Baurecht
Baurecht ist ein zeitlich befristetes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben, das durch Eintragung im Grundbuch entsteht. Der Baurechtsberechtigte ist Eigentümer des Bauwerks und Nutznießer des Grundstücks. Das Eigentum des Grundstücks bleibt beim Grundstückseigentümer. Am Bauwerk kann auch Wohnungseigentum begründet werden, dieses endet mit dem Baurecht. Das Baurecht darf nicht auf weniger als zehn und nicht auf mehr als hundert Jahre bestellt werden. Es ist jederzeit eine Verlängerung des Baurechts um einen solchen Zeitraum zulässig, der sich aus der Differenz zwischen der Höchstdauer von hundert Jahren und der noch nicht abgelaufenen Baurechtsdauer ergibt. Nach Zeitablauf geht das Eigentum am Bauwerk auf den Grundstückseigentümer über.
Nach der Rechtsprechung des VwGH stellt bereits die Bestellung des Baurechts einen Erwerbsvorgang iSd Grunderwerbsteuergesetzes dar; d.h. in der Regel 3,5 Prozent GrESt (Grunderwerbsteuer). Die GrESt ist von der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert des Baurechts, zu berechnen. Als Gegenleistung kommt im Regelfall der vereinbarte Bauzins in Betracht. Da der Bauzins erst in Zukunft fällig wird (z.B. monatliche Zahlung), ist der Kapitalwert als Gegenleistung anzusetzen (maximal 18-facher Jahreswert). Der Grundstückswert des Baurechts wird nach der Grundstückswertverordnung ermittelt.
Eine spätere Weiterübertragung des Baurechts stellt dann wiederum einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang dar (in der Regel 3,5 Prozent GrESt von der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert des Baurechts). Die Übernahme der Bauzinsverpflichtung wird nicht als Gegenleistung angesehen, wenn sie im Grundbuch eingetragen wurde.
Das Erlöschen des Baurechts mit Übertragung des Bauwerks an den Grundeigentümer führt nach überwiegender Ansicht ebenfalls zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang. Bemessungsgrundlage ist in diesem Fall die zu leistende Entschädigung, mindestens jedoch der Grundstückswert des Gebäudes.
Neben der Grunderwerbsteuer ist zu beachten, dass die Eintragung des Baurechts im Grundbuch der 1,1 prozentigen Eintragungsgebühr unterliegt. Auch hier wird hinsichtlich der Bemessungsgrundlage in der Regel auf den kapitalisierten Wert der Gegenleistung (Bauzins) abgestellt.
Superädifikat
Bei einem Superädifikat wird ein Bauwerk mit Zustimmung des Grundstückseigentümers auf fremden Grund in der Absicht errichtet, dass dieses nicht stets darauf bleiben soll. Die fehlende Belassungsabsicht muss am Beginn der Bauarbeiten vorliegen. Durch eine nachträgliche Vereinbarung kann kein Superädifikat begründet werden. Durch die Errichtung eines Superädifikats erwirbt der Errichter originär Eigentum, ohne dass hierfür ein grundbücherlicher Akt erforderlich ist. Lediglich die Übertragung des Eigentumsrechts erfolgt durch die grundbücherliche Urkundenhinterlegung.
Im Gegensatz zum Baurecht ist es die herrschende Meinung, dass die Einräumung des Rechts, ein Superädifikat zu errichten, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Eine spätere Übertragung des Superädifikats unterliegt hingegen der Grunderwerbsteuer (in der Regel 3,5 Prozent GrESt von der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert des Gebäudes).
Für die Hinterlegung einer Urkunde zum Erwerb eines Eigentumsrechts (Superädifikat) wird die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent ausgelöst. Die Einreichung von Urkunden, aus der die Löschung hervorgeht, ist hingegen gebührenfrei.
Im Einzelfall muss geprüft werden, ob aus wirtschaftlicher und rechtlicher Sicht ein Baurecht oder ein Superädifikat für ein bestimmtes Immobilienprojekt besser geeignet ist. In der Praxis wird häufig dem Baurecht der Vorzug gegeben. Das Baurecht ist übertrag- und vererbbar. Es handelt sich um ein dingliches Recht, für das der Eintragungsgrundsatz gilt. Wesentlicher Vorteil des Baurechts ist, dass dieses auch nachträglich an bereits bestehenden Bauwerken begründet werden kann.
Autoren:
Harald Galla, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner in Wien. Er ist spezialisiert auf Immobilientransaktionen.
Sigrid Egger, Rechtsanwältin bei LeitnerLaw Rechtsanwälte in Linz. Sie ist spezialisiert auf Immobilienrecht.
