Für die weitere Marktentwicklung ist es wesentlich, was auf der Angebotsseite passiert. Neben dem Angebot an kurzfristig verfügbaren Büroflächen, also dem Leerstand, sind aktuell sich im Bau befindende Büros von Relevanz. Ein zu hohes Bauvolumen könnte bei einer schwachen Nachfrage einen Mietpreisruck nach unten auslösen, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter: Zumindest im Verhältnis der Flächen im Bau zum aktuellen Bürobestand stehen die deutschen Büromärkte im europäischen Vergleich gut da.
Im Schnitt über alle Big 7 befinden sich derzeit rund 4 Millionen Quadratmeter Büroimmobilien im Bau, die rund 4,2 Prozent des derzeitigen Gesamtbestands entsprechen (knapp 95 Mio. m²). Im Vergleich dazu liegt der Wert von 13 der größten europäischen Büromärkte bei 5,0 Prozent. Lediglich Berlin liegt mit 7,6 Prozent des Bestands im Bau deutlich über dem Durchschnitt. Die niedrigste Kennziffer im deutschen Vergleich weisen die beiden rheinischen Metropolen Köln und Düsseldorf mit 2,2 Prozent bzw. 2,3 Prozent auf.
Fakt ist, dass wir an einem Wendepunkt stehen mit steigenden Leerständen. Umso wichtiger ist es daher, den Indikator der Bauaktivität in Relation zum aktuellen Leerstand zu setzen. Und dieser ist mit 3,7 Prozent im Schnitt über alle Big 7 historisch gesehen nach wie vor sehr niedrig. Allerdings: Angesichts der erhöhten Bauaktivitäten rechnen wir mit einem Anstieg in diesem Jahr auf 4,5 Prozent, so Scheunemann.
Erste Reaktionen der Vermieter, den Mietern mit deutlicheren Incentives entgegen zu kommen, sehen wir bereits. So liegen in den deutschen Big 7 die Effektivmieten bei einem 5-Jahres-Mietvertrag im Schnitt um rund 4 Prozent unter den nominalen Vertragsmieten, umgerechnet entspricht das 2-3 Monatsmieten mietfreie Zeit, erläutert der deutsche Research-Chef von JLL und schlussfolgert: Die europäische Büromarktlandschaft beginnt sich auszudifferenzieren und die Risiken einer deutlichen Angebotsausweitung gepaart mit einer anhaltenden Nachfrageschwäche erhöhen sich. Dies trifft auch für die deutschen Märkte zu. Eine Gefahr für eine Angebotsschwemme sehen wir aktuell aber nicht, zumal die Vorvermietungsquoten immer noch hoch sind, es ab dem dritten Quartal zu einer Nachfragebelebung kommen dürfte, und einige Projektentwickler noch nicht angeschobene Projekte, wo es möglich ist, zeitlich verschieben.
