Logistikimmobilienmärkte stabilisieren sich zur Jahresmitte 2026 weiter, trotz geopolitischer Risiken wie dem Iran-Konflikt und der EZB-Leitzinserhöhung. Gleichzeitig zeigt sich, dass Flächenumsätze 2026 auch in Märkten mit stabilen Mietniveaus entstehen. Eine der wichtigsten neuen Entwicklungen ist die wachsende Nachfrage asiatischer Unternehmen nach Logistikflächen in Europa. Sie prägt zunehmend den Flächenumsatz in zahlreichen Teilmärkten. Zu diesen Ergebnissen kommt GARBE Industrial in der aktuellen GARBE PYRAMID MAP, einer Übersicht zu Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen in den 122 wichtigsten europäischen Teilmärkten für Logistikimmobilien in 25 Ländern.
Asiatische Unternehmen als wachsende Nachfragegruppe
„Chinesische Unternehmen werden in immer mehr europäischen Märkten zu einem eigenständigen Treiber der Flächennachfrage. Dahinter steht ein grundlegender Strukturwandel in den E-Commerce-Lieferketten. Statt Waren überwiegend per Luftfracht oder im Direktversand nach Europa zu bringen, bauen viele Unternehmen heute eigene Bestände und Logistikstrukturen in Europa auf. Der frühere ,Paketabwurf‘ über einzelne Umschlagpunkte weicht damit einer stärker regionalisierten Bestandshaltung.“— Tobias Kassner - Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE Industrial
Getragen wird die zusätzliche Nachfrage längst nicht mehr nur vom E-Commerce. Je nach Markt stehen daneben insbesondere die Batteriespeicherindustrie sowie die Verlagerung von Produktions- und Lieferketten der Elektrofahrzeug- und Halbleiterindustrie nach Europa im Mittelpunkt – unter anderem zur Verringerung von Handels- und Zollrisiken.
„Die Intensität und Ausprägung der Nachfrage chinesischer und anderer asiatischer Unternehmen unterscheiden sich von Markt zu Markt. In Polen wird die Nachfrage nach Logistikflächen stark durch den E-Commerce getrieben. Nachdem dort im vergangenen Jahr vergleichsweise wenig Vermietungsaktivität zu beobachten war, stützt E-Commerce das Ergebnis in diesem Jahr, asiatische Unternehmen spielen dabei eine nicht unwesentliche Rolle."—Yingnan Yao - Head of Business Development Asia Desk bei GARBE Industrial
Neben Polen zählen nach Beobachtung von GARBE Industrial auch Deutschland, Frankreich und Großbritannien zu den relevanten Zielmärkten für E-Commerce-getriebene Anfragen. Gerade in diesem Segment zählt häufig die kurzfristige Verfügbarkeit, weshalb viele Gesuche direkt auf Bestandsflächen zielen.
Für die E-Commerce-Distribution nach Deutschland und in weitere europäische Märkte ist insbesondere die Logistikachse von Rotterdam über Duisburg bis nach Nordrhein-Westfalen relevant. In den Niederlanden begünstigen zudem die Hafenstandorte Projekte im Umfeld von Lithium und Batteriespeichern. In Großbritannien treten Batteriespeicher sowie Produktionsverlagerungen und der Aufbau lokaler Lieferketten in einzelnen Anfragen als weitere Treiber hinzu; eine marktweite Tendenz lässt sich daraus derzeit nicht ableiten. Zwar erhöht die zusätzliche Nachfrage die Flächendynamik. Bislang führt sie jedoch nicht flächendeckend zu steigenden Mietpreisen.
Unterdessen hat sich europaweit die Leerstandsentwicklung stabilisiert. Der Leerstand, der sich über die vergangenen Jahre aufgrund gefüllter Entwicklungspipelines bei zurückhaltendem Anmietungsverhalten aufgebaut hat, ist in weiten Teilen rückläufig. Dies ist sowohl auf die gestiegene Bestandsvermietung als auch auf eine spürbar verringerte spekulative Neubauaktivität zurückzuführen. Auch der Verteidigungssektor entwickelt sich zunehmend zu einem Nachfragetreiber. Die langfristigen Investitionsprogramme werden die Flächennachfrage jedoch erst in den kommenden Jahren steigen lassen. Zu beachten ist dabei, dass ein erheblicher Teil der Nachfrage aufgrund von Geheimhaltungsanforderungen oder der Zuordnung zu anderen Wirtschaftszweigen unter dem Radar läuft.
Stabile Mieten, leicht steigende Renditen
Die Entwicklung der Spitzenmieten unterstreicht die fortschreitende Stabilisierung der europäischen Logistikimmobilienmärkte. Im ersten Halbjahr 2026 blieben die Mieten in 79 der 122 analysierten Regionen stabil, 14 Regionen verzeichneten Rückgänge und 29 Regionen leichte Zuwächse. Mietsteigerungen konzentrierten sich auf einzelne enge Märkte in Nord-, West- und Südeuropa, während sich die Mieten an vielen osteuropäischen Standorten seitwärts bewegten oder leicht rückläufig waren. Ende Juni lag die durchschnittliche Spitzenmiete bei 7,52 Euro je Quadratmeter und Monat. Bei den Nettoanfangsrenditen zeigt sich dagegen ein Stimmungsumschwung. Erstmals überwogen im ersten Halbjahr 2026 wieder steigende Renditen.
In 62 der 122 analysierten Regionen kam es zu einer leichten Dekompression, in 51 Regionen blieben die Renditen stabil und lediglich neun Regionen verzeichneten eine weitere Kompression. Damit kehrte sich das Bild gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 um. Die Nettoanfangsrenditen stiegen im Durchschnitt auf Halbjahressicht um acht Basispunkte. Ende Juni lag die Spitzenrendite im Durchschnitt bei 5,6 Prozent. „Die leichte Dekompression der Renditen reflektiert vor allem die gestiegene geopolitische und makroökonomische Unsicherheit – insbesondere infolge höherer Energiepreise und veränderter Zinserwartungen. Sie ist kein Beleg für einen strukturellen Nachfragerückgang auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten“, erläutert Tobias Kassner. „Die Wertkorrektur der vergangenen Jahre ist in vielen Märkten weit fortgeschritten beziehungsweise abgeschlossen.“
Attraktive Marktchancen in Spanien und britischen Sekundärregionen
Die günstigste Kombination aus Mietwachstum und Renditekompression zeigt sich zum Halbjahr 2026 vor allem in Spanien und ausgewählten britischen Sekundärmärkten. In Barcelona stiegen die Spitzenmieten im ersten Halbjahr um 0,20 EUR, während die Nettoanfangsrendite um zehn Basispunkte sank. In Zaragoza betrug der Mietanstieg 0,10 EUR und die Renditekompression 20 Basispunkte. Newcastle verzeichnete bei einem Mietwachstum von 0,20 EUR eine Kompression um zehn Basispunkte. Die deutschen Topmärkte München und Berlin City bleiben bei den Spitzenmieten führend: Seit Ende 2025 stiegen diese um 6,9 Prozent beziehungsweise 3,3 Prozent; auf Sicht von fünf Jahren beträgt das durchschnittliche jährliche Wachstum 15,3 Prozent beziehungsweise 13,1 Prozent.
Im Berliner Außenbereich bleibt die Mietentwicklung dagegen aufgrund eines größeren Flächenangebots verhaltener. Bei den Renditen folgen München und Berlin City jedoch dem allgemeinen Trend einer leichten Dekompression bzw. einer stabilen Entwicklung. Damit verlagert sich die günstigste Kombination aus Mietwachstum und Renditekompression gegenüber 2025 von den deutschen Topmärkten nach Spanien und in ausgewählte britische Sekundärregionen
