Betreiberqualität entscheidet über nachhaltigen Erfolg einer Hotelimmobilie

Die Wahl des Hotelbetreibers entscheidet maßgeblich über den nachhaltigen Erfolg einer Hotelimmobilie. Zu diesem Ergebnis kommt die gemeinsame Herbst-Umfrage des Fachmagazins HospitalityInside und des Immobilienmanagers Union Investment unter europäischen Hotelexperten. Die Ergebnisse zeichnen ein differenziertes Bild: zwischen Betreiberqualität, Standortfaktoren, dem Investitionspotenzial kleinerer Märkte und einer spürbaren Stimmungsabkühlung im Herbst 2026.

Betreiberwahl: Mehrheit sieht operativen Partner als entscheidend

55 Prozent der Befragten messen dem Betreiber eine entscheidende Bedeutung für die Qualität und Rendite des Objekts bei. Weitere 45 Prozent halten die Betreiberwahl zwar ebenfalls für wichtig, gewichten jedoch den Standort höher. Eine klare Mehrheit der Branchenexperten stuft damit die operative Kompetenz des Betreibers als primären Werttreiber ein.

„Ein leistungsfähiger Betreiber kann nicht nur die operative Qualität sichern, sondern auch wesentlich zur Stabilität der Erträge und damit zur langfristigen Wertentwicklung beitragen. Die Betreiberwahl sollte deshalb stets im Zusammenspiel mit Standort, Objektqualität und Marktpositionierung bewertet werden.“

—Andreas Löcher, Leiter Investment Operational bei Union Investment

Kleinere Hotelmärkte: Chancen mit spezifischem Risikoprofil

Beim Investitionspotenzial von Hotels in kleineren Märkten zeigt die Umfrage ein differenziertes Bild. 65 Prozent der Branchenexperten bewerten das Potenzial als mittelgroß – mit attraktiven Chancen, aber auch mit spezifischen Risiken behaftet. 17 Prozent sehen ein sehr hohes Investitionspotenzial, insbesondere aufgrund geringerer Konkurrenz und einer wachsenden Nachfrage. 10 Prozent beurteilen die Perspektiven hingegen als gering und bevorzugen Großstädte als Investitionsstandorte.

„Kleinere Hotelmärkte sind kein Selbstläufer. Ausgewählte Standorte bieten aber bei genauer Prüfung durchaus attraktive Chancen. Entscheidend sind eine belastbare Nachfragebasis, eine realistische Einschätzung des Wettbewerbsumfelds und ein Betriebskonzept, das zum jeweiligen Markt passt. Dass die Mehrheit der Experten die Perspektiven als mittel und damit chancenreich, aber auch als risikobehaftet einschätzt, spiegelt die notwendige differenzierte Betrachtung solcher Standorte wider.“

—Andreas Löcher

Stimmungsindex: Gesamtindex fällt auf 2.948

Die Branchenstimmung hat sich im Herbst 2026 merklich eingetrübt. Alle vier Teilindizes sinken gegenüber dem Vorjahr; der Gesamtindex fällt um 270 Punkte – ein Rückgang von 8 Prozent – auf 2.948. Den stärksten Rückgang verzeichnen die Erwartungen für die nächsten sechs Monate sowie die Stimmung zur Umsatzentwicklung der Hotels. Der Development Index gibt weniger stark nach und liegt weiterhin über den Werten der Jahre 2022 bis 2024.

Als Ursachen nennen die Umfrageteilnehmer steigende Kosten, Margendruck, teurere Finanzierung, geopolitische Unsicherheit und instabile Nachfrage. Die Kombination dieser Faktoren belastet die kurzfristigen Ertragserwartungen, während die Entwicklungsperspektive vergleichsweise stabil bleibt.

Fazit:

Die Umfrageergebnisse von HospitalityInside und Union Investment verdeutlichen: Betreiberqualität, Standortbewertung und Marktpositionierung greifen bei Hotelimmobilien unmittelbar ineinander. Kleinere Märkte bieten selektiv Potenzial, erfordern jedoch eine fundierte Due Diligence. Die eingetrübte Branchenstimmung im Herbst 2026 mahnt zur Vorsicht, ohne grundsätzliche Investitionsbereitschaft auszuschließen.